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1、邢台凰家房地产开发有限公司邢台凰家房地产开发有限公司 管理诊断报告管理诊断报告二零零六年九月此报告仅供客户内部使用。未经世纪纵横的书面许可，其它任何机构不 得擅自传阅、引用或复制。世纪纵横（北京）管理咨询公司机密机密2目录目录一、企业发展和市场环境的变化需要凰家变革一、企业发展和市场环境的变化需要凰家变革专业化、精细化、规模化成为行业竞争的发展趋势专业化、精细化、规模化成为行业竞争的发展趋势核心团队的缺乏和规范化管理的不足是制约凰家发展的瓶颈二、核心团队建设成为凰家发展与变革的首要任务三、规范化管理是凰家发展的基础四、企业文化的再造将为凰家变革提供基础保障核心团队的缺乏和规范化管理的不足是制约
2、凰家发展的瓶颈二、核心团队建设成为凰家发展与变革的首要任务三、规范化管理是凰家发展的基础四、企业文化的再造将为凰家变革提供基础保障3近年来随着中国经济的快速发展、城市化率的提高，强劲的市场需求推动 了中国房地产市场持续、高速的增长近年来随着中国经济的快速发展、城市化率的提高，强劲的市场需求推动 了中国房地产市场持续、高速的增长同期房屋销售面积年均增长超过21357349846344779110106131581575902000400060008000100001200014000160001800019992000200120022003200420057年来，房地产投资的年均增长率超过了2
3、6%1999-2005年房地产投资额（亿元）?宏观经济增长对房地产业的推动宏观经济增长对房地产业的推动19992005年我国GDP平均增长率高达8.77 ，2005年底人均GDP达到1700美元，这一 经济发展阶段决定了住宅消费成为主要和持 久的消费热点；?城市化成为最强劲的增长动力城市化成为最强劲的增长动力1999-2005年我国城市化增长率达到3.5 ,2005年底我国城市化率接近43%，进入高速 增长期，大规模城市化直接带来人口向城市 迁移和城市基本建设投资增长；?国内资本市场低迷对房地产业的影响国内资本市场低迷对房地产业的影响国内资本市场不景气导致大量资金进入房 市，房地产的增值保值性
4、日益凸显，从而形 成投资性住房需求与投机性住房需求的双重 资金支撑；?人民币升值的预期推动了房地产市场发展人民币升值的预期推动了房地产市场发展基于对人民币升值的预期，国外资金向国内 流动速率加快，由于我国的货币市场禁止和 股票制度性障碍，外资通常只能选择房地产010000200003000040000500006000019911993199519971999200120032005(万平方)年均复合增长 率21.54%年均复合增长 率21.54%4市场规模急剧扩张，企业产业化、规模化经营特征凸显，房地产行业步入 快速发展轨道市场规模急剧扩张，企业产业化、规模化经营特征凸显，房地产行业步入 快
5、速发展轨道2003年2003年2003年2003年2005年2005年2005年2005年?36家房地产企业主营业务收入超过10亿元，其中5家超过30亿元；?年开工面积超过100万平方的企业共有15家；?无一家企业年开工面积超过300万平方；?行业集中度低，排名前两位的企业市场占有率不足1%；?在2003房度地产开发企业百强中，专注于房地产业务的企业共有45家；?51家房地产企业主营业务收入超过10亿元，其中16家超过30亿元；?年开工面积超过100万平方的企业共有30家；?出现两家年开工面积在300万平方以上的超大企业；?行业集中度增强，排名前两位的企业市场占有率为1.71%；?在2005年
