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1、徐州市新区委区域商业徐州市新区委区域商业 2011-068 地块地块 项目可行性分析项目可行性分析目录目录第一部分、徐州市房地产整体市场分析1、徐州商品房供需走势分析2 2、商品房量价走势分析3、区域商品房市场分析第二部分、徐州项目规划要点1、地块说明2、地块主要规划技术指标第三部分、徐州项目的地块价值1、土地出让2、商品宅土地成交3、重点地块剖析第四部分、徐州项目竞争个案分析第五部分、徐州项目的销售价格第六部分 徐州项目财务测算（第一期）第七部分 徐州项目风险说明第八部分 徐州项目可行结论 第一部分第一部分 徐州市房地产徐州市房地产整体市场整体市场行情分析行情分析1 1、徐州商品房供需走势分
2、析、徐州商品房供需走势分析05-1005-10 年徐州商品房供销情况年徐州商品房供销情况徐州房产市场商品房供销比这几年持续下降，2008 年受国家宏观市场经济调整影响，销售量明显减少。到 2009 年，徐州房地产市场迅速回暖，销售量达到了历史最高峰，当年首次出现了供不应求的市场局面，供销比为 0.89。2010 年全市商品房供应面积 393 万平方米，比 09 年环比增加 8%。成交面积 401.2 万平方米，与 09 年 406.5 万平方米的成交量相比，环比下降 1%。2010 年房产市场供求比 0.98，依旧是供不应求的局面。1010 年徐州商品房供需走势年徐州商品房供需走势纵观 201
3、0 年徐州市区商品房成交量。政策打压、刚性需求成为主导全年商品房成交量的主要因素。年初，政策扶持效用开始发挥作用，刚性需求的释放点燃了沉寂已久的房地产市场。供应量也相应大增，4 月、10 月中央先后两次调控对楼市的成交量打压效果非常明显。但是中国 10 年整体经济通胀的大局面以及居民投资渠道的狭窄，决定了政策打压效果的短暂性，相对于 4 月调控后连续 5 个月成交下跌的情况，10 月的新国五条出台后，仅仅在 11月市场成交较为低迷，12 月成交量又迅速反弹，当月成交 48.3 万平方米，仅次于 10 年度成交最高的 4 月份。2 2、商品房量价走势分析、商品房量价走势分析历年徐州商品房量价走势
4、历年徐州商品房量价走势徐州商品房成交均价从 2004 年至 2007 年一直处于一种平稳增长的正常节奏，2010月徐州房产市场成交均价为 4756 元/平米，和 2009 年相比，环比上涨 30.2%。从未来房价趋势来看，一方面居民价格承受能力进一步增强，城中高价楼盘供应量增加，城市建设持续稳定，将成为促进房价上扬的重要因素。另一方面，连续两年的市场供不应求的局面将进一步推动房屋价格的上涨。三、区域商品房市场分析三、区域商品房市场分析20102010 年徐州各区域商品房成交分析：年徐州各区域商品房成交分析：2010 年，徐州各区域中商品房成交量最大的为云龙区、鼓楼区两个区域，年度分别成交 97
5、.9 万平方米、81.6 万平方米。其次为泉山区，年度成交 60.8 万平方米。 鼓楼区商品房成交分析：鼓楼区商品房成交分析：1、目前均价：鼓楼区目前在售楼盘成交均价 5971 元/平米，相对 08 年 3379 元/平米，均价环比上涨了 76%。2、销量情况：鼓楼区 2010 年商品房销售面积环比 2009 年增长了 6.4%，销售套数环比2009 年增长了 4.8%，鼓楼区整体销售量相对 2009 年略有上升。3、客群概况：主要为周边区域中低层收入阶段，以及旧城改造动迁客户。4、区域总结：鼓楼区市场抗风险能力强，08 年及 10 年两次政策调控期，销量都呈稳步上升趋势。云龙区商品房成交分析
