《XXXX商业项目推广方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX商业项目推广方案（83页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、XXXX商业项目推广方案初稿1目录n第一部分 专项分析项目介绍/开发计划市场环境分析竞争对手分析目录n第二部分 项目定位及营销策略客户定位（消费者/投资者）项目定位项目命名差异化的竞争策略业态规划目录n第三部分 营销执行方案Logo设计及VI系统设计营销执行计划营销费用预算及控制 媒介投放策略第一部分 专项分析5项目介绍/开发计划/特点分析6项目介绍n项目介绍位 置：XX大良南国东路，顺峰公园旁。建设用地：81200平方米建筑面积：一期首层为13000商铺;二期一至三层 为大 型综合购物广场，面积63000。n开发计划:分二期进行n开发进度目前一期住宅已经竣工，一期商铺即将进入装修阶段项目二期
2、处在规划设计阶段，几家百货公司的合作已经 进入实质谈判阶段。开发计划及进度期属物业属性建筑面 积竣工时 间开盘时间备注一期联排别墅150004-6-3003-12销售70%一期商铺、商场1300004-1004-10具备开盘条件二期商场6300005-505-3规划设计阶 段二期住宅5500005-1205-10规划设计阶 段项目描述n本案位于XX大良南国东路，顺峰公园旁。该地块为大良 新旧城区的交界地带。n目前，城东板块飞速发展，商业与人居比翼双飞；顺峰 山板块已成为XX高档居住区的代名词。本案同时处于两大 发展区域的复合位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。项目特点分析(1)品牌：XXXX在
3、前期的推广中，作为高档次物业的品牌属性已经 深入人心。品牌形象的走高将制约本项目在商业规划上向 中低档延伸的难度，但对本项目发展中高端商业消费非常 有利。由于XX经济发展水平较高，消费者的中高端消费需求巨 大，但目前还缺乏真正意义上的大型中高端商业物业，无 法满足XX消费者的需要，导致XX中高端消费大量外流。本项目凭借已形成的高档品牌形象，在商业规划上向中 高端倾斜，顺藤摸瓜，必可顺利切入这块巨大市场，抢占 市场先机项目特点分析(2)地段：n本项目坐落于顺峰公园旁，处于城东板块和顺峰山板块 的复合地段，地理位置十分优越。n目前该区域集中了相当的人气和居住认知度，但商业的 认知度还基本处于空白状
4、态。因此，由新德业投资开发的 “名店坊”提出了城东商圈的概念，试图改变人们对城东 板块的固有认知。n本项目与名店坊毗邻而立，商场规模相当、商业规划上 也多有类似，可谓两虎相争。但双方也不是没有可以合作 之处，在商圈的推广上就可以反竞争而竞合，共同把商圈 概念炒热炒熟，将使两个项目都获益菲浅。项目特点分析(3)环境：与顺峰公园相拥而立无疑是本项目环境上的最大优势。现代商业已经由单统的购物进化为集购物、休闲、娱乐、 旅游等为一体的体验式消费方式。顺峰公园作为XX未来重 要的旅游、休闲、娱乐场地，其品牌和功能正好可以成为 包装本项目的重要载体。项目特点分析(4)规模：本项目一期商业建筑面积13000
5、平方米，二期商业建筑面 积63000平方米，共计约76000平方米。一期规模小，而且 一期开盘时间与二期开盘时间非常接近，因此我们认为应 该将一、二期进行捆绑，作为一个整体共同推广，一方面 可以壮大力量，起到1+12的效果，另一方面将有利于控制 好营销节奏，并减少成本。市场环境分析14房产商贸业成第三产业发展的重点行业在XX打造百万人口中心城区的大环境下，随着整体交通 环境的改善、广佛都市圈的成型以及城市化进程的推进， XX人流物流随之增加，房地产业、商业将成为第三产业的 重要增长点，成为XX第三产业发展的重中之重。XX区委、区政府将专门为这些行业制定了相应的政策扶 持措施，并对其加强规划和政
