易居-专题研究LOFT也能“旅游地产”

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1、 专题研究专题研究LOFTLOFT 也能“也能“旅游地产旅游地产” 5.1. LOFT 旅游简介 5.5.1.1 LOFT1.1 LOFT 起源与定义起源与定义 LOFT， 字面意义是仓库、 阁楼的意思， 20 世纪 50 年代盛行于美国纽约 SOHO 区 （South of Houston 地名缩写） 。最初是为工业使用而建造的，用于家庭居住的生活空间。现在，已经成为时尚界、艺术界先锋的建筑形态与居住方式。今天的 SOHO 和 TriBeCa 区，LOFT已经是它的标牌风格。 在 20 世纪 50 年代， 许多城市艺术家从事大量的雕塑绘画工作， 因此需要大量的空间。而同一个时间，大批的工业制

2、造商逐渐在后工业城市消失，于是这些艺术家进入 SOHO 区生活工作。 在 20 世纪后期，LOFT 这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。 目前， SOHO 地区不断繁荣后，大批商业品牌开始进入，房租不断上涨，艺术家们不堪重负，纷纷搬了出去。纽约的 SOHO 区从艺术中心，已演变成了现在昂贵的商业中心。 5.5.1.2 LOFT 1.2 LOFT 与旅游与旅游 LOFT 经过创意发展以后，由于其文化、艺术的聚集效应以及人气带动，常常能形成独特的艺术创意区。 艺术创意区作为文化概念的出现， 在当代已经不是传统情调和都市生活的纽约 SOH

3、O 区 LOFT 的变迁：由艺术家对废弃场所进行再创造，先吸引文化交流中心、画廊等艺术机构，再聚集商业产业如餐饮、服务业，渐渐兴起娱乐业，并最终带动当地房地产业热，Loft 的房租开始与曼哈顿岛一般公寓的房租比肩，SOHO 成为有品位的中产阶级喜爱的时髦之地。SOHO 地区不断繁荣后，大批商业品牌开始进入，房租不断上涨，艺术家们不堪重负，纷纷搬了出去。至此，纽约的 SOHO 区从艺术中心，演变成了现在昂贵的商业中心。 调味品。附着在文化意义上的美学意境已经剥离出来，形成了自己独特的商业文化体系。 当 LOFT 形成自己独有的文化特征之后，就成为一种旅游资源，精品旅游资源。 在一些历史文化名城或

4、者现代化都市中， 单一的以自然风景观光、 现代都市观光以及历史追溯、文化体验等为主的都市旅游内容不足，挖掘不够。 LOFT 丰富的历史、文化信息使它不再是纯粹的办公空间，它将创意生产与艺术创作、现代气息与传统风貌、 工作与休闲都交融、 渗透在一起， 特征显著， 功能多样， 可吃、 可住、可游、可玩、可购物、可创业，成为都市观光旅游的“新天地”。 5.5.2. 2. LOFTLOFT 旅游开发模式旅游开发模式 自发式开发和集中式开发是 LOFT 改造和 LOFT 旅游开发的两种基本模式。两者各具优势，只有两者进行有层级的结合，才能切实改善产业类历史地段中建筑和环境品质。从世界范围内的实例可以看出

5、， 自发式开发和集中式开发往往是密不可分的。 这两类开发模式的相互补充，协同发展，才能为旧产业建筑多角度多层面的开发创造条件，为 LOFT 旅游的可持续发展提供保障。 5.5.2.1 2.1 自发式开发自发式开发 自发式开发一般发生在 LOFT 发展初期，产业区内旅游开发处于完全自发状态，没有其纽约 SOHO 区在进行必要的整修时，始终坚持“修旧如旧”的原则，即允许业主根据自己的喜好对建筑物内部进行各种艺术风格的装修，但同时必须严格保护建筑物原有的外貌，严禁破坏和更改。SOHO区由此成为纽约极具特色的文化旅游区之一，是到纽约旅游的必到之处。 他机构介入，只是游客走马观花似的游览、消费。 自发式

6、开发相对灵活， 它作为功能臵换的先导， 有助于产业类历史地段获得重新的评价，并引发大规模的集中开发。 弊弊： 由于自发式开发没有整体的发展规划做指导， 其基础设施建设和配套服务不够完善，不利于 LOFT 旅游的可持续发展。 5.5.2.2 2.2 集中式开发集中式开发 开发商和政府通过集中式开发创造有利环境和基础设施， 可以从更宏观的角度进行资源的调配与利用。 上海田子坊是陈逸飞、尔冬强发展起来的。近来弄内的视觉产业商铺人气渐旺，70%的设计师兼老板都是女性。过去多是三三两两的外国人慕名到设计工作室去，如今常有面包车带整团的游客来参观，但来的最多的还是黄昏以后下班过来的“白领”。 在河的北岸的

