西部信托昆明鑫益项目

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1、LOGO西部信托西部信托 -昆明鑫益项目昆明鑫益项目 信托计划信托计划www.wti-西部信托www.wti-Compay Lo目录 公司简介项目情况交易对手情况风险防范措施还款来源分析拟设项目及抵押项目公司简介v 根据1999年国家对信托行业第五次整顿要求及 中国人民银行同意，陕西省人民政府将原陕西信托投 资有限公司（1981年成立）和陕西省西北信托投资 有限公司（1987年成立）进行合并重组。经过清产 核资、资产评估、增扩资本、申报登记等程序， 2002年7月，经中国人民银行批准，西部信托投资 有限公司登记成立。随着业务发展的需要，2008年 8月，经中国银行业监督管理委员会核准批复，更名

2、 为西部信托有限公司。 v 西部信托公司为股份制地方金融企业，注册资 本金6.2亿元人民币，由陕西省电力建设投资开发公 司、陕西省产业投资公司、彩虹股份、宝钛股份、西 飞公司等24家省内外知名企业共同出资组建。www.wti-西部信托公司网站：www.wti-公司地址：西安市东新街232号www.wti-Company Logo公司简介公司简介主要荣誉：2005年陕西十大优秀管理企业 2006年度金融机构金融统计工作考 核评比二等奖 2007年度全省内部审计工作先进单 位 2008年度金融保险业财务统计先进 工作单位 2009年度金融统计工作一等奖 2009年度西安市地方性金融机构征 信系统工

3、作先进集体奖 主营业务：1、资金信托；2、动产信托；3、不动产信托；4、有价证券信托；5、其他财产或财产权信托 ；6、作为投资基金或基金管 理公司的发起人从事投资基金 业务；经营业绩： 2007年末，公司总资产34.67亿元自有 资产总额6.90亿元，管理信托资产 27.77亿元；各项收入16473万元，比 上年增长382%，实现利润13070万元 ，为上年利润的7.57倍。 2008年末，公司总资产48.4亿元，其 中自有资产7.5亿元，管理信托资产 40.9亿元；各项收入22,674万元，比上 年增长37.6%，实现利润19,982万元， 比上年增长52.9%。2009年，年末总 资产总5

4、6.4亿元，其中：自有资产总额 8.6亿元；信托资产47.8亿元。各项收入8,413万元，实现利润4,807万元。 项目情况www.wti-Company Logo信托计划融资9000-10000万元，期限为1-1.5年期，将募集资金用于向昆明市鑫益屋业开发有限公司发放信托贷款，信托资金用于昆明“龙江雅苑”项目在建商业不动产的装修工程款、园林绿化工程款、配套建设工程款及其它收尾工程款的支付。双方签订借款合同。www.wti-Company Logo项目情况-产品基本要素昆明鑫益昆明鑫益 信托规模信托规模BB类类信托期 限AA类类类型类型集合资金信托计 划 9000万1亿A类：12个月 B类：1

5、8个月小于300万年化预期收 益率11% 300万及以上年华预期 收益率12%年化预期收益率10%信托收益分配方式：按年 付息 项目发行期：9月19日至9 月30日，募满可提前结束交易对手情况www.wti-v 昆明市鑫益屋业开发有限公司成立于1998年1月，注册资金为人民币伍仟 万元，法人代表人武志才，公司注册地址为昆明市白龙路19号东华办事处附楼。 公司经营范围：房地产开发经营。公司股东均为自然人，其中武志才（持股85% ），武禅燕（持股15%），公司为房地产开发贰级资质（目前公司正在申报房地 产一级开发资质）。 v 公司自成立以来已成功开发了“鑫益大厦”、“新建设金鸡巷住宅楼”、“圆通