6、度房地产开发企业百强中，专注于房地产业务的企业上升为51家；并出现销售收入超过100亿元的超大型开发企业；房地产企业实力较弱、规模小、行业集中度低房地产企业实力增强，超大型企业出现、专业 化程度增强、行业集中度提高5我国房地产行业正在经历着由企业化、产业化运作向品牌运作、资本运作 的跨越过程我国房地产行业正在经历着由企业化、产业化运作向品牌运作、资本运作 的跨越过程企业化企业化建立核心竞争 力建立核心团队完善的流程与 机制讲求信用责任导向大于 权力导向经营压力与决 策风险的分散产业化产业化建立超越眼前市 场的战略主动适应产业转 型的需要，扩大规 模与发展速度市场深化与分析不断提升和完善 企业的
7、商业运作模 式明确的定位和分 工品牌运作品牌运作主动全面维护 自己的基本客户 ，提高产品附加 值利用品牌战略 统领和涵盖产品 营销策略和市场 的运作技巧依靠品牌去整 合行业资源资本运作资本运作 成为没有边界的 企业、充分实现 流动的企业 深化市场观念， 增强对资本的责 任心 达到资源的最优 配置与重组 恰当的战略转型 高度重视资本市 场，采用多种融 资方式6大部分企业已经完成了由创业期向发展期的发展阶段，部分优秀企业已经 进入成熟发展期大部分企业已经完成了由创业期向发展期的发展阶段，部分优秀企业已经 进入成熟发展期企业数量多，规模小，生 存能力弱化 企业发展战略不清晰，机 会型发展 单项目运作
8、 企业内部管理能力弱，制 度流程缺乏 核心团队尚未形成，企业 发展维系在老总一人身上 项目策划、项目管理、市 场营销等核心能力尚未形成企业数量少，规模大，市场占有率高， 具备较强的竞争优势 企业战略明晰，产品定位明确，多项目 运作，全国性扩张 拥有完善的项目定位分析策划能力，选 取项目较少盲目性 内部管理规范，建立起完善的流程及制 度 拥有核心骨干团队，涉及到房地产开发 各个环节 内部能力较强，资本运作能力、产品开 发能力已经形成，同时具有较强的外部 资源整合能力 建立良好的品牌信誉企业数量多，规模较大，具备 一定的竞争实力 多项目运作，伺机实现区域或 全国性扩张 企业发展战略较为清晰，注重
9、内部能力培养 企业管理较为规范，流程制度 基本健全 核心团队基本形成，注重整合 外部资源 项目策划、项目管理、市场营 销等核心能力基本形成，资本运 作能力不足创业期创业期 代表企业：凰家代表企业：凰家发展期发展期 代表企业：荣盛代表企业：荣盛成熟期成熟期 代表企业：万科代表企业：万科7近两年来，国家颁布了一系列宏观调控政策，通过对与房地产行业紧密相 关的土地、金融、税收等政策的调整，进一步规范和整顿房地产市场近两年来，国家颁布了一系列宏观调控政策，通过对与房地产行业紧密相 关的土地、金融、税收等政策的调整，进一步规范和整顿房地产市场2004年3月, ,国土资源部、监 察部联合下发关于继续开 展
10、经营性土地使用权招标拍 卖挂牌出让情况执法监察工 作的通知关于继续开 展经营性土地使用权招标拍 卖挂牌出让情况执法监察工 作的通知，要求土地转让 必须实行招拍挂，叫停土地 协议出让2006年5月，中国人民银行上 调金融机构人民币存贷款基 准利率。国务院的“国六条国六条” 和建设部等九部委关于调 整住房供应结构稳定住房价 格的意见关于调 整住房供应结构稳定住房价 格的意见相继出台，提出 切实调整住房供应结构、发 挥税收、信贷、土地政策的 调节作用引导和调节住房需 求、减缓被动性住房需求过 快增长、进一步整顿和规范 房地产市场秩序、规范发展 经济适用住房、完善房地产 统计和信息披露制度 等宏观调控
11、 政策2005年5月建设部等出台关 于加强房地产税收管理的通 知关 于加强房地产税收管理的通 知，明确了房地产业所涉营 业税的相关政策，要求个人将 购买不足2 年的住房对外销售 的，应全额征收营业税2005年3月,国务院通过关于 切实稳定住房价格的通知关于 切实稳定住房价格的通知， 提出大力调整住房供应结构、 严格控制被动性住房需求、正 确引导居民合理消费需求、积 极贯彻调控住房供求的各项政 策措施等2005年4月, ,中央七部委联合出 台关于做好稳定住房价格工 作意见的通知关于做好稳定住房价格工 作意见的通知，提出保证中 小套型住房供应、打击炒地、 期房禁止转让等一系列措施稳 定房价8对企业
