房地产税收政策调整的取向

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1、公共经济评论 2007 年第 9 期 房地产税收政策调整的取向 基于江苏房地产业税负的研究 南京财经大学财政与税务学院 杨抚生 摘要：本文从房地产业税负的视角，针对江苏房地产业的发展和税收情况，通过从不同侧面分析江苏房地产业的税负水平， 得出江苏房地产业税负过高且各环节税负不合理的结论，并据此提出我国房地产税收政策调整取向应当是清费立税，简并税种，降低税负，强化调控。 近年来我国房地产业的快速发展带来了一系列问题， 高房价成为目前中国社会各种问题与矛盾集聚的焦点。 政府迫切需要通过税收制度的安排来有效促进房地产业的健康发展。 而税收政策的调整前提是要了解房地产业的实际税收负担状况， 明确税收在

2、调节商品房价格方面有多大的作用，通过什么样的传导机制来调节，其调节有效性的决定因素有哪些，对房价的调节是一种长效机制， 还是针对短期内房价上涨而采取的应对性措施， 只有弄清楚这些问题， 房地产税收制度的改革和税收政策的制定才能有的放矢。 目前国内有关房地产税负的研究大多以理论分析为主，主要是从税收制度改革的角度探讨房地产税收负担的合理性问题，也有一些是在全国范围的宏观层面上， 分别从不同角度对房地产的各个环节的税负进行分析评价。到目前为止，还缺少对省级范围房地产业整体税负状况的实证分析。江苏房地产开发投资规模较大，连续两年居全国第一，通过解剖分析江苏房地产业税负的状况，来探讨适合我国房地产业健

3、康快速发展的税负水平， 从而有针对性的提出房地产税收政策调整取向的建议，无疑是非常必要的。 一、江苏房地产业发展的现状 近几年来，江苏省房地产业经历了一个从小到大、从弱到强的发展阶段，总体上呈现持续快速发展态势，成为江苏省国民经济发展新的增长点。总体上看，2001 年以来江苏省房地产开发投资规模不断扩大，2006 年完成投资 1901.01 亿元，连续两年排在全国第一位；从结构上看，住宅投资占绝对多数，其比重一直稳定在 70以上（见表 1） ；从地区分布上看，苏南经济较为发达、房地产市场更为活跃，其房地产投资在全省占七成左右。江苏房地产业的迅速发展不仅有效改善了广大城镇居民的居住条件，2006

4、 年底江苏城镇居民人均住房建筑面积达 31.6 平方米，而且对江苏的经济社会发展发挥了巨大的支撑和带动作用。 7 房地产税收政策调整的取向基于江苏房地产业税负的研究 表 1 2001 年-2006 年江苏省房地产发展情况表2001 年-2006 年江苏省房地产发展情况表 年份 项目 2001 2002 2003 2004 2005 2006 投资完成额（亿元） 414.36414.36544.13544.13809.96809.961269.781269.781545.15 1545.15 1901.011901.01其中：住宅完成额（亿元） 303.74303.74395.09395.095

5、96.69596.69960.94960.941133.06 1133.06 1419.951419.95投资完成额增长率 15.5115.5131.3231.3248.8548.8556.7756.7721.69 21.69 23.0323.03其中：住宅增长率 16.4716.4730.0830.0851.0351.0361.0561.0517.91 17.91 25.3225.32占固定资产投资额比重 12.5512.5514.1414.1415.1815.1818.6018.6017.68 17.68 18.8918.89商品房销售面积 （万平方米） 1904.161904.16232

6、1.852321.852721.572721.573178.913178.915135.55 5135.55 5928.945928.94其中：住宅面积 1714.621714.622074.472074.472364.322364.322759.412759.414523.14 4523.14 5221.155221.15商品房销售面积增长率 9.389.3821.9421.9417.2217.2216.8016.8061.55 61.55 15.4515.45其中：住宅销售增长率 10.2010.2020.9920.9913.9713.9716.7116.7163.92 63.92 15.

7、4315.43商品房销价（元/平方米） 1800.611800.611925.171925.172196.912196.912651.412651.413358.76 3358.76 3577.083577.08其中：住宅销价 1665.001665.001805.511805.512016.992016.992418.002418.002898.74 2898.74 3092.963092.96商品房销价增长率 9.619.616.926.9214.1214.1220.6920.6926.68 26.68 6.506.50其中：住宅销价增长率 13.9613.968.448.4411.711

8、1.7119.8819.8819.88 19.88 6.706.70数据来源：根据江苏统计年鉴2002 年-2006 年有关数据计算。 具体来说江苏房地产业发展的主要呈现以下特点： 第一， 房地产开发投资超速发展。江苏近几年房地产投资持续增长，增速均远远高于全国平均水平。2001-2006 年全省房地产开发累计完成投资 6484.39 亿元，年均增长速度为36.33%， 比同期全社会固定资产投资增幅 23.62快 12.71 个百分点， 比同期 GDP 增速 13.28高 1.7 倍以上， 其中住宅年均增长速度也高达 33.64。 2006 年全省房地产投资完成额占GDP 比重已达 8.82，