6、花园住宅楼”、西昌路“鑫益住宅楼”、“云锡花园”、武成路“近水楼台”、广福路“ 青青小镇”、“靖国新村商住楼”、前卫西路“安康园小区”、福海乡新河村“鑫益花 园”、“广源小区”等项目，已积累开发面积达百万平方米。 v法定代表人：武志才资深房地产开发建筑施工专家，从事房地产开发和工程施工二十几年，累计 参与开发的项目量达100万平米。1956年出生，大专专文化程度，工程师师。 1978年昆明工学院大专毕业专毕业 ，1978年-1985年红红河洲石屏县县糖厂工作任厂长长 。1986年-1995年红红河洲石屏县县城建开发发有限公司总经总经 理，1996年-1997 年昆明武成路改造项项目中任项项目经

7、经理，1998年至今任昆明市鑫益屋业业开发发有限公司董事长长。 还款来源分析-拟投项目以及抵押项目项项目概况： v 1）项项目区位 v “龙江雅苑”项目用地位于昆明市盘龙区北仓片区，与北京路、七二零四公路等城 市主要交通干线相邻，交通较为便利。项目东南面隔北京路为零星商铺，西南面 与在建昆明市第十中学相邻，东北面紧邻七二零四公路，隔七二零四公路为零星 商铺，西北面隔盘龙江与实力-郡城住宅小区相望，相距约400米。 v 2） 项项目规规划设计设计 v “龙江雅苑”项目规划总用地面积为 159300.79平方米（约238.95亩），其中 净用地面积114447.24平方米（约171.67亩）。代征

8、道路用地面积26013.46 平方米（约39.02亩），代征绿化用地面积18840.09平方米（约28.26亩）。 v 项目拟建一个容积率2.496，建筑密度24.98，绿地率45.65的以高层和多 层住宅为主的综合生态社区。地上总建筑面积为 285038.5平方米，其中：住宅 总建筑面积263335.4平方米，商业建筑面积18282.3平方米，公共建筑面积 3620.8平方米。拟建成12栋高层住宅、21栋多层住宅，配套设施有8班幼儿园 一所、社区用房400平方米、商业及其他生活设施若干、地下停车泊位约2718 个，可实现销 售额约 203475万元。项目建成后，成为集商住、休闲运动、商 业置

9、业、科教为一体，综合配套设施齐全，区内外环境优美的中高档居住社区 。www.wti-还款来源分析-拟设项目分析www.wti-龙江雅苑效果图龙江雅苑位于盘龙区北京路延长线与7204国道交汇处昆十中旁 还款来源分析-拟设项目分析 www.wti-项目已取得的证照：证 照 名 称 编 号 内 容 1、国有土地证使用 证 昆国用（2008）第00601号 土地出让面积114451.48平方 米 2、建设用地规划许 可证 地字第昆规地证（2008）0203号 许可建设用地面积171.68亩 3、建设工程规划许 可证 建字第530101200900070号 地上287349.2平方米 地下105754.

10、7平方米 4、建筑工程施工许 可证编号建字530100200908250501 编号建字530100200909150201 编号建字530100200929150101 许可施工规模72900.08平方米 许可施工规模67975.82平方米 许可施工规模164690.16平方 米 6、商品房预售证预许昆字2009第050号 预许昆字2009第059号 预售面积为72900平方米 预售面积为311567.80平方米 还款来源分析-抵押项目分析项项目市场场分析v 一、地理环境 v 项目位于昆明市盘龙区北仓片区，与北京路、七二零四公路等城市主要交通干线相邻，交通较 为便利。项目东南面隔北京路为零星

11、商铺，西南面与在建昆明市第十中学相邻，东北面紧邻七二零四公 路，隔七二零四公路为零星商铺，西北面隔盘龙江与昆明幸福家园住宅小区相望，相距约200米。属于 北市区。按照昆明市城市规划，昆明城区由一主三副组成，北市区属于三个副城区之一。 v 昆明市北市区范围为北至茨坝，南接东北二环，东到白龙路、世博园，西至长虫山。从2002 年开始，北市区被昆明市政府定位为集文教、商务、居住、第二产业于一体的城市副中心区，北市区作 为一个次城区，到2005年基本形成城市中心，人口达到25万至30万人。2006年，昆明市政府已决 定开始建设昆明三环路，地产巨头利剑出鞘，商业楼盘纷纷亮相，北市区的功能和地位更加突显和