12、实力与能力的要求进一步提高 ，房地产企业在新的竞争环境下必 须作出适当的调整与变革对企业实力与能力的要求进一步提高 ，房地产企业在新的竞争环境下必 须作出适当的调整与变革企业的困惑？企业的困惑？合理控制城市房屋拆迁规 模和进度，减缓被动性住 房需求过快增长。必将减 少开发市场的需求，引起 更激烈的竞争银行利率再次提升，增加 了建设和投资成本，进一 步压缩了企业的利润率， 增加了开发的难度重点发展中低价位、中 小套型普通商品住房、 经济适用住房和廉租住 房，限制大户型比例， 将造成房价走低政府将采取更严格的管 理措施 加强土地的审 批与管理工作，提高了 土地使用成本 对购买住房不足2年转手交 易
13、的，销售时按其售房收 入全额征收营业税 ，购房 首付增加，抑制购房需求银行严限贷款规模、上 调房地产开发自有资金 比例 ，人行甚至建议取 消期房预售。房地产融 资难度增加，金融重要 性越发凸显赢利能力产品研发能力市场拓展能力资本运作能力市场营销能力成本控制能力赢利能力产品研发能力市场拓展能力资本运作能力市场营销能力成本控制能力9凰家首先要实现由机会型企业向能力型企业转变，应对日趋激烈的市场 竞争凰家首先要实现由机会型企业向能力型企业转变，应对日趋激烈的市场 竞争综合实力综合实力服务服务 客户服务 后期维修 物业管理营销营销 市场调研分析 广告宣传策划 产品促销 产品销售 客户关系管理产品产品
14、信息收集分析 项目定位与策划 规划设计 土地获取管理管理 部门合理设置 核心团队建设 薪酬绩效管理 公共关系管理 项目管控资源整合资源整合 业务组织能力 外部资源利用 外部协作能力 企业战略资金资金 融资渠道建设 融资计划安排 项目成本控制 内部资金管理资金资金采用土地抵押 贷款和项目立 项后的预售获 得开发资金土地土地利用关系采用 协议出让的方 式低成本获取 土地信息信息通过特殊渠道 获得土地、规 划、城市建设 等垄断信息社 会关系社 会关系能力型企业的优势在于能力型企业的优势在于 企业的综合实力企业的综合实力机会型企业的优势在于良好的社会机会型企业的优势在于良好的社会 关系带来的对垄断资源
15、的获取能力关系带来的对垄断资源的获取能力10其次凰家要实现由项目运作向企业运作转变，提高企业的综合实力其次凰家要实现由项目运作向企业运作转变，提高企业的综合实力 做项目做项目 做企业做企业着眼于单个项目的运 作，以获取资源为前 提，以经营利润为目 的，看重项目实际盈利。 企业关注操作层 面的相关环节：?土地获取 ?融资渠道 ?项目定位 ?规划设计 ?施工管理 ?预算管理 ?销售策划 ?广告宣传 ?物业管理 ?政府关系着眼于企业的可持续 发展，以服从整体战 略为前提，以提升整 体综合赢利能力为目 的，注重保持企业核 心竞争力：?战略制订 ?资本运作 ?公共关系 ?市场调研 ?成本控制 ?项目管理
16、 ?骨干团队 ?管理制度 ?品牌推广 ?企业文化11同时要实现个人能力向企业能力的转变，提高企业总体竞争能力同时要实现个人能力向企业能力的转变，提高企业总体竞争能力企业的创始人往往具 有鲜明的个性和强烈 的个人魅力。由于他 在企业生存和发展中 的决定性作用，因此 经常只要靠威信就能 维持企业的正常运作。 成熟企业强调的是团 队合作，而不是领导 者个人，领导者只有 将自己的能力融汇到 企业的整体中，才能 最有效的提高企业的 综合竞争力。吸引房地产人才加入，建立一支 有实力的专业骨干团队建立完善的考核、激励、晋升等 人事管理制度，充分授权，大胆 使用通过考察、培训等学习方式，开 拓眼界，完善知识结构，注重能 力培养，加速人才的成长最终建立完善的交流与沟通机制 ，使上层的先进观点、理念等被 充分理解、消化、吸收并执行1234闫总个人能力闫总个人能力吸引人才完善人才使用机制沟通与交流学习与培训吸引人才完善人才使用机制沟通与交流学习与培训12最终实现由单项目开发