9、占全社会固定资产投资额的比重高达 18.89，这充分反映出江苏房地产业已是城市经济的支柱产业。 第二，商品房销售持续旺盛，价格持续攀升。6 年来尽管商品房供应量不断扩大，商品房销售面积年均增速为 23.72，其中住宅销售面积年均增速为 23.54，但销售价格仍节节攀升，商品房销售价格年均增速为 14.09，其中住宅销售价格年均增速为 13.43，而同期城镇人均可支配收入增速才 12.95%，住宅销售价格增长快于的城镇人均可支配收入增长。在南京、苏州等大城市，房价上涨尤其快，据国家统计局 2007 年 6 月对全国 70 个大中城市房屋销售价格调查，南京市新建商品住房销售价格同比上涨 11.3%

10、，涨幅在 70 个大中城市中列第三位。 第三， 土地购置面积和价格快速增长。2001 年-2004 年是土地购置的高峰，每年以 30-40的速度增加，2005-2006 年虽然土地购置面积增长速度放慢，但土地储备也呈逐年扩大之势，近三年土地当年的开发量大大小于当年土地储备的增量，全省房地产待开发土地2005 年比 2004 年增加 19.55，而 2006 年又比上年增加 26.55，大量的土地被房地产企8 公共经济评论 2007 年第 9 期 业掌握，加大了土地调控的矛盾，提高了房价上涨的空间，造成资源闲置。在土地购置面积增加的同时，土地价格也不断上升，2001 年江苏全省住宅平均地价每平方

11、米为 484.76 元，到 2006 年已上涨到 863.56 元， 其中南京市区高达 2794 元。 2001 年至 2006 年江苏综合土地价格年均增幅为 8.41，而同期住宅用地价格年均增幅高达 10.17。经济的快速发展、市场需求量大和土地开发成本的提高， 都促使地价尤其是城市的地价持续上升， 这在一定程度上推动商品住宅价格的提高。 第四，房地产资金对银行依赖程度很高，资金风险较大。2006 年江苏房地产业投资额中，国内贷款和客户的个人按揭贷款所占比重为 32.3，也就是将近三分之一的资金来自银行等金融机构；来自客户的定金及预收款为所占比重也达 33.3，而在定金及预收款当中，又有很大

12、一部分是客户向银行的贷款。此外，各项应付款占本年到位资金的 17.7%，企业自有资金所占比重只有 16.7。在本年资金到位当中，外商直接投资微不足道，其比重也大致保持在 1左右。可以说银行贷款支撑了江苏省的房地产开发，这反映出近几年江苏房地产企业的规模在不断扩大， 而经济实力没有得到相应增强， 获得资金的渠道没有明显改变，一旦资金链条断裂，企业将很难生存，资金风险太大。 二、江苏房地产税收变化情况 随着江苏房地产业的快速发展， 江苏来自房地产业的税收也大幅增加。 目前在江苏对房地产业征收的税种共有 12 种，包括直接针对房屋和土地征收的房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用

13、税、契税，与取得房地产收入有关的营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。由于房地产业对地方税收的贡献率日益增强， 近几年江苏房地产业税收总量不断增加， 成为税收收入新的增长点。2001 年江苏房地产税收总额只有 33.54 亿元，到 2006 年已达 314.46 亿元，6年间增加了 8.4 倍，年均增长 57.07，而同期江苏税收总收入（包括工商税收和农业四税）年均增长只有 23.19（见图 1） ，房地产税收年均增速比税收总收入年均增速快 1 倍多。房地产税收占税收总收入的比重也逐年加大，由 2001 年的 2.83上升到 2006 年的 9.

14、18，6年中增加 6.35 个百分点，成为江苏地方财政收入的重要组成部分。 （见图 2） 资料来源：江苏省国土资源厅。 9 房地产税收政策调整的取向基于江苏房地产业税负的研究 图 1： 江苏税收与房地产税收增长率图江苏税收与房地产税收增长率图 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%200120022003200420052006税收总收入房地产业税收资料来源:根据 中国税务年鉴 2002-2006、江苏统计年鉴2006 、江苏财政年鉴 2002-2006、江苏省国家税务局、江苏省地方税务局、江苏省财政厅提供有关数据计算。 注：税收总收入包括工商税收和农业四税；房地产业税收包

15、括来自房地产业的 12 种税收。 图 2 江苏房地产税收占税收总收入的比重图江苏房地产税收占税收总收入的比重图 0246810200120022003200420052006占总税收的比重资料来源同上。 在江苏房地产各税种税收收入中， 从绝对额来看， 数额最大的是营业税， 2006 年达 132.8亿元， （见表 2） 占江苏房地产税收比重 42.23， 虽然比 2001 年所占比重 49.43有所下降，但仍是江苏房地产税收中第一大税种；从增长速度来看，最快的是土地增值税，2001 年2006 年从 0.166 亿万元增长到 28.383 亿元，增加了 170 倍，2006 年土地增值税收入总量位列全国第二， 充分体现了国家利用税收杠杆调控房地产市场的力度。 这几年房地产税收各税种所占比例的变化，从不同侧面反映了国家税收政策调控的结果和房地产企业效益变化情况。 10 公共经济评论 2007 年第 9 期 表 2 江苏房地产税收各税种收入情况表江苏房地产税收各税种收入情况表 单位：万元 年份 项目 2001 2002 2003 2004 2005 2006 房地产税收收入 33542257724993663