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1、一、北京城市总体规划一、北京城市总体规划对于北京未来的发展，北京城市总体规划2004-2020 年明确了四大目标“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”。北京市总体规划修编办公室主任谈绪祥说：“对首都来说，最重要的特色是政治和文化，经济只是北京作为城市的一般性的特质，没有必要过多去表达经济中心的位置。”在新的北京空间布局上，记者从北京市发改委提供的北京市 2005 年国民经济和社会发展计划解读中获悉，北京市将全市 18 个区县，从总体上划分为首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区和生态涵养保护区四大功能区。其中，东城、西城、崇文、宣武和石景山五个区作为首都功能核心区，要集中展现古老特色
2、，体现北京作为我国政治、文化中心和国际交往中心功能的区域，也是首都功能的最主要载体。朝阳、海淀、丰台三个区则是北京的城市功能拓展区，将成为拓展首都城市功能，特别是面向全国和世界的外向型经济服务功能。这是总体规划提出构建“两轴两带多中心”的新城市空间格局后，北京市对各区县功能定位的进一步重构。而北京市定位的城市发展新区包括通州、大兴、顺义和昌平四区，这四区将是北京疏散城市中心区产业与人口的重要区域。总体规划中，未来北京重点发展的 3 个新城分别就是位于“两带”中“东部发展带”上的通州、顺义和大兴区的亦庄。门头沟、房山、平谷、怀柔、密云、延庆六个远郊区县将成为北京的生态涵养保护区，是保证北京可持续
3、发展的关键区域。“北京不做经济中心，表明了政策取向的一种价值判断。”薛维君向记者表示，“这对于河北的经济发展应该是利大于弊。”薛维君认为，北京的这种政策取向，有助于将高质量的生产要素转移和扩散到河北。而以前，由于地方财政体制的束缚，北京的产业布局并没有进入全面扩散的时期，往往在下面的区县就消化了。二、未来郊区商业发展热点区域点评二、未来郊区商业发展热点区域点评 选取目前北京郊区商业发展较为迅速的几区域，其所代表的郊区商业正在经历着蜕变。 1、通州区域、通州区域 通州区域是北京市发展最为迅速的区域，由于在过去的发展过程中，该区域生活配套相对于近百万人口的通州商品房市场而言，可谓稀缺。未来通州区域
4、商业物业市场还将呈现出繁荣的发展趋势。 通州区未来的发展规划是建立以新华大街为主街，由南大街、北大街、车站路所围成的区域，称之为现代商业区，规模在 30 万平方米左右；建立一个体量在 40 万平方米以上的通州 Mall；在东部设立京东建材家具中心。同时规划便民生活网点，包括中小型便利店、小型餐饮以及生活配套商铺。 总揽通州区域的商业规划，我们可以发现，通州区域的商业规划囊括了郊区商业的所有类型。总体规划以一个区域级的商业中心为基点，以新华大街为连接的商业中心区，铺以生活服务网络。 2、顺义区域、顺义区域 顺义由于紧靠朝阳区，占据道路优势，其商业发展同样极具潜力。提出构建“两区、三带、两级商圈”
5、的商业规划布局”。设立的商业核心区位于顺义城区，西起顺西路、东至光明街、南起建新街、北至幸福街。同时建立 12 个居住区配套服务中心。同时发展首都机场临空产业带、潮白河旅游产业带、东部浅山区旅游产业带。以及城市和农村两大商圈。 主要设立特色商业街、批发市场、集贸市场为主的商业专项规划。同时顺义区域提出旅游地产的主题，这也是部分具有旅游功能的郊区可以开辟的商业形态。顺义区借助年奥运会的契机，依托潮白河，正在规划建设顺义新城和空港城，但是根据新的城市空间布局，这两个新城可能会融为一体，成为一座占地平方公里左右的中等城市，人口在万人左右。这个新城主要发展现代汽车、微电子、现代物流等产业，与临近区县的
