ST-A307房地产国家政策和法律法规

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1、服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值房地房地产产法律法法律法规实规实 践践应应用用服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 会遇到哪些异常情况？服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值解决异常情况需要的能力？ 个人形象-七分天注定，三分靠努力。 A B在吵架 一个穿着像古惑仔的走过去劝 架的结果就是 A+BC A+CB A、B、 C 互打 。 而穿着制服或者警服 那效果就截然不同了 。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 语言-蔡康永的说话之道、戴尔.卡 内基人性的弱点 避免 煽风点火 火上浇油 落井下石 同理心服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 专业度- 不专业的叫吵

2、架，专业点就是谈判。 不专业的是忽悠，专业点是顾问咨询。 如何提高专业度？ 专业术语 之类 读万卷书不如行万里路，行万里路不如阅人无数 ，阅人无数不如名师指路。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值异常情况的关键点？ 打通它的任督二脉。 卖房 认购-签约-放款（奖金） 交房 客户交房验收（物业）-契税、面积补 差办理产权证服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值认购 遇到的异常情况 认购前 通过报纸 、网络、短信了解楼盘- 经典对话“C：广告上说你们什么什么？ S:。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值案例1 某售楼广告：“XX科技地产投资

3、风暴强势登陆！*科技园全新现楼，每 平方米3000余元，高升值带租约回报8%。政府挂牌园区， 距离市中心仅十分钟车程，投资自用皆宜。” “政府基地，零贬值风险” “六大优势、成就巅峰创富” “高达8%以上的年投资回报”思考： 请大家共同分析一下其中违法的地方有哪些？p二十八条解读 p新政及其影响服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值一是使用“政府基地”等广告用语，二是使用“零贬值风险”、“成就巅峰创富”等绝对化用语，三是有“高达8%以上的年投资回报”等投资回报内容，四是使用了“十分钟车程”来表现实际距离涉嫌违反了房地产广告发布暂行规定第十六条“房地产广告中 不得出现融资或者变相融资的内容，

4、不得含有升值或者投资回报的 承诺。”和第十条房地产中表现项目位置，应以从该项目达到某一具体 参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。p二十八条解读 p新政及其影响服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值广告不得有下列情形：(一)使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌； (二)使用国家机关和国家机关工作人员的名义； (三)使用国家级、最高级、最佳等用语； (四)妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益； (五)妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚； (六)含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容； (七)含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容； (八)妨碍环境和自然资源保

5、护； (九)法律、行政法规规定禁止的其他情形。参考文件：广告法当中的一些禁止性规定p二十八条解读 p新政及其影响服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值案例2：某广告宣传书：p二十八条解读 p新政及其影响服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值案例2：四川的张某看中一楼盘，特别吸引张某的是广告中用醒目的 字体写道：“买房可无条件入读某重点小学”。考虑到孩子即将上学， 而按照目前自己夫妻俩及孩子的户口落户情况，孩子肯定上不了该重点 小学。遂到该房地产公司售楼处咨询。销售人员向夫妻俩打包票说：“ 肯定没问题，如果到时候兑现不了你可以拿着广告来找我们。”考虑到 该房地产公司属大型公司，且在报纸上

6、公开对外宣传“买房可无条件入 读名校”，再加上销售人员信誓旦旦的承诺，张某与开发商签订了购房 合同，但合同中并未就购房可无条件入读某重点小学作出明确约定。 两年后，因孩子已到上学年龄，张某便到某重点小学咨询孩 子入学事宜，不料该小学负责人答复说：即使是某楼盘业主，若无本区 域户口也必须交纳50000元赞助费小孩才能入学。张某闻听马上找开发 商协商，开发商以种种理由推脱。张某遂将开发商诉至法院，认为开发 商的行为构成欺诈，要求开发商承担违约责任并赔偿自己的损失。p二十八条解读 p新政及其影响服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值什么是“要约”？ 什么是“要约邀请”？p二十八条解读 p新政及其

7、影响服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值合同法第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该 意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”合同法第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意 思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、投股说明书、商业 广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规 定的，视为 要约。”上述的规定表明，要约，亦称订约提议，是指一方当事人在提出合同条款的 基础上，要求或者建议对方与自己订立合同的意思表示。对要约人具有约束 力；而要约邀请，也称要约引诱，即引诱他人向自己发出要约的意思表示，

8、是订立合同的准备行为，不具有约束力。 p二十八条解读 p新政及其影响服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条明确规定“ 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 ，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允 诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影 响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当 视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 这里指的具体确定一般是指所售房屋的结构型式、户型、空间尺寸、质 量、朝阳以及楼距、遮光、地段、生活休闲环境、交通、医院、学校

9、等与居民生活 相关的条件等等，都是具体、明确的，应视为具备了要约的条件。广告所作的说明和允诺，对订立合同和房价的确定有重要影响。而让消费 者最后决定选择购买广告推销的商品房。这是对广告宣传的响应，是对要约的回应 。p二十八条解读 p新政及其影响服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 案例3 “观音山上乘人居，挑高5.4米，100平米 协办双户口”等内容的广告 客户到现场问为 什么是协办？为什么不 能把协办户 口写入合同？ 你要如何回答。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值第九条房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际 的销售价 格，明示价格的有效期限。（至少也得要有个起字吧，明

10、确哪套房源是 售此价）第十条房地产中表现项 目位置，应以从该项 目达到某一具体参照物的 现 有交通干道的实际 距离表示，不得以所需时间 来表示距离。（也许我是 嫦娥二号呢）第十四条房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目效果。 （万科金色悦城的院墅广告上的照片右下角会注明照片源自某某实景 仅供参考）第十六条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升 值或者投资回报的承诺。第十八条房地产广告中不得含有广告主能够为 入住者办理户口、就业、 升学等事项的承诺。 房地产广告发布暂行规定p二十八条解读 p新政及其影响服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 认购中、认购后会产生怎样

11、的异常情况 呢？服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值案例：客户林小姐看中某处的一处房产，在没有预售许可 证的情况下交了10000元作为某单元认购金。过了两个月项 目预售许可证下来了通知林小姐过来办理签约手续，但林小 姐觉得另一个项目更适合自己，于是想把房子退掉。您认为 可以退吗？这个B小区比A小区 好很多啊！我干脆 把定A小区的钱退了 买B小区。p二十八条解读 p新政及其影响认购服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 第2条规定：出卖人未取得商品房预售 许可证，与买受人订立的商品房预售合 同，应当认定无效，但是在起诉前取得 商品房预售许可证明的，可以认定有效 。p二十八条解读 p新政

12、及其影响服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 关于预售许可证 泉州阿妈就会问 小姐啊 你们都没有封底 怎么就可以卖啦等等。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知10.4.19未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排 号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何 展销活动。 （免费入会，万客会、夏商会、家园卡蓄客，在报纸上等宣传要附上 预售 许可证的编号） 取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每 套房屋价格，

13、并严格按照申报价格，明码标价对外销售。（取得预售证之前就要去房管局 录入价格，网上房地产可查询）对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售 ，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张 的行为，要严肃查处。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“ 阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排 队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。（如果开盘之前有内部认购，那么开盘的广告中就只 会出现全面发售而不是盛大开盘，或者采取开盘用排号，前20几位都是内部客户）对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。对存在违法违规行为的 ，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约；对拒不整改的， 要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、税收、金融、工商 等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值厦门市人民政府关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见主要内容10.5.7对用地者不执行开发利用申报制度的、不按出让合同约定开竣工的，要依法依规处理，向社 会公示，计入诚信档案，禁止一年内参加土地竞买资格。房地产