7、苏河艺术，一至三楼是艺廊，四楼是酒吧，五楼是餐厅， （1）企业主导型 各大型企业开发创意产业连锁，进行旅游开发。旅游各方面发展完全由企业做主，企业的经营理念引导着 LOFT 产业区旅游开发模式。 企业开发商能够基于产业区的本底进行整体规划和建设 LOFT， 把握其发展方向和运作模式，如华侨城 OCT-LOFT，有地产和旅游项目资金支持，就可以真正地为保护城市历史文化和建筑遗迹做一些贡献。 弊弊：这类开发模式容易使 LOFT 旅游陷入过度商业化误区，使产业区内创意氛围逐渐消失，不利于园区创意性的可持续发展。 华侨城创意文化园入驻创意机构包括： OCT 当代艺术中心、 国际青年旅舍、 高文安设计工

8、作室、 a/u （雅域）国际设计机构、都市实践建筑设计公司、PAL 设计事务所、梁小武工作室、影像人俱乐部、鸿波信息动漫基地、世纪凤凰传媒等 （2）政府主导型 政府主宰 LOFT 产业区发展，对旅游项目的开发进行相关规划，并不断完善基础设施，这种发展模式为 LOFT 旅游发展提供了良好的基础条件。 弊弊：由于政府的参与，可能会限制一些艺术家们的思维，使创意失去本来面目。 LOFT49 号要形成 LOFT 文化公园目前，有关部门初步编制了 LOFT 文化艺术产业基地规划方案，规划提出将整个蓝孔雀化纤厂区保留改造，建设为一个 LOFT 文化公园。除了已改建为LOFT和可利用的厂房外， 其他建筑拆除

9、， 并新增绿化林地和休闲设施。 建成后的LOFT文化公园由 LOFT 创作区、运动展演区、休闲餐饮区三个功能区块组成。LOFT49 其实就是杭州的缩影，一切以旅游为主。 5.5.2.3 2.3 “自发自发+ +集中集中”开发模式”开发模式 企业：LOFT 旅游的开发者，提供相应的资金支持，配合政府做好基础设施和旅游开发工作； 政府：服务者参与 LOFT 旅游开发，制定相应的支持政策，完善旅游发展基础设施，协调园区内各参与者的关系， 如对进入园区的商业性企业进行严格审查、 在房租提高的情况下对纯艺术性企业进行租金补贴等， 使园区艺术与商业发展平衡在一个合理的范围内， 以保证LOFT 对游客的吸引

10、力。 北京 798 就是一个很好的例子。 杭州政府部门将调整原有运河地区改造规划，保留部分有价值的旧厂房，然后由各企业自行对保留的旧厂房采取保护措施，自行联系并出租给创意公司，或由政府建设单位对企业拆迁补偿后，统一整修厂房，对外吸引创意公司来此入住。 1964 年上级主管单位撤消了北京 718 联合厂建制，分建 6 个厂。2000 年 12 月，该 6单位整合重组为七星集团。为了配合当地规划改造，七星集团将部分产业迁出。为了有效利用产业迁出空余的厂房，七星集团将这部分闲臵的厂房进行出租，逐渐形成了集画廊、艺术工作室、文化公司、时尚店铺，于一体的多元文化空间。 由于艺术机构及艺术家最早进驻的区域

11、位于原 798 厂所在地，因此这里被命名为北京798 艺术区。 通过分析发现，政府主导与自发型相结合比较适合我国目前 LOFT 旅游发展的现状，值得各 LOFT 在发展旅游时借鉴。 5.5.3. 3. L LOFTOFT 旅游开发类型旅游开发类型 对国内外 LOFT 开发实例研究分析，LOFT 旅游开发形式主要有一下几种类型： 5.5.3.1 LOFT 3.1 LOFT 乡村旅游乡村旅游 壁画小镇茜美纳斯壁画小镇茜美纳斯 壁画小镇茜美纳斯(Chemainus)，位于温哥华岛乃磨市以南 30 公里、维多利亚以北改造前状况改造前状况 园区有序的规划、便利的交通、风格独特的包豪斯建筑等多方面的优势，