6、新型城市功能上形成互补。3、昌平区域、昌平区域 昌平区的商业布局主要是依托东西两线发展的，即形成“西线”商业带和“东线”商业带。西线商业带（京张路沿线商业带），京张路是昌平西部贯穿南北的一条主线，穿过回龙观、沙河、昌平、南口 4 个重点集镇，重点商业设施将主要分布在其沿线，将发展成为昌平区的“金色商业带”。东线商业带（汤立路沿线商业带），汤立路是昌平东部主要交通干线，穿过东小口、北七家、小汤山 3 个主要集镇，北通兴寿镇，将发展成为昌平区的“银色商业带”。 昌平区具体的规划包括主体生活服务商业网络以满足居民日常生活消费需求和集中购物需求为主要特征，分为大型购物中心、地区性商业中心、社区商业中心
7、、小城镇商业四个层次。 昌平区有十三陵、居庸关等著名景观，发展旅游景点商业，完善旅游景点商业功能，提升旅游景点商业的吸引力。同时建立大型购物中心、家居中心和专业批发市场。 综上可以看出：郊区商业不同于市级商业中心，具有其自身的特性，与市区商业是并存互补的关系，值得开发商、投资者研究，随着住宅郊区化进程的加快，各区县都提出了自己的商业规划，业态更趋多元，业种逐步全面，以一个或几个商业核心区为主；建立一个大型的购物中心；设立多个商业服务网络；分散与集中有机结合。旅游与商业的相结合是郊区商业的另一大特色。 4 4、房山区域、房山区域房山是龙的故乡，这里闪烁出人类文明的第一束火焰，这里是华夏文明最初的
8、起点。房山交通便利，路网发达，公路覆盖面积居全国区县之首，规划中的轻轨贯穿房山新城。根据北京市总体规划修编功能定位，房山被确定为首都可持续发展战略新区和现代化国际大都市的重要发展区，是北京发展现代制造业和现代农业的主要载体，也是北京市疏散城市中心区产业和人口的重要区域，是未来北京经济的重心所在。到 2020 年，全区规划区域人口 118 万。今年北京市政府以原良乡卫星城和燕房卫星城为主，辐射周边八个小城镇，确定了房山新城的概念。房山新城承担着疏散首都城市人口的功能，预计在 2020 年新城城市人口 60 万，达到中等城市规模。房山新城概念的确定，为房山社会经济发展勾画了一幅崭新的蓝图。在整合良
9、乡和燕房两大组团建设的同时，全面推进了长阳、长沟、周口店、窦店、琉璃河、韩村河、青龙湖、阎村八个周边城镇为新城功能拓展区的城镇体系建设。首善之区良乡，拓展发展空间融入首都现代化建设的总体进程。城市化进程的不断加快，带动了房地产等相关产业的快速发展。能够容纳 8000 多户居民入住的北潞园是全国首家绿色生态小区，海逸半岛、龙华洋房、建鑫园、隆曦园等一批高品质的小区也相继建成。新的功能地位赋予了房山新的内容，房山将以引进强区，工业强区支撑经济中心，成为北京市经济布局中的重要组成部分。燕房工业园区已成为投资兴业的宝地，对城镇建设等相关产业的带动作用日益显著。长阳镇，房山区离北京市区最近的城镇，地理优
10、势、环境优势、资源优势、使长阳成为投资者向往的一片开发热土。大宁山庄、靠山居艺墅、碧桂园、碧波园等居住小区，以优美的环境吸引了众多城区人们来到这里落户。城市新镇阎村，良好的投资环境使这里的各项建设显现出勃勃生机，优惠的招商政策引来了名牌房地产开发商的入驻。中国房产界知名企业绿城集团开发的绿城百合公寓，成为阎村镇域范围内的一道亮丽风景。现代都市韩村河闻名全国，在带领百姓奔小康的道路上走在时代前列，大自然新城让居住在这里的人们真切感受到乡村田野的恬静与清新。引来了众多城里人来这里找寻回归田园的生活。充满浓郁南国水乡风韵的全国重点小城镇长沟，以绿为神，以水为魂，打造的是水域经济，这里环境优雅，被国家
