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1、公房转借协议是否有效（为保护当事人隐私安全，本文全部当事人使用化名）一、基本案情1994 年，霍齐平所在单位将诉争房屋分给霍齐平居住，霍齐平与产权单位签订了公有住房租赁合同 ，正式承租该房屋，合同中明确约定：该房屋限承租人居住使用，严禁出租、买卖，未经许可不得转借他人。2002 年 8 月，李芳借给其姐李萍（霍齐平之妻）人民币35 万元，李萍为李芳写收条，并写明将诉争住房借给李芳暂住。 就借款事宜， 霍齐平（乙方） 、李芳（甲 方） 、李国庆（丙方，李芳、李萍之父 )签订了一份借款合同 。该合同约定，甲方出借人民币35 万元给乙方，乙方出具借据给甲方；期限为14 年；丙方保证乙方到期不能归还借
2、款，由丙方负责偿还。后来，霍齐平（甲方） 、李芳（乙方）、李国庆（丙方）又签订了一份协议书。 该协议书约定， 甲方同意将诉争住房给乙方无限期居住，乙方购买合适住房后将上述住房归还甲方；若乙方购买住房后，不归还该房屋，由丙方采取措施予以解决。 李萍代霍齐平在协议上签字。此后，李芳一家在此居住。2007 年，霍齐平起诉至法院请求法院判令李芳腾退诉争房屋，并赔偿供暖费5000 元，并称当年李芳的房屋要拆迁，李芳向其借房，于是将诉争房屋借给其暂住。但仅半年时间李芳就把房屋出租了。后来李芳与其丈夫离婚， 但李芳占住该房屋不走。现其女儿结婚急需住房，与李芳协商让其搬走，但李芳拒不搬走。李芳则辩称，当年其姐
3、李萍买房缺少资金。在父亲的协调下，其将35 万元拆迁补偿款借给李萍买房， 姐姐一家将诉争房屋提供给期居住。为此，三方签订了借款合同。李芳、李萍、其父亲三方签订了协议书。该协议书第二条明确约定，甲方向乙方提供住房， 乙方可以无期限居住， 乙方购买合适产权住房后将该住房归还甲方。 霍齐平还协助其将户口迁到该房。李萍用其拆迁款购买了套住房。 霍齐平现起诉让其腾房是不合理的。 在该房居住 1 年多之后，为方便工作，才在社区附近租房暂住， 将诉争房屋出租。 住房协议中没有约定供暖费问题，不应我负责。 其按照协议居住在该房是合法的。现其不具备腾房条件， 更无经济能力购买住房，又别无住处，只能继续住用该房，
4、希望法院驳回霍齐平的无理请求，保护其居住权。二、法院审理法院经审理认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同方为有效。本案中，霍齐平与李芳、李国庆签订协议， 约定霍齐平将承租的公房转借给李芳无期限居住。该房屋系公有住房，所有权属于霍齐平单位。 霍齐平未经所有权人的同意，擅自将承租之房转借给李芳无期限使用， 其无权处分所有权人即霍齐平单位的合法财产，该单位对霍齐平的行为未予追认。 故根据法律规定， 霍齐平与李芳、 李国庆签订的协议书无效。根据合同法， 无效合同自始没有法律约束力，当事人各方应将取得的财产予以返还。故李芳应将使用的房屋交还给霍齐平。李
5、芳所称的借款合同问题， 与本案霍齐平将承租的公房转借给李芳的行为不是同一法律关系，李芳可提起诉讼自行解决。关于霍齐平要求李芳赔偿供暖费的诉讼请求，霍齐平未能提供证据证明其已缴纳上述费用，该项诉讼请求因证据不足，不予支持。三、法院判决李芳于判决生效后7 日内将诉争房屋腾退，并交于霍齐平。四、律师点评知名房产律师靳双权点评知名房产律师靳双权点评：1. 公有住房本案诉争房屋属于公有住房（公房、公产住房），是指由政府和国有企事业单位投资兴建、销售的住房。在住房未销售之前， 住房的产权（使用权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的共有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房， 一类是
6、不可售公有住房。 公有住房还包括在京中央和国家机关、 军队以及中央在京企、 事业单位职工承租和已购公有住房。公有住房主要由本地政府建设，主要向城市居民出租、出售，由企业建设的住房，向本企业职工出租、出售。公有住房是我国住房福利。现在实行住房货币化，公有住房出售、租金提升大势所趋，公有住房出售后，产权即归私人所有，即成为“房改房” 。与公有住房相对应的是私产住房。 私产住房是指由个人或家庭购买、 建造的住房。在农村，农民的住房大多是自建私有住房。公有住房通过住房消费市场出售给个人或家庭后，也成为了私有住房。类似的还有集资建房、买房，是住房建设由国家和单位统包，施行政府、单位、个人三方面共同承担，
7、通过筹集资金建造、购买的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，在建材供应、税费、信贷等方面给予部分减免。集资所建住房的权属， 按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权， 个人部分出资的， 拥有部分产权。 今后国家将兴建廉价公有住房（廉价房） 以供城市居民中低收入这租住。这种廉租房只租不售， 只出租给城镇居民中最低收入者，而腾退的旧公房是廉租房的来源主要。2.公有住房租赁合同本案中，霍齐平就诉争房屋签订的合同是公有住房租赁合同。其属于一种租赁合同，即出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。“出租人”是指将把自己的财产交给他人的人，包括所有权人、 财产权人、使用人等；“承租人”是指使用他人财产并支付租金。“租赁物”是指租赁合同双方当事人权利义务所指向的对象。 租赁合同是转让财产使用权的合同。在合同中可以针对物的使用权、收益权在一定时期内有偿转让，即为租赁。在租赁期内，承租人享有租赁物的使用权和收益权， 所有权仍然归出租人享有。 在租赁期满后， 承租人应将租赁物返还给原所有权人。