12、吸引了众多艺术机构及艺术家前来租用闲置厂房并进行改造，逐渐形成了集画廊、艺术工作室、文化公司、时尚店铺，于一体的多元文化空间。 80 公里处，从 1858 年起，林木业就一直是这个小镇的血脉，然而随着林木业的萧条，城市化的加剧，到了上个世纪的 80 年代初，小镇最大的一家纸浆厂倒闭，人口急剧减少，几乎就要成为一座空城。 小镇人口仅为六百人，但镇上精致的小街，纯朴的民风让游客感到分外亲切，尤其是小镇引以为自豪的大量外墙上的壁画，更是让游客流连忘返。 嵊州市艺术村嵊州市艺术村 在上海、杭州等地流行的 LOFT 往往是现代艺术家的聚集地，而在 2005 年，嵊州一个装满民间艺术家的 LOFT 悄然开

13、幕。 “嵊州市艺术村”巧妙地利用竹编厂的一个废弃厂房， 成为嵊州破土的第一个文化产业园。目前，嵊州有民间工艺从业人员 4000 余人，从事多种民间工艺品项目，艺术村整合这些民间资源，凭借举办博览会、赴外地参展等多种形式，将传统民间工艺产业做强做大，形成民间工艺品聚集乡村 LOFT 旅游产品。 市议会启动城市复兴工程，邀请艺术家弗兰克刘易斯等四名艺术家倾注全力在小镇的墙壁上绘制了 12幅壁画。这些壁画主要描述了这座百年老镇的伐木历史和风土人情，逐渐吸引了很多的游客来小镇游玩观光，也吸引了其他的艺术家陆续加入了绘制壁画的队伍，到现在为止已有 34 幅壁画，8 件雕塑，并形成了壁画节，小镇也随之恢复

14、生机，享有户外艺术画廊之美称。 5.5.3.2 LOFT 3.2 LOFT 休闲娱乐休闲娱乐 LOFT 宽敞高大的空间、暴露的管道和粗糙的混凝土地面无疑是发挥创意的好元素，更为改造成个性娱乐场所提供了得天独厚的条件。比如旧车间、旧厂房、旧仓库被重新改造成酒吧、会馆、体育场所等，所有这一切都将一种全新的休闲娱乐空间与全新的 LOFT 生活方式带到世人面前。 LOFTLOFT 酒吧酒吧LOFTLOFT 藏酷酒吧藏酷酒吧 在北京，以“LOFT”为名的藏酷（注： “藏酷”与“仓库”同音，是 LOFT 的直译）酒吧，就是将旧车间改造成的酒吧，多少带有另类的味道，粗糙的柱壁、水泥地面、裸露的钢结构与前卫的

15、音乐。 LOFTLOFT 休闲会馆休闲会馆广州信义会馆广州信义会馆 2005 年,在嵊州一个废旧的厂房里, 诞生了集窗口展示、市场交易、艺术交流、娱乐休闲等功能于一体的艺术村。 浙江嵊州这个文化积淀深厚的地方， LOFT 旅游形式将众多特色鲜明历史悠久的民间工艺整合发展成为规模产业。 LOFT 休闲会馆是指在废旧工厂和仓库的基础上建立的会馆，是一个融艺术家的工作室、工人博物馆、名人俱乐部、画廊、情景酒吧、多功能展示厅、商务中心、酒店公寓等于一体的综合性商业区，与 LOFT 商业街区类似。 LOFT 休闲会馆的开发模式有别于以往的 LOFT， 是一种商业走在艺术前面的尝试， 商业氛围更浓烈，由于

16、是由专人统一设计，较以往 LOFT 缺乏个性化。 广州信义国际会馆位于广州市荔湾区白鹅潭畔，水、陆、地铁交通便利，30 分钟可到达市内任何一个商业网点以及番禺、琶州会展中心等地；40 分钟可到达佛山、顺德等周边城镇。 会馆目前已形成一定规模的文化企业群，正逐步建立创意文化经济圈，是广州市创意产业的重要组成部分，被荔湾区定为“岭南创意湾”，广东省社科院列入广东省 2006 年文化发展蓝皮书 。 会馆依托独特优美的自然环境和浓厚的文化积淀，为客户提供个性、时尚的展览、写字楼、会议、公寓、酒店、餐饮、娱乐场地租赁，策划及相关配套服务。 5.5.3.3 LOFT 3.3 LOFT 创意市集创意市集 华侨城 OCT-LOFT-T 街 广州信义会馆是由广州原省水电水利施工公司的废旧厂房和仓库改造而成。会馆内上世纪 60 年代高大宽敞的苏式厂房，建筑风格自然流畅，改造后，使人倍感亲切和时尚。数十棵百年榕树、临江木栈桥、宽阔的白鹅潭水面与西关人文景观融为一体，使信义国际会馆环境得天独厚，成为广州的一个城市亮点。 深圳华侨城