6、策引导，包括支持重大项目 引进和发展，鼓励产业业态创新等。商业地产发展如火如荼 由于看重XX巨大的消费潜能，自去年开始，XX一些大型 的商业项目陆续奠基，并进入建设期。其中有已部分投入 使用的XX第一个大型综合购物中心嘉信城市广场、计 划于今年下半年开业的XX家电博览中心、在今年3月份奠 基的盈信城市广场、正在紧张筹备招商的天佑城、即将开 业的大福源超市以及预计9月份动工的XX名店坊等，都是 投资数亿元的大型商业项目。可以预见这些大型商业项目的建成开业，将改变XX现有 的商业格局，XX商业地产将从此打开新的局面。XX目前商业的主要特点 街铺为主，大型商场快速崛起目前，XX的商用物业仍然以街铺为
7、主导，街铺是居民购物的主要场所，也是投资者投资商铺的主要渠道。一些中 型超市、综合性百货商场缓慢发展，但总体而言，规模不 大。大型MALL式商场近年来迅速升温，但由于均处于建设 期和概念炒作期，其影响力还有待进一步显现。XX目前商业主要特点绝大部分的商场缺乏主题包装现时，绝大部分的商场都是进行普通的单一性统一经营管 理，没有结合自身特色进行主题性包装，没有突出风格， 商场的影响力不强，导致消费者对这些商场并没有明显的 喜好。 商场内的经营无明显区分，经营商品无特色不少商场的经营模式只是单纯的零售式百货，只是简单的 陈列、摆放，种类区分不明显，商品无特色，整体感觉较 为零散，档次不高，吸引力不强
8、。XX目前商业主要特点档次均以中档为主现时，绝大部分商场所经营的商品档次主要以中低档为主，主要服务对象是当地外来工及中低收入人士。这与XX 区的整体消费水平大相径庭，此种档次无法满足本地大部 分消费者的需求，从而使当地的商业消费形成了外流的习 惯。市场环境分析小结由于XX城市化的相对滞后，XX商业的发展较缓慢，基本还处于粗放经 营的阶段，这与XX庞大的消费市场极不相称。正因为现有的商业消费 环境无法满足消费者日新月异的消费需求，因此导致了消费额大量外 流的现状。l近年来，XX进入了以城市化建设为主题的二次创业进程，商业化被提 升到前所未有的高度，商业现代化、商场规模化、消费本地化成为城 市化建
9、设的重中之重。但XX消费外流严重的问题，是商业化建设怎么 也绕不过的门槛。无论是政府高层、专家学者、或是产业界对此问题 都非常关注，并进行了大量的分析和总结，主要认为这是本地商业环 境落后、对消费者吸引力不足的问题。在政府推动下，一大批大型的 商业物业迅速开工建设，规模和数量空前。市场环境分析小结我们认为，XX消费外流已经形成为XX人的消费习惯和消费文化，仅仅 以兴建大型商业物业、改善商业环境来吸引消费者还远远不够，而应在 根本上改变消费者现有的消费习惯和消费文化，以全新的消费观、价值 观占领消费者心智资源。这就要求政府阶层、专家阶层、产业阶层与媒 体界能够深入合作，共同造势，在市场教育工作上
10、投入足够的力量，制 造舆论声势。 以建设大型商业物业、改善商业环境吸引消费者为第一步，以新的消 费观、价值观改造消费者为第二步，步步为营，才能根本上改变XX消费 外流的状况，才能为商业现代化建设奠定坚实基础。竞争对手分析22竞争对手分析n根据在地段、规模、规划、目标消费群、目标客户 群等方面的特性，我们认为本项目主要竞争对手为：名店坊、天佑城、盈信城市广场嘉信城市广场、顺联广场等竞争对手项目要素一览表 项目名 称项目位 置建筑面 积业态布局工程进度项目定位名店坊大良东 区超7万超宽广场、旗舰店、特色 步行街和临街旺铺四大功 能分区今年9月动工，明 年10月竣工，11月 开业大型多功能主题购物
11、中心天佑城容桂 桂洲大 道超8万大型百货、连锁超市、美 食世界、娱乐天地、文化 书城预计明年3月封顶 ，年中开业XX城市新坐标 多元化商业广场盈信城 市 广场龙江镇 东华路约16万 购物、娱乐、饮食、游乐 、康体、农贸市场、商务 公寓分三期开发，首期 明年元月1日开业游乐MALL式商业步行 街 现代乐园式商业王国嘉信城 市 广场新城区约14万 美加式的时代购物广场， 新加坡式休闲购物长廊今年5月已经试业家庭式商场顺联广 场陈村超12万 集购物、饮食、休闲、娱 乐等六大功能于一体7月28日奠基华南首个体验式购物 竞争对手分析小结n与竞争对手相比，本项目在房地产商综合实力、规模、规划、地段上 都不
