《上海住宅房地产 1993 ～ 2005 ：》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海住宅房地产 1993 ～ 2005 ：（24页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 1初稿，引用请联系作者！初稿，引用请联系作者！ 上海住宅房地产上海住宅房地产 19932005： 市场化发展与居民住房支付能力市场化发展与居民住房支付能力 陈杰1 复旦大学管理学院产业经济系、瑞典乌普萨拉大学房地产与城市研究所 郝前进 复旦大学经济学院城市经济研究所 本次版本：2006年5月21日 摘要：摘要： 本文回顾上海城镇住宅房地产体系在1993-2005间的改革和发展历程，以翔实和 最新的统计资料， 从历史动态角度对城镇居民住宅的市场化供给和配置的进程以 及效果进行总结。 本文重点关注上海住宅房地产的市场化发展是否给绝大多数上 海城市居民带来住房消费上的明显改善。通过对统计资料的分析
2、，指出，尽管住 宅房地产的市场化发展给上海城市居民总体上带来巨大的居住质量的改善， 但收 益在不同阶层和人群中的分配是极为不平衡的。在经济自由化、市场化中获利最 大的高收入阶层在房地产市场化发展中获得的收益也最大。 但一部分在经济自由 化中处于劣势地位的人群在房地产市场化改革中利益受到损害， 相当比例的居民 出现严重的住房消费支付能力危机。住宅市场发展过程中的两大结构性缺陷：市 场分层结构缺陷-租房市场的不发达和新商品房的供应结构缺陷-面积过度 偏大，更严重加剧了普通居民的住房销费支付能力困境。本文的政策建议是，住 宅房地产是特殊的消费品， 政府不应该把住宅消费的配置责任完全交给市场来完 成，
3、对不同收入人群应该提供不同的住房消费解决方案，必须积极发展和完善对 低收入城市人群的住房保障体系建设。 The Urban Residential Housing System in Shanghai 1993-2005: the Marketization Process and Housing Affordability Jie Chen, Assistant Professor, Management School of Fudan University, China; Institute for housing and urban research (IBF), Uppsala Uni
4、versity, Sweden Qianjin Hao, PhD Candidate, Economics School of Fudan University, China 1 第一作者为复旦大学管理学院产业经济系助理教授、瑞典乌普萨拉大学房地产与城市研究所 Assistant Professor （兼职） 。 国内联系方式： ， 0086-21-65112199。 瑞典联系方式:jie.chenibf.uu.se。 第二作者为复旦大学经济学院经济系博士生，联系方式：， 0086 21 61445089。 2Abstract: This paper reviews the historica
5、l development of residential housing system in the urban area of Shanghai between the years 1993-2005. Using latest official statistical data, we present a summary on how the provision and allocation of urban residential housing in Shanghai has been put on the market and the socioeconomic consequenc
6、e of this marketization process. The focus in this paper is to examine whether the marketization of urban residential housing system has brought significant improvements on the housing consumption conditions of most Shanghais urban citizens. Based on data evidence, we point out that, although many S
7、hanghais urban citizens have markedly benefited from the marketization process of urban housing system, there is a rising housing affordability crisis for a large and increasing number of Shanghai urban residents. We argue that the market mechanism could not solve all peoples housing problems and th
8、e government should provide different housing solutions for different population groups. The establishment of a well-working housing assistance system for low-income population is crucial for both social cohesion and sustainable development of the residential housing market in Shanghai. 一、简介：一、简介： 所
