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1、 越秀房地產投資信託基金簡介基金單位持有人日曆分派業績摘要董事長報告二九年業務回顧及未來展望財務回顧物業組合信託人報告董事及高級行政人員簡介租賃代理企業管治223469132040414648目錄關連人士交易物業估值報告獨立核數師報告綜合資產負債表綜合全面損益表分派聲明綜合權益變動表綜合現金流量表綜合財務報表附註業績表現一覽表公司及投資者關係資料5563109110112113114115116145146越 秀 房 地 產 投資 信 託 基 金 二 九 年 年 報2越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金 簡 介 基 金 單 位 持 有 人 日 曆四月刊發二九年年報二一五月派發二九年末期的
2、分派二一五月二九年股東週年大會二一八月刊發二一年中期報告二一十月派發截至二一年六月三十日止六個月期間的分派二一三月公佈二一年年度業績二一一越秀房地產投資信託基金 （ 越秀房產基金 ） 簡介越秀房產基金為根據豐機構信託服務 （亞洲） 有限公司 （作為信託人 信託人 ） 與越秀房託資產管理有限公司 （作為越秀房產基金管理人 管理人 ） 於二五 年十二月七日訂立的信託契約 （ 信託契約 ） 組成的香港房地產投資信託基金， 該契約由雙方於二八年三月二十五日作出修改並訂立首份補充契約。越秀房 產基金於二五年十二月二十一日 （ 上市日期 ） 在香港聯合交易所有限公司 （ 聯交所 ） 上市。越秀房產基金的物
3、業組合 （ 物業 ） 包括位於廣州的五項商用物業，而越秀房產 基金為全球首隻投資於中華人民共和國 （ 中國 ） 內地物業的上市房地產投資信 託基金。五月二一一派發二一年末期的分派二 九 年 年 報 越 秀 房 地 產 投資 信 託 基 金3分 派全年可分派收入總額越秀房產基金於報告年度對越秀房產基金的基金單位持有人 （ 基金單位持有人 ） 的可分派收入總額 （定義見信託契約） 約為249,248,000港元 （二八年：262,113,000港元） ，即越秀房產基金每個基金單位 （ 基金單位 ） 可分派的收入約為0.2338港元 （二八年：0.246港元） 。根據信託契約，可分派收入總額被界定為
4、管理人所計算的越秀房產基金於分派期間的綜合經審核除稅後溢利就會計目的作出調整，以消除已於綜合收益表內入賬的若干會計調整之影響。管理人已根據越秀房產基金報告年度的綜合除稅後及與基金單位持有人交易前的溢利計算報告年度的可分派收入總額，並已作出調整以消除在越秀房產基金的綜合收益表出現的投資物業公平值的變動、遞延稅項費用的影響，並根據香港公認會計原則作出調整，香港公認會計原則令根據中國公認會計原則入賬的可供分派現金有所增加。分派根據信託契約，越秀房產基金須向基金單位持有人分派最少90%的可分派收入總額。管理人的政策乃是於二六年、二七年及二八年每個財政年度，向基金單位持有人分派相等於越秀房產基金可分派收
5、入總額100%的款額，而其後的每個財政年度為相等於可分派收入總額最少90%。管理人議決就自二九年七月一日至二九年十二月三十一日期間 （ 二九年末期期間 ） 向基金單位持有人宣派末期分派每個基金單位0.1343港元 （二八年：0.1226港元） ，末期分派連同越秀房產基金由二九年一月一日至二九年六月三十日止六個月期間 （ 二九年中期期間 ） 每個基金單位的中期分派0.1175港元 （二八年：0.1234港元） ，即報告年度每個基金單位分派約0.2518港元 （二八年：0.246港元） 。為越秀房產基金於截至二九年十二月三十一日止年度 （ 報告年度 ） 每個基金單位可分派收入約0.2338港元的1