12、具绝对的优势。n从表中可以看出，五大商场加上本项目基本上都在这一两年内全部推 出，无论是对消费市场，还是对投资市场，都将带来巨大压力。一场残 酷的市场抢夺战不可避免。而由于盈信城市广场、顺联广场偏居XX边缘 ，嘉信城市广场屡遇挫折，因此，市场王者之战主要在本项目、名店坊 和天佑城之间展开。n名店坊与天佑城推广上的共同特点是本土化气息浓厚，霸气不足，没 有建立市场形象上的相对优势，双方的竞争处于胶着状态，难决胜负。n因此，本项目的切入点就在于凭借优势的品牌形象建立最具优势市场 地位，以王者的气势引领市场、抢占市场。第二部分 项目定位及营销策略26客户定位（消费者/投资者）27项目目标消费群体界定
13、A、3公里核心消费圈以城东板块与顺峰山板块为核心，未来规划人口超10万 B、10公里主要消费圈以XX中心城区（大良、容桂、伦教三镇）为核心，未来 规划人口超百万 C、30公里补充性消费圈覆盖XX及周边地区，人口超300万 D、旅游休闲消费群：预计每年超20万人 消费者特征分析n消费力较强：据统计，今年上半年，XX的恩格尔系数已 经跌破30%，进入联合国粮农组织划定的最富裕区。XX城 镇居民家庭上半年人均可支配收入达到10350.89元，人均 消费性支出7686.88元。n数字表明，XX城镇居民人均可支配收入比全省平均数（ 7263.51元）多出3087.38元，高42.5%.支出比全省平均数
14、的5257.79元多2429.09元，高46.2%。上半年XX商品销售 总额为214亿元，同比增幅达27.7%。消费者特征分析消费外流严重：出外旅游休闲兼购物，已经在XX形成消费习惯。每缝节假日，成群结队的XX人自驾车去到香港、澳门 、广州、深圳、佛山、中山等地休闲购物，消费额巨大。消费者特征分析n消费国际化、品牌化、高档化：XX经济发达，人们生活 富裕，对品质生活的追求也越来越热烈，对品牌、名牌产 品的喜好度增加；XX人也经常走出过门，购买国际品牌产 品。因此，国际化、品牌化、高档化将成为XX消费的主流 趋势。n休闲消费最受XX消费者欢迎：XX消费者喜欢外出旅游休 闲，也喜欢进茶坊、沐足、桑
15、拿、泡吧等。娱乐休闲已成 为XX人工作之余主要生活佐料。 项目目标投资群体界定第一类投资群体：私营业主、企业中高管理人员、公务员、高级白领、 年轻成功人士等 第二类投资群体：周边镇的高储蓄群体，希望通过投资商业地产获取稳 定收益； 第三类投资群体：外地来XX投资者项目目标投资群体界定收入：家庭年收入为8万元以上（以投资支出占总收入20%40%来计算）特征：有较为雄厚的经济基础，熟悉XX，有广泛的社交关 系，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断 ，多投资经验，对地段及相应升值潜力较为注重。 投资者需求分析偏爱沿街商铺目前，投资商铺的类型中，由于投资者对客流量和消费模式的基本判断决定了传
16、统的沿街商铺还是主要的投资类 型，占了投资需求的成左右。但商场式商铺的需求增长 非常迅速。不过相当一部分投资者对商场式商铺的后期经 营和租售情况有一定的担心。总的来说，商场式商铺还处 于投资引导阶段，各大发展商都在实践中探索好的发展道 路。投资者需求分析成长型地段受青睐在中心区的建设过程中，投资其周边商铺，已日渐成 为楼市稳健型投资客的长线投资品种之一。这种目前还处 于蓄势阶段、但将来增值空间巨大的商铺，专家称之为成 长型商铺。住宅郊区化趋势的推进，使商业网点的建设从中心向边 缘区域转移。依附于新城建设而蓬勃发展的外围地区商铺 ，由于其良好的成长性，广受XX投资客的关注。当然这类 商铺比传统商铺市场的经营变动因素相对高一些，高回报 同时也带来高风险。 投资者需求分析推崇小面积商铺小面积商铺历来是投资的稀缺品种，它的投资价值很高， 主要原因是单位面积小、总价低，吻合绝大多数投资者投资 起点低回报收效快的购买心理，同时也能较大程度降低投资 门槛。受总价限制，市民对小商铺仍情有独钟，投资商
