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1、锦绣香江股权收益权投资锦绣香江股权收益权投资 集合资金信托计划集合资金信托计划项目推介项目推介西安国际信托有限公司西安国际信托有限公司广州业务部广州业务部一、信托项目概况一、信托项目概况 二、信托要素简介二、信托要素简介 三、信托交易结构图三、信托交易结构图 四、项目合规性分析四、项目合规性分析 五、标的物分析五、标的物分析 六、回购方美的置业分析六、回购方美的置业分析 七、担保方美的集团分析七、担保方美的集团分析 八、风险控制详情八、风险控制详情 九、结论九、结论目录目录本项目位于郑州郑东新区，建设内容为新建一个占地 540亩的城乡商贸流通中心，流通中心园区内建设五个区 域（A、B、C、D、
2、E区）的建材、家居流通市场，同时 配套完善园区内供电、供水、供热及其它公用辅助工程。 总建筑面积396000平方米。项目目前A、B、C、D四区已 经全部建设完工，并且已经形成相当成熟的家居，建材市 场，园区规模已经达到极度成熟的程度，在郑东新区乃至 郑州市有着重要的市场地位。 本信托计划资金所投向为E1，E3区的开发建设。目 前在建的E1及E3区项目占地3.08万平米，规划总建筑面 积5.8万平米,四证齐全，正在开工建设。一、信托项目概况一、信托项目概况其中E1区总建筑面积为4.7万平米，地上三层建 筑面积为3.6万平米,地下一层建筑面积为1.1万平米； E3区总建面积1万平米,共地上三层。
3、目前E3区建筑面积11786平方米，主体工程接近 完工，将进行内部的水电安装及配套的大小市政工程， E1区的施工设备已按标准完成，基础工程开挖完成， 独立基础柱子钢筋下料加工也已全面加紧进行，预计 E1及E3区能于2011年完工并投入使用。一、信托项目概况一、信托项目概况 续续1一、信托项目概况一、信托项目概况 续续2该部分建成后将直接出租给香江家居连锁机构经 营，该机构以经营高端家具、建材为主。该部分将 会严格按照香江家居连锁机构的经营要求，商场所 有装修建材全部用到国际顶级豪华建材，配套设施 齐全；商品按整体厨房、整体卧房、沙发、布艺、 家庭饰品、灯具等日常家居用品进行区划。在各个 精品店
4、中，商场经过精心设计制作的实景样板间， 可以让消费者在这样豪华舒适的购物环境中，一站 式购齐家具建材。1. 1. 信托规模：信托规模：2000020000万元万元 2. 2. 信托期限：信托期限：1818个月个月 3. 3. 投资收益：投资收益：100100万万- -300300万万8.5%/8.5%/年年 300300万万- -20002000万万9%/9%/年年 20002000万以上万以上9.5%/9.5%/年年 【备注：打包给银行备注：打包给银行10.3%10.3%，扣除投资收益为银行推介费，扣除投资收益为银行推介费】 4. 4. 担保措施：（担保措施：（1 1）香江控股将连云港置业，
5、郑东置业的）香江控股将连云港置业，郑东置业的 股权质押给西安信托，收益权转让，到期按约定溢价条款回购股权质押给西安信托，收益权转让，到期按约定溢价条款回购 （2 2）香江集团在香江控股无法实施回购时，无）香江集团在香江控股无法实施回购时，无 条件为香江控股实施回购。条件为香江控股实施回购。5. 5. 信托计划实施方：西安国际信托有限公司信托计划实施方：西安国际信托有限公司二、信托要素简介二、信托要素简介三、信托交易结构图三、信托交易结构图项目四证齐全，整栋置业拥有房地产开发贰级资质，自有资项目四证齐全，整栋置业拥有房地产开发贰级资质，自有资 金超过金超过35%，符合银监会，符合银监会265文规