6、：云龙区商品房成交分析：1、目前均价：云龙区目前成交均价 6383 元/平米，相对 08 年 3589 元/平米，成交均价环比上涨了 77%。2、销量情况：云龙区 2010 年商品房销售面积环比 2009 年下降 22.7%，销售套数环比 2009年下降了 25%，下滑幅度比较明显。3、客群概况：主城区部分为城区内中高端客户，新城区部分主要为行政办公人员，以及周边区县流入客户，收入情况中等。4、区域总结：抗风险能力中等，受政策影响，市场波动比较明显，市场潜力强，泉山区商品房成交分析：泉山区商品房成交分析：1、目前均价：泉山区 2010 年成交均价 7423 元/平米，相对 08 年 3983
7、元/平米，成交均价环比上涨了 86%，上涨幅度很大。2、销量情况：泉山区 2010 年商品房销售面积环比 2009 年下降 35.8%，销售套数环比 2009年下降了 40.1%，成交量下滑幅度最大。3、客群概况：徐州本地居民，改善居住环境为主要置业目的，以及当地政府官员，企事业高层等高收入阶层。4、区域总结：抗风险能力差，市场潜力一般，2009 年政策宽松市场行情下，泉山区市场成交增加幅度远小于其他区域。另外改区域客户群体性质基本为 08 年及 10年两次政策调控的主要打击对象，市场成交受挫明显，10 年成交量下跌了接近五成。开发区商品房成交分析：开发区商品房成交分析：1、目前均价：开发区
8、2010 年成交均价 4194 元/平米，相对 08 年 2751 元/平米，成交均价环比上涨了 86%，价格上涨幅度很大。2、销量情况：开发区 2010 年（1-12 月上半月）商品房销售面积环比 2009 年下降 4.6%，销售套数环比 2009 年下降了 2%。3、客群概况：中低收入人群，主要为急需置业的 30 岁以下人群、以及改善居住条件的30-40 岁人群。4、区域总结：抗风险能力强，区域客户性质受政策调控影响小，市场潜力较强，由于市场起步较晚，在 2009 年开始形成一定市场规模，随着区域产业发展、公共设施逐渐完善，开发区版块将成为徐州重点中低层收入人群的选择。铜山新区商品房成交分
9、析：铜山新区商品房成交分析：1、目前均价：铜山区 2010 年成交均价 6247 元/平米，相对 08 年 2751 元/平米，成交均价环比上涨了 86%，价格上涨幅度在徐州各区域中居于第一位。2、销量情况：铜山区 2010 年（1-12 月上半月）商品房销售面积环比 2009 年上涨 36.3%，销售套数环比 2009 年上涨 31%。3、客群概况：主要为铜山经济开发区与周边厂矿企业、高校年轻教职工、周边县乡等中等收入人群。4、区域总结：抗风险能力很强，区域近年来逐渐由别墅集中转型为多种物业类型开发，主力客群由中高等收入人群转型为以中等收入人群为主，市场抗风险能力大大增强。2010 年，在徐
10、州其他区域成交普遍下跌的形势下，铜山区成交量面积上涨了 36.3%。第二部分第二部分 徐州项目规划要点徐州项目规划要点一、地块说明一、地块说明项目位置项目位置该地块位于近年销售价格徐州最高、且为 2010 年 9 月从县改区的铜山新区内，距徐州市新市委 3-4KM，市委、市政府新建的各小区有（绿地世纪城、绿地商务城、翠湖御景等）；规划的新徐州市体育中心就在该项目比邻的区域，加上项目地块中间有规划街道，两边有公路连接，并由于江苏省对建设徐州大力支持，铜山新区为刚建设的新区，未来一至二年内发展迅猛是必然的。二、地块主要规划技术指标二、地块主要规划技术指标第一期总占地面积：2.05 万平方米(30
11、亩)总建筑面积：4 万平方米其中住宅:1 万平方米商业:1 万平方米商业购物中心：1 万平方米容积率：1.92均价：11000 元/平方米第二期用地面积：105000 平方米；（按照 158 亩计算）容积率：1.79；建筑面积：187950 平方米；建筑密度：22%。第三期用地面积：141400 平方米；（按照 212 亩计算）容积率：1.55；建筑面积：218000 平方米；建筑密度：22.6%。说明 1、本项目的区域两边界线规划道路 20 米；2、本项目的有一条街道从中间穿过。3、本案的净空限高为 6.8 米。第三部分第三部分 徐州项目的地块价值徐州项目的地块价值1 1、土地出让、土地出让
