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1、注册会计师培训：http:/ 注册会计师网校：http:/ 印花税和契税法印花税和契税法第二节第二节 契税法契税法一、契税基本原理一、契税基本原理( (能力等级能力等级1)1)( (一一) )概念概念：契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。( (二二) )契税的特点包括：契税的特点包括：1.契税属于财产转移税。2.契税由财产承受人纳税。二、契税征税对象二、契税征税对象( (熟悉，能力等级熟悉，能力等级2)2)契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括：土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换。【相关链接】这里要注意与土地增值税对比记
2、忆，两税种征税对象的差异主要是由于两个税种的纳税人的规定不同而造成的。具体情况是否为契税征税对象是否为土地增值税征税对象1.国有土地使用权出让是不是2.土地使用权的转让是是3.房屋买卖是是4.房屋赠与是一般不是，非公益赠与是5.房屋交换是（等价交换免）是（个人交换居住房免）某些特殊方式转移土地、房屋权属也视为土地使用权转让、房屋买卖或赠与缴纳契税：(1)以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。以房产抵债的，过户时按照折价款缴纳契税。【例题】居民甲某有四套住房，将第一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务， 假定采用3%的印花税率， 则乙应纳契税1
3、0000003%=30000(元)(2006年考题中的一个步骤)(2)以自有房产作股投入本人独资经营企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故免纳契税。(3)买房者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。(4)对以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权的行为， 应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。某些视同土地使用权转让、 房屋买卖或赠与而交纳契税的特殊规定还有： 以土地房屋权属作价投资、入股;以土地房屋权属抵债;以获奖方式承受土地、房屋权属;以预购方式或者注册会计师培训：http
4、:/ 注册会计师网校：http:/ 房屋权属。 这些情况均发生了土地、 房屋权属的变化。 但是，自然人与其个人独资企业、 一人有限责任公司之间土地、 房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，按规定不征收契税。【例题多选题】下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有( )。(2001年)A.以土地权属作价投资 B.以土地权属抵债C.以获奖方式承受土地权属 D.以预购方式承受土地权属答案ABCD【例题单选题】下列各项中，应征收契税的是( )。(2007年)A.法定继承人承受房屋权属 B.企业以行政划拨方式取得土地使用权C.承包者获得农村集体土地承包经营权 D.运动员因成绩
5、突出获得国家奖励的住房答案D三、契税的纳税人和税率三、契税的纳税人和税率( (了解，能力等级了解，能力等级2)2)( (一一) )纳税人纳税人契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、 房屋权属， 承受的单位和个人。【例题判断题】境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人，但不包括外商投资企业和外国企业。( )(2001年)答案【例题单选题】甲企业将国有土地使用权有偿转让给乙企业，以下说法正确的是( )。A.甲企业缴纳土地增值税和契税B.乙企业缴纳土地增值税和契税C.甲企业缴纳土地增值税，乙企业缴纳契税D.甲企业缴纳契税，乙企业缴纳土地增值税答案C【提示】对于转让房地产权属的
6、行为，转让方和承受方的纳税情况如下表：转让方承受方（1）营业税（转让无形资产、销售不动产）（2）城建税教育费附加（涉外单位、个人不交）（3）印花税（产权转移书据）（4）土地增值税（5）企业所得税（或个人所得税）（1）印花税（产权转移书据）（）契税( (二二) )税率税率3%-5%的幅度比例税率。(各省不一致)【新增】自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%。(全国一致)四、税额计算四、税额计算( (掌握，能力等级掌握，能力等级3)3)契税主要规定一览表见下页：注册会计师培训：http:/ 注册会计师网校：http:/ 3%5%的幅度内,各省、自
7、治区、 直辖市人民政府按本地区实际情况确定应纳税额=计税依据税率土地使用权转让买方房屋买卖买方房屋赠与受赠方征收机关参照市场价核定房屋交换付出差价方等价交换免征契税；不等价交换,依交换价格差额契税的计税依据按照纳税人不同情况分别为成交价格、参照市场价格、付出交易差价、补交的土地出让费或土地收益。【解释】这里的难点有两个：一是等价交换房屋土地权属的免征契税，交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。二是以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。 计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。这里特别注意在这个过程中:一方面房地产转让
8、者要完成对土地使用权的受让过程， 以补缴的土地使用权出让费用或者土地收益为依据补缴契税;另一方面房地产的承受方要以成交价格为计税依据缴纳契税。房屋附属设施纳税规定。(1) 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、 房屋所有权， 应按合同规定的总价款计征契税。(2) 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。【例题单选题】居民甲某共有三套房产，2007年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换， 并支付给乙某15万元;将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务;将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资
9、经营的企业。若当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税( )(2008年)A.0.45万元 B.1.95万元 C.2.25万元 D.2.85万元答案A解析以房屋抵债的，承受房屋的丙某缴纳契税，甲某不纳税。以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。房屋交换的，支付补价的一方按照支付的差价纳税。甲某应纳契税=153%=0.45(万元)五、税收优惠五、税收优惠( (熟悉，能力等级熟悉，能力等级2)2)( (一一) )契税优惠的一般规定契税优惠的一般规定1. 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。注册会计师培训：http:/ 注册会计
10、师网校：http:/ 城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。3. 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。4. 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。5. 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。6. 经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结和参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。【解释】注意规定中“免税”与“酌情减免”的差异。【 例题单选题 】根据契税暂行条例的规定,可以享受减免契税优
11、惠待遇的是( )。 (1998年)A.城镇职工购买公有住房的B.房屋所有者之间互相交换房屋的C.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的D.取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设的答案C( (二二) )契税优惠的特殊规定契税优惠的特殊规定分为企业公司制改造、 企业股权重组、企业合并、 企业分立、 企业出售、企业关闭破产、房屋附属设施、继承土地房屋权属以及其他共九个方面。这部分内容非常容易命制客观题。现在可将这些规定归纳为下表：特殊行为具体情况契税优惠企业公司制改造非公司改造成公司的公司制改造中，整体改建为有限责任公司或股份有限公司，承受原企业土地、房屋权属的 免征 非公司制国有独资企业
12、或国有独资有限责任公司股份占50%以上的新设公司，承受原国有企业（公司）的土地、房屋权属的企业股权重组单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移的不征国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征股份合作制改造，承受原土地、房屋权属的企业合并合并后的企业承受各方的土地、房屋权属的免征企业分立分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原土地、房屋权属的不征国有、 集体企业出售被售企业法人注销，且买受人与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，承受所购企业土地的减半征收被售
13、企业法人注销，且与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的免征注册会计师培训：http:/ 注册会计师网校：http:/ (了解，能力等级了解，能力等级1)1)基本要点主要规定纳税义务发生时间签订合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天申报交税期限自纳税义务发生之日起10日内申报地点土地、房屋所在地征收机关征收管理国家税务局决定， 各级征收机关要在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契税。【例题单选题】符合契税减免税规定的纳税人，向土地、房屋所在地征收机关办理减免税手续的期限为签订转移产权合同后的( )。(2001年)A.5日内 B.7日内 C.10日内 D.30日内答案C【本章小结】【本章小结】本章着重掌握印花税的税目和税率、计税依据、计算;掌握契税的征税对象和契税的计算。考生还要熟悉印花税和契税的税收优惠和缴纳方法。