6、00%，加上來自本集團因應現有現金資源作出的額外分派，包括：(a)對本集團的現金狀況不構成影響之若干投資物業的非現金公平值虧損；及(b)中國會計準則項下的投資物業攤銷費用19,147,000港元，相當於每個基金單位0.018港元，而該項費用將根據香港財務報告準則撥回，並無於釐定本集團的溢利時列賬。末期分派總額合共約143,120,000港元預計於二一年五月十九日支付。分派率物業於報告年度內的表現良好，每個基金單位分派 （ 每個基金單位分派 ） 為0.2518港元 （二八年：0.246港元） ，較二八年高約2.4%。根據基金單位於二九年十二月三十一日的收市價2.94港元計算，報告年度的每個基金單
7、位分派的收益率為8.56%。以上市日期的發售價3.075港元 （ 發售價 ） 計算，每個基金單位分派的收益率為8.19% （二八年：8.00%） 。越 秀 房 地 產 投資 信 託 基 金 二 九 年 年 報4業 績 摘 要基金單位持有人應佔分派及資產截至截至與二八年二九年二八年相比十二月三十一日十二月三十一日增加 （減少）基金單位止財政年度止財政年度的百分比每個基金單位的分派0.2518港元0.246港元2.4%每個基金單位的盈利0.28港元0.22港元27.27%按發售價3.075港元計算的每個基金單位分派率8.19%8.00%0.19%按年末結算日收市價2.94港元 （二八年：1.79港
8、元） 計算的每個基金單位分派率8.56%13.74%(5.18)%每個基金單位的基金單位 持有人應佔資產淨值3.82港元3.77港元1.33%已發行基金單位1,065,972,6871,065,972,6870%個基金單位個基金單位穩定收入除稅後溢利 （與基金單位持有人交易前）300,417,000港元232,973,000港元28.95%物業收入淨額425,888,000港元436,391,000港元(2.41)%總收入532,203,000港元495,686,000港元7.37%審慎的資本管理借貸總額佔總資產的百分比 （附註a）32%32%0%總負債佔總資產的百分比 （附註b）37%37%
9、0%附註a 借貸總額按銀行貸款排除債務相關開支資本化計算。附註b 總負債按負債總額排除債務相關開支資本化及基金單位持有人應佔資產淨值計算。二 九 年 年 報 越 秀 房 地 產 投資 信 託 基 金5董 事 長 報 告越 秀 房 地 產 投資 信 託 基 金 二 九 年 年 報6董 事 長 報 告致各越秀房產基金單位持有人：本人謹代表作為越秀房地產投資信託基金 （ 越秀房產基金 ） 管理人之董事會，欣然向閣下呈報越秀房產基金二九年年報。業績及分派儘管受到國際金融危機的衝擊，越秀房產基金於報告期間內仍錄得令人滿意的業續表現。二九年，越秀房產基金全年實現分派總額約268,372,000港元，每個基
10、金單位可獲約0.2518港元的分派，比上年同期分派每基金單位0.246港元高約2.4%。按二九年十二月三十一日基金單位的收市價2.94港元計，分派率為8.56%，按二五年上市時基金單位的發售價3.075港元計，分派率為8.19%，同比高約0.19%。於二九年十二月三十一日，越秀房產基金擁有白馬大廈單位 （ 白馬大廈 ） 、財富廣場單位 （ 財富廣場 ） 、城建大廈單位 （ 城建大廈 ） 、維多利廣場單位 （ 維多利廣場 ） 及越秀新都會大廈單位 （ 越秀新都會 ） 五項物業 （ 物業 ） ，可供出租總面積約為211,031.1平方米 （不包括越秀新都會7,549.03平方米的泊車位及4,528
11、.06平方米的會所及公建配套用房面積，以下在租總面積及出租率統計範圍均不包括上述面積） ，在租總面積約為209,338平方米，物業整體出租率錄得99.2%的較高水準，同比高出1.1個百分點。二九年，越秀房產基金總租金收入約為532,203,000港元，比上年同期的495,686,000港元增長了7.37%；租金收繳率連續五年保持100%，無壞賬。旗下各物業經營穩定，並持續穩步提升。市場回顧二九年，在應對國際金融危機一攬子計畫的刺激下，中華人民共和國 （ 中國 ） 經濟呈現回升向好的明顯趨勢，而且回升遠遠領先於發達國家和其他新興經濟體。據國家統計局公佈資料，二00九年國內生產總值 （ GDP ）
