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1、 1 狂奔的恒大狂奔的恒大狂奔的恒大狂奔的恒大 恒大地产投资价值分析报告恒大地产投资价值分析报告恒大地产投资价值分析报告恒大地产投资价值分析报告 ? 投资投资投资投资评价评价评价评价 ? 评价理由评价理由评价理由评价理由 ? 拉动房地产企业的驱动力量没有减弱，未来数年内房地产市场供不应求的卖方市场情况不会改变，地产企业形势仍然走高。 ? 土地和资金依然是房地产市场企业最核心的资源。大规模成本较低、布局合理的优质土地储备，加上成功 IPO 打通了相较于私募更为便捷和便宜的资本市场，恒大发展的可持续性、成本的可控性和潜在营利性可以预期 ? 恒大标准化的生产方式，快速消化房产项目的能力和坚持“性价比
2、”的销售策略都代表了未来行业发展的趋势，体现了恒大地产高效的运营能力。 因此因此因此因此，恒恒恒恒大地产长期来看具有较高的投资价值大地产长期来看具有较高的投资价值大地产长期来看具有较高的投资价值大地产长期来看具有较高的投资价值。 ? 恒大集团短期内也面临一些风险， 例如财务风险、 经营风险和政策风险，这些风险可能会给恒大造成致命的伤害，加上上市企业的惯性，短期内肯定短期内肯定短期内肯定短期内肯定会降低恒大的投资价值会降低恒大的投资价值会降低恒大的投资价值会降低恒大的投资价值；但一旦困难过去但一旦困难过去但一旦困难过去但一旦困难过去，长期来看这些风险会逐渐变小长期来看这些风险会逐渐变小长期来看这
3、些风险会逐渐变小长期来看这些风险会逐渐变小。 笔者认为笔者认为笔者认为笔者认为，恒大价值短期内可能出现波折恒大价值短期内可能出现波折恒大价值短期内可能出现波折恒大价值短期内可能出现波折，长期走强的可能很大长期走强的可能很大长期走强的可能很大长期走强的可能很大。 ? 近期近期近期近期关注关注关注关注： ? 恒大招股说明书中浮出水面的债务问题、资产评估问题 ? 恒大机构投资者是否存在大的变化 ? 恒大多地多项目开发能否顺利、快速地完成 ? 近期政府关于“打击囤地”的力度和“购房优惠政策”能否延续的决定 ? 房地产市场成交的“量”和“价” 强烈回避 回避 观望 推荐 强烈推荐 短期 强烈回避 回避
4、观望 推荐 强烈推荐 长期 注：考虑到房企行业开发和融资的特点及政策调整周期，此处的长短期界限为一年， 2 狂奔的恒大狂奔的恒大狂奔的恒大狂奔的恒大 恒大地产投资价值分析报告恒大地产投资价值分析报告恒大地产投资价值分析报告恒大地产投资价值分析报告 第一部分第一部分第一部分第一部分 地产行业分析地产行业分析地产行业分析地产行业分析 1 1、整体经济形势继续企稳向好1 2、09 年以来地产行业回暖2 3、地产行业的驱动因素强劲 5 4、地产行业成功之道 8 5、地产行业竞争形势12 6、近期影响行业的不确定性因素12 第二部分第二部分第二部分第二部分 恒大地产价值分析恒大地产价值分析恒大地产价值分
5、析恒大地产价值分析 13 1、恒大基本情况13 2、恒大三大核心竞争力15 3、成功香港上市18 第三部分第三部分第三部分第三部分 风险提示风险提示风险提示风险提示20 1、财务风险20 2、经营风险21 3、外部风险24 第四部分第四部分第四部分第四部分 恒大等六行业代表房企竞争力对比恒大等六行业代表房企竞争力对比恒大等六行业代表房企竞争力对比恒大等六行业代表房企竞争力对比 24 1、指标选取25 2、结果综述26 3、各企业竞争力解析27 第五部分第五部分第五部分第五部分 写作说明写作说明写作说明写作说明29 1、资料来源和信息甄别29 2、研究假设30 1 狂奔的恒大狂奔的恒大狂奔的恒大
6、狂奔的恒大 恒大地产投资价值分析报告恒大地产投资价值分析报告恒大地产投资价值分析报告恒大地产投资价值分析报告 第一部分第一部分第一部分第一部分 地产行业地产行业地产行业地产行业分析分析分析分析 1、整体经济整体经济整体经济整体经济形势继续形势继续形势继续形势继续企稳企稳企稳企稳向好向好向好向好 ? 中国经济中国经济中国经济中国经济“保保保保 8”无忧无忧无忧无忧 为应对国际金融危机，中国政府采取了多项积极的财政政策和宽松的货币政策且效果显著，2009 年中国经济增长超过 8%已成定局。 ? 财政政策方面财政政策方面财政政策方面财政政策方面 2008 年 11 月推出“四万亿投资计划” ，并把“
7、加快建设保障性安居工程”作为重要投资领域， 2008 年四季度新增 1000 亿元中央投资。除了扩大投资规模外，还用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。 ? 货币政策方面货币政策方面货币政策方面货币政策方面 从 2008 年 9 月开始，央行在百日内五次下调基准利率，四次下调存款准备金率， 以保持银行体系流动性充足， 促进货币信贷稳定增长， 并决定把 2009年的 M2 增长率提高到 17%。 ? 投资继续扮演拉动经济的主力军投资继续扮演拉动经济的主力军投资继续扮演拉动经济的主力军投资继续扮演拉动经济的主力军 中国经济拉动三驾马车的投资、出口和内需遭遇不同：出口收国际经济形势低迷、汇率问题和贸易保护主义的影响遭遇寒流；内需受到就业市场和居民实际收入下降影响，即使有“家电下乡” “汽车下乡”等政策刺激，依然增长乏力；投资仍为主要的刺激手段。通过四万亿经济刺激计划、十大产业规划，特别是对房地产业松绑的系列政策，投资继续扮演着拉动经济的主力。 据国家统计局数字，09 年 1 到 3 季度，经济增长 7.7%，投资贡献 7.3%，消费贡献 4.0%，出口负贡献 3.6%，经济增长均由内需构成，其中