11、批准为一级住宅建设区。位于平原生态协调区的窦店镇，独特的人文环境，使社会、经济各项事业协调发展，“全国民族团结进步模范集体”的荣誉称号更激发了窦店人加快城镇建设的步伐，新型建材产业基地的建设已颇具规模，山水汇豪等一批现代化的小区正在拔地而起。周口店，这里闪烁出人类文明的第一束火焰，这里是华夏文明最初的起点，依托古老的文化底蕴，与时代同步的周口店正在充分发挥自然资源，人文环境，招商政策等各方面优势，古镇焕发出新的生机。天鹅衔起一泓水，碧波涟漪也听声。旅游度假型小城镇青龙湖，是一片纯自然的生态环境，这里有让人流连往返的自然风光。全力打造投资环境，发展城镇建设，“以引进促发展，跨越前进”已成为青龙湖
12、的发展理念。被称为“北京的南大门”的琉璃河，北京 3000 多年的建城史从这里起源。深厚的文化底蕴，独特的交通优势，使这里的旅游观光，产品加工等产业蓬勃发展，城镇建设快速发展，“金果林家园”等住宅小区的建成，为古镇聚集了人气，为这座历史名城带来了无限生机。 新的区域带来了房地产业的迅猛发展，一座座现代化的小区相继建成。良好的投资环境吸引了名牌开发商的入驻，良好的居住环境则吸引了一批批的城里人落户到房山。满意新居杯家居风格大赛业余组参赛选手刘英杰就是从城里搬到韩村河的大自然新城，他说，从市区迁到郊区，就是想感受乡村大自然的清新气息，所以在装修时力求返璞归真，尽显纯朴的田园风格。目前房地产业已经成
13、为房山的支柱产业。5、大兴区域三、北京郊区商业发展现状特征三、北京郊区商业发展现状特征 在国外之所以有很多人愿意选择郊区住宅，是因为郊区的生活配套和城市已基本一致。但国内即使是在北京，近郊区也并没有完全达到这种水平。尽管北京的郊区化已经经历了十余年的发展历程，然而北京郊区商业目前处于预热期，开发的重点还在社区商业，呈现出以下特点： 1、价格吸引投资者关注，具有升值潜力、价格吸引投资者关注，具有升值潜力 郊区商业的价格较市区而言相对低廉，就北京市场而言，目前商业售价一边是住宅售价的 2-3 倍，郊区商业与市区动辄数万元的黄金商铺相比投资成本明显降低。而靠商业经营获利发展的商业地产，低成本所带来的
14、是更大的利润空间。如亦庄区域商业物业的售价在 9000-16000 元/平方米，较之亦庄区域住宅的6000-8000 元/平方米左右，商业与住宅售价售价的比例小于 2。而通州区新华联底商业也在刚开盘的5000 元左右/平方米，迅速攀升至 10000 元/平方米以上。可见，目前北京市场上郊区商业较市区内商业具有更大的升值空间，但投资者也要警惕价格虚高和炒铺行为的存在。 2、商业发展失衡，区域发展不均、商业发展失衡，区域发展不均 郊区商业规划的不足导致郊区商业发展失衡，郊区商业发展一直以来未得到应有的重视，流通领域的发达是经济发展的活力。商业规划的缺乏致使各区县商业发展不平衡，处于市场自发形成阶段
15、，郊区商业区域发展不平衡，致使功能分区不合理，导致交通、人流导向都存在严重问题。 3、业种的匮乏，餐饮娱乐业稀缺、业种的匮乏，餐饮娱乐业稀缺 目前郊区商业配套主要以满足居民日常基本生活为主，餐饮、娱乐、休闲业及其匮乏，这类业态由于受到住宅底商禁止经营的限制，使得商业地产项目规模小，或有规模，没特色，是过去郊区商业地产存在的主要问题。在现阶段的商铺开发中，开发商建立了独体商业楼来应对餐饮匮乏的状况。如亦庄的上海沙龙其大部分铺位将经营餐饮业，其商铺早已抢购一空。未来郊区商业所匮乏的业种还是以餐饮、休闲、娱乐业为主。对购物的需求有限。 4、分布尚显凌乱，多中心格局尚未呈现、分布尚显凌乱，多中心格局尚未呈现 目前郊区商业整体规模不足，业态单一，由于以往开发商对于商业的忽视，造成大部分住宅没有设立底商。而部分设立底商的住宅还存在业态分布不均，定位不准确、各档次杂乱分布的问题。很多开发商在操作商业部分时希望尽快回收资金，采取只售不租的销售策略，致使经营业态单一。 5、旅游与商业的结合初见端倪、旅游与商业的结合初见端倪 在国外大型的购物中心（也就是我们所说的 Mall）通常会依托于一个旅游概念主题，在该主题下充分调动餐饮、娱乐、休闲、购物等各个元素。北京的郊区商业虽然也有与旅游业相契合的部分，但定位于规划尚处于初级阶段，没有自身特色。