6、定的相关要求。四证具体情况如文规定的相关要求。四证具体情况如 下：下：四、项目合规分析四、项目合规分析本信托计划投资标的为香江控股所持有的郑东置业本信托计划投资标的为香江控股所持有的郑东置业 以及连云港置业以及连云港置业100%股权以及所对应的股权收益股权以及所对应的股权收益 权。股权收益权的内容包括：权。股权收益权的内容包括： （1）标的股权在任何情形下的转让收入；）标的股权在任何情形下的转让收入； （2）因持有标的股权而取得的利润分红；）因持有标的股权而取得的利润分红； （3）标的股权因公积金转增股本等而形成的派生）标的股权因公积金转增股本等而形成的派生 股权在任何情形下的转让收入；股权在
7、任何情形下的转让收入； （4）郑东置业清算时，香江控股因持有标的股权）郑东置业清算时，香江控股因持有标的股权 分配的剩余财产；分配的剩余财产； （5）标的股权产生的其他任何收入。）标的股权产生的其他任何收入。五、标的物价值分析五、标的物价值分析郑东置业的资产负债结构郑东置业的资产负债结构，虽然存在有国开行的约虽然存在有国开行的约3亿元的长期贷款亿元的长期贷款， 但资金很大程度上为香江控股使用但资金很大程度上为香江控股使用，抵押的物业价值目前也有较好的抵押的物业价值目前也有较好的 升值升值，总体股价大约总体股价大约8亿元亿元（近近8万平方米万平方米，每平方米的均价约每平方米的均价约10000元元
8、） 左右左右。而且而且，其资产有被低估的成分其资产有被低估的成分(其存货的价值按照成本法入账其存货的价值按照成本法入账， 而商业物业在国家实施房地产调控之后而商业物业在国家实施房地产调控之后，价值普遍有较大的提升价值普遍有较大的提升)，因因 此在资产负债结构上还是比较理想和乐观此在资产负债结构上还是比较理想和乐观。其流动性指标也比较合理其流动性指标也比较合理， 因此对项目的股权价值不会产生实质性的影响因此对项目的股权价值不会产生实质性的影响。虽然目前的账面总资虽然目前的账面总资 产只有产只有5.2亿元亿元，但考虑其资产被低估的成分但考虑其资产被低估的成分，其当前的实际总资产应其当前的实际总资产
9、应 该超过该超过10亿元亿元（8万平方米物业的入账价值按照成本法万平方米物业的入账价值按照成本法，每平方米的成每平方米的成 本约为本约为2500元元，总的入账价值约为总的入账价值约为2亿元亿元，目前按照市场公允价值核算目前按照市场公允价值核算， 我部在当地做现场调查时的数据约为我部在当地做现场调查时的数据约为10000元元/平方米平方米，以此被低估的以此被低估的 资产约为资产约为6亿元亿元），相比于相比于3亿元的负债亿元的负债，以及每年稳定的租金收入大以及每年稳定的租金收入大 约约3000万元万元，同时同时，E1，E3物业的在开发建设完成后物业的在开发建设完成后，其价值保守估其价值保守估 计可
10、达计可达5亿元亿元。五、标的物分析五、标的物分析续续1连云港置业虽然目前的净资产只有连云港置业虽然目前的净资产只有6000万万，（其中有一亿元的负债为其中有一亿元的负债为 香江控股的委托贷款香江控股的委托贷款，实际的还款主体为香江控股实际的还款主体为香江控股，因此其股权价值因此其股权价值 有一亿元的被低估有一亿元的被低估），但随着其后面的开发进度但随着其后面的开发进度，可以实现的现金流可以实现的现金流 入也比较稳定入也比较稳定，到信托计划到期时到信托计划到期时，可以实现的收入约为可以实现的收入约为5亿元亿元。第三第三 期可以实现的销售收入也可达期可以实现的销售收入也可达7亿元亿元。再者再者，虽
11、然项目的地块虽然抵押虽然项目的地块虽然抵押 给了中行做开发贷给了中行做开发贷（7600万元万元，已提取已提取3000万万），但未开发的但未开发的186亩亩 土地土地，价值仍然有被低估的成分价值仍然有被低估的成分。按照目前的开发现状按照目前的开发现状，连云港置业连云港置业 可以顺利的归还这可以顺利的归还这3000万元的贷款万元的贷款，因此后续土地价值不会受影响因此后续土地价值不会受影响。 土地价值保守估计每亩在土地价值保守估计每亩在40万元左右万元左右，因此未开发的土地价值大约因此未开发的土地价值大约 7200万元万元。综上所述综上所述，连云港置业的股权价值至少会有连云港置业的股权价值至少会有1