12、2010 年全年，徐州共挂牌商业住宅土地 52 宗，合面积 4502.6 亩，平均占地面积约 86亩，其中纯住宅用地挂牌共 22 宗，合面积 1380.4 亩；商住用地挂牌共 14 宗，合面积2183.7 亩；商业用地挂牌共 14 宗，合面积 1095.3 亩。2010 年度商业住宅土地供应量最大的为 5 月、10 月，月度供应量分别为 574 亩、670.4 亩。从土地供应结构比例图表分析可以发现，2010 年徐州土地供应 41%的都为商服、住宅综合性质的土地供应。纯住宅用地供应仅占 23%，基本与纯商业用地供应比例相当。2 2、商品宅土地成交、商品宅土地成交徐州近年成交情况：徐州近年成交情
13、况：08 年，受政策调控影响，全国土地市场突然转冷，徐州 08 年土地成交相对 07 年下滑7.6%。近年来，一线城市土地市场供应开始稀缺，众多品牌开发商开始进入徐州市场，徐州土地市场自 08 年以来一直呈稳定上涨趋势到 2010 年，徐州商品住宅土地年度成交 4502.6 亩，环比 2009 年上升 55.8%。土地成交量已经接近历年来最高峰的 2007 年的成交量。自 08 年以来，徐州商品住宅土地溢价一直呈快速上涨趋势。2010 年溢价率达到了 49.9%，2010 年，徐州商品住宅土地年度成交 4502.6 亩，环比 2009 年增长 55.8%，无流拍现象，徐州商品住宅地块成交价格走
14、势：徐州商品住宅地块成交价格走势：2006 年至今徐州市土地均价整体呈上升的趋势，在 08 年由于全国房产行业的整体形势，出让土地基本以底价成交，造成在 08 年成交均价有一个大幅度的回落。2010 年，徐州商品住宅土地成交总价为 87 亿元，成交金额 87 亿元，环比 2009 年40.2 亿元增长 116%，比 2009 年的环比增长率扩大量 20 个百分点。3 3、重点地块剖析、重点地块剖析2010 年徐州土地市场共有 17 幅商品住宅地块溢价成交，其中溢价率最高的为开发区2010-15 号城东大道南侧地块，以及云龙 2010-33 号南郊宾馆地块，2010-14 号新城区接待中心地块，
15、三幅地块成交价分别为 1.38 亿、6 亿、1 亿，溢价率均在 200%以上，三幅地块均为商业性质地块。2010 年徐州土地市场成交总价排名前三的分别为市民广场保利地块、徐海路南侧美的地块、上海绿地高铁站区地块，成交总价分别为 9.38 亿、7.66 亿、7.11 亿。其中其中徐海路美的地块西至环湖大道东支路绿化带，北至徐海路绿化带，东至经七路绿化带，南至经七路支路绿化带。地块面积约 271.6 亩，为商住用地，建筑密度25%，容积率2.0，绿地率30%，出让年限商业 40 年住宅 70 年。该地块南部 1/3 用地需规划建设低密度住宅，容积率1.3，东北角需规划 15%的商业用地。第四部分第
16、四部分 徐州项目竞争个案分析徐州项目竞争个案分析绿绿地商地商务务城城位于新城区核心商圈、新城区位于新城区核心商圈、新城区标标杆杆项项目目地址：铜山区昆仑大道北侧，徐州市行政中心大楼对面开发商：上海绿地集团徐州新诚置业有限公司 总占地面积：105 万平方米总建筑面积：200 万平方米其中住宅:100 万平方米商业办公:50 万平方米商业购物中心：50 万平方米容积率：1.92均价：5500 元/平方米翠湖御景翠湖御景城市核心，稀缺城市核心，稀缺环环湖地湖地块块，目前徐州，目前徐州单单价最高价最高地址：铜山区体育馆对面开发商：徐州鼎晔房地产开发有限公司 总占地面积：95000 平方米 总建筑面积：270000 平方米规划户数：总户数 1800 户 当期户数 1800 户容积率：2.69均价：14000 元/平方米。 第五部分第五部分 徐州项目的销售价格徐州项目的销售价格一、徐州新城区总体概况徐州新城区选址在京福高速和连霍高速两大交通干线的交汇点，东北紧临规划中的京沪高速铁路客站，东南距观音民航机场仅