9、谓住房的支付能力问题在中国的提出是个历史动态过程， 伴随着中国经济体制改革和 住房市场化而出现和发展的。 在1978年经济改革之前的中国， 城镇居民的住房是作为福利品 来看待，完全由政府生产供给，通过行政方法来分配。住房的商品属性完全被否定，通过市 场机制来供给和分配住房的思路被彻底排斥， 也不存在可支付不可支付的问题。 这种计划生 产、行政分配的体制所带来的弊病显而易见：由于对住宅投资没有回报，住宅的投资积极性 很低，资金来源严重匮乏。以上海为例，上海19551978年间住宅占全社会固定资本投资比 例，除了个别年份，基本都低于5%，最低的1969年只有0.3%。带来的后果就是，上海市区 人均
10、居住面积1952年为3.4平方米， 1978年为4.5平方米， 27年间只增加了1.2平方米。（见图1） 。 但即使实行改革开放后的近20年内， 在大多数产业都进行全面的市场化改革后， 对城镇 居民的住宅是不是商品、 是不是可以通过市场方式来解决， 决策层和整个社会都仍然存在极 大争议， 导致城镇居民的住房体制改革十分迟缓， 可以说举步维艰， 改革的方向也一再修改。 总的说来， 中国房地产改革在经过了1980-1988提租和出售公房阶段和1989-1998住房券补贴 -住房公积金阶段之后，大部分地区的城镇居民“住房难”并没有随着经济形势好转、人民收 入的大幅度提高而同步缓解。以上海为例，197
11、8-1997年间，上海职工的人均年工资从672 元上升到11425元，20年间增长了近20倍，可人均居住面积只从4.5平方米增加到9.3平方米， 增加不到2倍，增量不足5平方米，平均每年增加只有0.24平方米（参见图1） 。上海居民的住 房形势仍然十分严峻。这些事实，迫使人们开始取得共识，城镇住房制度必须彻底破除福利 分房、实物分配的思路，面向市场化的改革势在必行。1998年7月，国务院会议发布新一轮3房改的23号文，决定在全国范围内取消住房实物分配，实行货币化分配。从此，中国和上海 的住宅房地产业进入一个快速发展的时期。 同时， 中国城市居民正式面临住房支付能力问题。 本文选取1993-20
12、05时间段来分析上海住宅房地产业的发展。可以不夸张的说，上海的 商品房建设开发尽管在20世纪80年代前期就出现， 但是从1993年才算正式起步的。 1993年(内 销)商品房完成投资83.7亿元2，比1986-1992年总和提高了69%，当年新开工面积1018万平方米，是前七年累计的1.8倍。当年竣工面积320万平方米，其中商品住宅307.23万平方米，占 95.8%。 当年商品住宅竣工面积相当于前七年累计的65.3%(上海房地产市场1994， pp63-64)。 同时， 一般认为， 1978年以后至今的上海经济发展也是以1993年为分界线。 在1993年前， 上海的经济发展落后于全国特别沿海
13、开放地区，发展速度相对缓慢。但自1993年以来，上海 的全国经济中心地位被重新确认，上海经济连续13年保持两位数的增长，经济总量、居民收 入水平不断提高。 2005年全市国民生产总值达到9143亿元， 按常住人口计算的人均国民生产 总值达到6.7万元。上海经济的快速发展，市民收入水平的稳定提高，为住宅房地产市场发 展提供了坚实的需求支撑。 住宅房地产业在逐步市场进程中的大力发展， 又使住宅房地产业 迅速成为经济发展中的一个新增发动机， 为上海的社会经济发展和城市面貌更新提供了巨大 支持。2004年，房地产业所创造的增加值已经占到上海国民生产总值的8.4%，在六大支柱产 业中排名第三，仅次于信息
14、产业与金融业，超过商贸流通业，真正成为举足轻重的国民经济 支柱产业。图1显示，在住宅房地产业基本实现市场化后，短短7年，上海市民人均建筑面积 从1998年的13.4平方米增加到2005年21.3平方米，人均居住面积从9.7平方米增加到15.5平 方米，增加量超过1998年前20年总和的1.6倍，平均每年增加0.8平方米，是前20年平均速度 的3倍多，是1993-1997年平均速度的2倍。上海市民的居住质量总体上明显得到提高。所以 我们以1993-2005年为跨度来研究上海住宅房地产业的发展，既有一个相对一致的整体经济 发展环境， 又能观察出1998年前后因为住房体制市场化改革而给上海居民住宅房
15、地产业、 居 住消费带来的变化。 图1：上海人均居住面积与住宅投资占全社会总投资比重 1952-2005024681012141618年份195419571960 19631966196919721975 1978198119841987 19901993199619992002人均居住面积(m2)05101520253035住宅投资占全社会总投资比重(%)市区人均居住面积(平方米)占全社会固定资产比重()2 2001 年 8 月之前，上海存在内销、外销两种商品房。外销房一般比重不到总数的 10%。内销房在 1994 年8 月前还分为一般内销商品房和高标准内销商品房，后者比重很少，主要面向侨胞
16、，又称为侨汇商品公寓。 1994 年 8 月上海建委决定停止审批新的高标准内销商品房项目。2001 年 8 月起，上海内外销商品房并轨。 4资料来源：上海统计年鉴 2005，上海统计公报 2005。3 二、上海住宅房地产业市场化的回顾：二、上海住宅房地产业市场化的回顾：1993-2005 回顾1993-2005这13年上海住宅房地产业的发展历程，我们选用以下几个主要指标来集 中反映这个时期的发展状况：供给方面的住宅投资总额、住宅施工面积和竣工面积，需求方 面的销售面积、金额和平均价格。通过这些指标，我们看出，这13年的住宅房地产业发展在 1998年前后有截然不同的表现。 （一）1998年改革前：市场化程度低 这个阶段的特点是， 在1993-94年的爆发增长后， 1995年-1997年住宅投资和新增供给量 发展缓慢，徘徊不前(参见图2、图3a-b)。从图2还可以明显看出，1998年前，住宅投资还有 相当一部分不是面向市场的。 图