12、坚实 。 v 2004年昆明市规划局作出以下布局，以北京路延长线作为中轴线，在中轴线西侧建商业商务 带，在两侧布局高时尚生活住宅区，中央公园以北至松华坝，则被辟为北市区永久性保护农田和生态保 护用地。未来的北市区交通主要由“五纵四横”组成，五纵即龙泉路、北京路延长线、昆曲高速、穿金路 、白龙路，四横即东北二环路、北辰大道、烟草一号路、7204公路。同时，昆明市政府已决定， 2009年开始建设昆明三环路。随着开发商有意识地开发商业裙楼和底商的带动，随着上领华厦、尚都 国际、金色家园锐空间、怡泰A区等小区的开发，龙泉片区的商业、生活配套逐渐完善。同时，受北 京路延长线的影响，以时光俊园、上游水岸二

13、期等新小区的开发为例，公园、学校、医院、集贸市场、 商务中心、写字楼项目先后上马，商业设施、工作环境、教育环境、生活环境、休憩娱乐、医疗康体配 套日趋完善，交通网络四通八达，北市区的功能和地位更加突显和坚实。v 二、经济环境及地产行业分析 www.wti-还款来源分析-抵押项目价值分析www.wti-经济保持高速发展态势，居民收入稳定快速增长2001-2010年昆明GDP增长情况（信息来源于昆明统计局）还款来源分析-抵押项目概况www.wti-2010年昆明实现地区生产总值2120.37亿元，比上年增长14.0%。其中一、二、三产业分别实现增 加值120.30亿元、960.86亿元和1039.

14、21亿元，分别比上年增长4.8%、16.7%和12.6%。从2005年至今昆明市生产总值历史对比可以看出，年均增长比例都保持在12%以上，超过全国平均 水平。近6年平均超过10%的 GDP增长说明昆明经济发展迅猛，根据国际经验，当经济增长幅度在10% 以上时，其房地产市场处于飞速发展阶段；高速发展的经济带动了昆明居民人均收入的稳步上涨，增强 了居民的购买力 也积极推动着昆明房地产市场的快速发展。 根据各国发展的经验来看，当城市化率进入30%70%这个阶段会出现城市化加速的现象。处于城市化 高速发展阶段；城市化的高速发展必将刺激房产内需，从而带动昆明房地产市场的快速发展。2010全市社会固定资产

15、投资完成2160.88亿元，比上年增35.0%。其中房地产开发投资完成440.68亿 元，增长19.3%，建筑业增加251.24亿元，增长26.9%。 三、周边项目分析以下为项目周边的楼盘及位置相似楼盘的情况统计。案名 建筑面积（ ） 产品类型 项目位置 价格（/ ） 彩云间花园 120409.17 商业住宅 盘龙区 住宅1万、商铺1-3层3万-4万商铺4-5层1.5万 万科金域缇香 365480 商业住宅 盘龙区 住宅1.05万 滨江俊园 592740 住宅商业盘龙 区住宅11万 星都龙城 300000 住宅公寓盘龙 区住宅1.2万、公寓1.4万 翡翠湾 13499 住宅别墅 盘龙 区1.4

16、万-1.8万 还款来源分析-抵押项目概况www.wti-其中万科金域缇香和本项目紧邻昆明十中两侧，最具可比性，目前龙江雅苑大户型商铺1.8万/，小户 型商铺均价4.5万/，住宅均价1.4万/。四、项目财务分析项目总投资约10.5亿元，目前公司已自有资金投入约68200万元，银行贷款19500万元，其中土地款 及征地拆迁费16167万元，前期工程费4333万元，公共配套费7204万元，主体建设工程54785万元以及期 间费用5210万元，详细的投资情况如下表：龙江雅苑项目投资情况表序号工程项目预计总投入资金实际已投入资金还应投入资金1一、土地征用及拆迁补偿161,672,865.78161,672,865.78021、土地出让金139,644,996.