12、 達到人民幣335,353億元，同比增長8.7%；社會消費品零售總額達人民幣125,343億元，同比增長15.5%。二九年，中國內地全年房地產開發投資額為人民幣36,232億元，同比上升16.1%。二九年十二月國內70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%。與全國經濟相比，廣州市總體經濟運行較好。據廣州市統計局資料，二九年廣州市實現地區生產總值約人民幣9,112.76億元，同比增長11.5% 。二九年，廣州市房地產完成投資達人民幣817.34億元，同比增長7.1%；新建住房銷售價格指數同比上升19.9個百分點，位居全國漲幅最大城市之首，房地產市場呈現企穩回暖勢頭。越秀房產基金旗下物業組合均位於
13、廣州市核心商業區，管理人採取了積極的資產營運措施，物業出租率及平均租金水平均保持穩定的良好發展態勢。二 九 年 年 報 越 秀 房 地 產 投資 信 託 基 金7董 事 長 報 告業務營運策略二九年，我們充分把握市場變化,採取多項有效營運策略,有效抵禦了金融風暴帶來的衝擊,取得滿意的業績。白馬大廈是越秀房產基金資產組合的重心。二九年，管理人透過實施積極進取之業務策略，配合主題營銷活動、租客關係管理及招商准入機制等措施，鞏固了白馬服裝市場的行業領先地位。續租管理方面，利用部分樓層租約到期之機，積極推進經營定位提升及租戶結構改善，為實現物業長期穩定的回報奠定基礎。財富廣場及城建大廈均為甲級寫字樓項
14、目，享有較好的市場認知度。面對市場供應量大增的嚴峻考驗，管理人迅速透過實施有效的市場動態監控、租約監控及續約管理，加大招商資源投入等一系列租務政策，穩定物業出租率。越秀新都會為多功能的商務寫字樓。管理人因應市場需求急劇下降的不利狀況，及時調整租務及招商策略，促使物業出租率在逆市情況下穩步攀升，截至二九年十二月三十一日，物業出租率更錄得99.0%的歷史最高值。維多利廣場為現有資產組合中唯一的零售商業物業。管理人注重挖掘物業的增值潛力，積極優化租戶組合，成功引進了幼稚教育方面的國際知名品牌客戶。同時，二九年維多利廣場榮獲政府部門頒發 廣州市物業管理示範大廈 稱號，通過良好的物業管理，物業影響力逐步
15、顯現。投資及理財策略二九年，管理人繼續實施積極而審慎的投資理財原則，在充分評估市場狀況及資本市場情況下，以基金單位持有人長遠利益為依歸，慎重考慮及把握投資機會。越秀房產基金實施穩健的理財政策，二九年十二月三十一日總借款佔總資產比率維持在32%水平，與香港 房地產投資信託基金守則 的要求上限45%，仍留有較大空間。較低的借貸比率，有利於管理人採用靈活的融資方式收購第三者的物業，擴大物業組合，確保基金單位持有人的長遠利益。資產增值策略資產增值乃管理人之持續及不可或缺之策略，用以提升租戶營業環境之主要原則。該等資產增值活動有助租金收入持續增長、維持高出租率，以及增加物業價值。管理人積極計畫與實施白馬大廈、城建大廈及越秀新都會進行中之大型資產增值工程。多項資產增值工程已於報告年度完成，共投入資金約748萬港元，日後仍將進行更多資產增值計畫。越 秀 房 地 產 投資 信 託 基 金 二 九 年 年 報8董 事 長 報 告前瞻二一年，在適度寬鬆的貨幣政策刺激及投資拉動下，消費市場已開始呈現復蘇跡象，預計廣州亞運會的舉辦也將為廣州帶來商機，我們將會根據市場的變化，通過多項的形象提升工程及舉辦多樣的營銷活動，抓住機遇提升商場物業的營運效益。另一方面，由於二一年珠江新城多項寫字樓物業將集中投入使用，在短期內甲級寫字樓租賃市場會出現較為嚴重的供大於求現