12、.3亿元亿元，以及以及 未来的销售回笼净利润未来的销售回笼净利润（5亿元亿元*12%=6000万元万元），总的股权价值保守总的股权价值保守 估计有估计有1.9亿元左右亿元左右。五、标的物分析五、标的物分析续续2综上分析综上分析，我部经过测算我部经过测算，香江控股以上香江控股以上 两个项目公司的股权总共两个项目公司的股权总共7.9亿元亿元，按照按照 40%的折扣率来测算的折扣率来测算，也接近也接近3.2亿元亿元，能能 够充分的覆盖本信托计划的回购本金和溢价够充分的覆盖本信托计划的回购本金和溢价。五、标的物分析五、标的物分析续续3截至截至2010 年期末，公司总资产为年期末，公司总资产为732,5
13、17.62 万元，净资产为万元，净资产为 137,338.69 万元，与年初数相比增加了万元，与年初数相比增加了19.68%和和1.98%。本年度公司实。本年度公司实 现主营业务收入现主营业务收入191,892.02 万元，与去年同期相比减少万元，与去年同期相比减少11.49%；实现；实现 净利润净利润24,094.62 万元，与去年同期相比减少万元，与去年同期相比减少36.80%；归属于母公司净；归属于母公司净 利润利润 14,401.34 万元，与去年同期相比减少万元，与去年同期相比减少43.65%。 2010 年公司实现房地产销售面积约年公司实现房地产销售面积约25.74 万平方米、销售
14、金额约万平方米、销售金额约21.01 亿元，上年同期公司实现房地产销售面积约亿元，上年同期公司实现房地产销售面积约26.35 万平方米、销售金额万平方米、销售金额 约为约为15.59 亿元，同比增长亿元，同比增长-2.31%和和34.77%。公司结算面积约。公司结算面积约20.69 万万 平方米、结算收入约平方米、结算收入约16.38 亿元，上年同期公司结算面积约亿元，上年同期公司结算面积约34.35万平方万平方 米、结算收入约米、结算收入约19.74 亿元，同比下降亿元，同比下降39.77%和和17.02%。 由于香江控股为房地产开发企业，该行业的特性主要体现在存货上的价由于香江控股为房地产
15、开发企业，该行业的特性主要体现在存货上的价 值和预付的工程款，材料款上的价值较大，因此流动比率和速动比率之值和预付的工程款，材料款上的价值较大，因此流动比率和速动比率之 间的差异较大，但考虑到存货的变现处于动态之中，达到预售状态即可间的差异较大，但考虑到存货的变现处于动态之中，达到预售状态即可 销售，因此变现能力较强，能够较快的回笼资金。销售，因此变现能力较强，能够较快的回笼资金。六、回购方香江控股分析六、回购方香江控股分析香江控股的主营业务比较突出，也相对稳定，在地区上香江控股的主营业务比较突出，也相对稳定，在地区上 呈现相应的调整，主要是各地项目的开发进度，销售进度不呈现相应的调整，主要是
16、各地项目的开发进度，销售进度不 同所致。所开发项目由于大部分项目都处于前期，公司营业同所致。所开发项目由于大部分项目都处于前期，公司营业 收入、利润主要来源于华南板块的广州锦绣香江和增城的翡收入、利润主要来源于华南板块的广州锦绣香江和增城的翡 翠绿洲项目，公司业务收入未见明显变化，业务扩张主要依翠绿洲项目，公司业务收入未见明显变化，业务扩张主要依 靠新增长期借款支撑，盈利能力逐年下降；短期偿债能力强，靠新增长期借款支撑，盈利能力逐年下降；短期偿债能力强， 长期债务负担较重。长期债务负担较重。 由于公司前期一般通过商贸物流的名义以较低的成本取由于公司前期一般通过商贸物流的名义以较低的成本取 得土地（如连云港项目得土地（如连云港项目311亩，亩，9430万元，万元，25万建筑面积，万建筑面积， 楼面地价仅楼面地价仅377元元/平方），预计平方），预计2011年除番禺香江外，其余年除番禺香江外，其余 13个项目公司约可实现销售面积个项
