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1、绿城地产资本结构案例分析小组成员姚盼红吕科利 任佳黄虎虎 王娜 黄文丽 董鑫绿城地产简介 绿城房地产集团有限公司，国 内知名的房地产企业之一，专 注开发系列城市优质房产品。 绿城成立于1995年，2005年 转制为外商独资企业，是香港 企业绿城中国控股有限责 任公司。（股票代码：3900） 的全资子公司。 集团总部位于 杭州市杭大路1号(黄龙世纪广 场A区10楼) 。 公司简介 绿城专注于优质房产品的开发 ，产品形态涵盖别墅、城市公 寓、度假公寓、酒店式服务公 寓等住宅系列，同时涉及酒店 、综合类项目的开发和营造。 自1996年以来，绿城历年房产 销售额名列浙江省同行业前茅 ，2006年实现销
2、售收入74亿元 。自1998年以来，历年被金融 机构评为3A级信用单位。 1负债 比率2流动 比率3速动 比率负债比率图表显示房地 产行业资产负 债率水平在 75 左右，由 此可以看出， 绿城的高资产 负债状况是房 地产行业普遍 的现象，并且 绿城一向坚持 高负债率的经 营策略。从06年开 始行业整 体流动性 呈下降趋 势，主要 是由于房 价持续走 高，并且 国家也在 出台一系 列的限购 政策。速动比 （横向）速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期投 资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、 待摊费用等则不应计入。 速动比率=（流动资产-
3、存货-待摊费用）/流动负债总额100% 房价的持 续走高以 及限购政 策的出台 共同导致 了房地产 行业整体 速动比的 下降，绿 城当然不 会例外。财务报表分析 综合损益表单位：元科目年份2011-12-312010-12-312009-12-31 营业额营业额2196374.70 1116126.00 872742.90其他收入68314.6064940.20 24114.40 销销售费费用59991.40 54119.10 43509.50 管理费费用132002.00 111689.10 81138.20 财务费财务费 用41569.80 34006.30 65779.80 销销售成本1
4、455535.40 775992.70 641527.80 毛利740839.30340133.30 231215.10 经营经营 溢利586754.70 243534.20 95483.80 应应占联营联营 公司业绩业绩77749.80 30026.50 45603.10 税前利润润670071.40 300031.30 157021.00 归归属母公司股东东利润润257463.70 153177.40 101212.00 财务报表分析单位:元财务财务 比率-全年业绩业绩 2011/12 2010/12 2009/12 流动动比率（倍） 1.24 1.33 1.50 速动动比率（倍） 0.3
5、30.43 0.53 长长期债项债项 /股东权东权 益（% ） 134.41 216.22 146.80 股东权东权 益回报报率（%） 21.56 15.02 10.54 资资本运用回报报率（%） 7.33 4.04 3.56 总资产总资产 回报报率（%） 2.01 1.22 1.34 边际边际 利润润率（%） 11.72 13.72 11.60 存货货周转转率（倍） 0.26 0.14 0.19 分析：从表中可以看出绿城中国的资金压力在逐渐增加，但是长期债务经过 了2010年的大幅增长回到了较低的水平。而资本运用回报率和资产回报率随 着存货周转率的提高有了较高的提升。由上我们可以看出绿城通过
6、冒险增加 流动债务的方式提高利润率同时加快了存货周转来加速回收现金获得了较好 的收益。 财务报表分析资产负债表科目年份2011-12-312010-12-312009-12-31资产资产 合计计12797652.8012535895.407547575.20负债负债 合计计11033321.4011090626.306302717.60权权益合计计1764331.401445269.101244857.60流动资产动资产 合计计11521441.3011600621.907059707.70流动负债动负债 合计计9285842.708744130.904693475.30非流动负债动负债 合计
7、计1747478.702346495.401609242.30归归属于母公司股东权东权 益1193989.901019951.40960414.60分析：资产和负债稳步增加，流动负债的同步增加可以看出绿城的经营状况 仍然较稳定。筹资之路引入战略投资者加强营销转让部分项目绿城于2012年6月8日宣布与九 龙仓达成认购及投资协议，向 九龙仓定向增发股份和可换股 证券，交易金额总计约51亿港 元（约合人民币41.6亿元）。 完成配发后，九龙仓集团持有 绿城中国24.6%的股份，成为 第二大股东。 6月22日，绿城中国将其在 上海、苏州、无锡、常州 、天津等地的9个项目的一 半股权转让给融创中国， 收
8、取对价33.7亿元。此外 ，绿城还在上半年先后转 让了上海外滩地王、绿城 广场、无锡香樟园、台州 等地的项目股权，回笼资 金约51.1亿元。 绿城上年启动的营销改 制工作也取得进展。截 至2012年6月30日，绿城 集团销售物业面积达117 万平方米，销售金额220 亿元（包括42亿元协议 销售），其中归属集团 权益的为129亿元。 最新综合指标由以上数据可以看出，绿城的自救措施开始起效 。1、资产负债率太高，高负债压力大。2、速动比率和流动比率低，资金流动性 差。3、资金链紧，高房地产依托，取得新的 融资困难。存在的问题1、投资需求下的融资支持。顺应行业形势和国家宏观经济政策，综合证券市场行
9、情开发不同 种类的融资品种，更好地拓宽融资渠道。 2、绿城信用能能力良好，建议继续保持。长期借款持续增加，主要银行授信额度扩大，显示了绿城良好的信 用能力。信用能力可转化为企业的筹资能力。 3、将金融创新与筹资渠道的创新结合起来。绿城在筹资渠道方面的创新不仅提高了公司的融资能力，同时也为 广大的房地产企业提供了新的融资思路。充分利用金融创新产品来提 高自身的融资能力是房地产企业发展的必由之路。 4、调整负债结构。负债结构中流动负债比例相对过高，需增加非流动负债占总负债的 比例，以缓解还款压力。 5、寻求最佳资产负债率。全方位考虑负债对公司价值的影响，不仅要考虑其节税效应，也要 考虑应负债比率。启示及建议 浙江绿城集团已经决 定对叶诗文和孙杨进 行重奖，两个人各获 赠一套翡翠城的房子 。翡翠城的房子位于 城郊之间，面积是140 平方米，市场价格大 约接近300万人民币。
