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1、 关于房屋租赁的法律风险与防范关于房屋租赁的法律风险与防范 房屋租赁的法律风险与防范论文导读：本论文是一篇关于房屋租赁 的法律风险与防范的优秀论文范文,对正在写有关于出租人论文的写 有一定的参考和指导作用, 摘要：房屋租赁主要包括居住用房的租赁房屋租赁的法律风险与防 范由专注毕业论文与职称论文的.zglic development, house rental is increasingly prosperous on rental modes. Hoany dispute of house rental. bining e Court on Urban House Rental Contrac
2、t Disputes (Las up the mon legal risks and precautions in the house rental, providing reference for you.Key words: house rental; legal risk; precautions一、 书面合同的必要性根据我国合同法的规定，租赁期限六个月以上的，应当采 用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。这意味 着，如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口 头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。此外，缺 少书面合同，双方的权利义务不易确定，容易发
3、生纠纷。因此，无论租赁期限长短，哪怕只有一个月，最好签订书面的 租赁合同，明确双方的权利义务。一般来说，租赁合同应当包括租 赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、 租赁物维修等条款。二、 合同无效的认定在最高人民法院公布房屋租赁解释前，实践中对于房屋租 赁合同无效的认定不一，严重损害了法律的确定性和统一性。房 屋租赁解释限定了无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、 转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租 合同认定为无效。同时，允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补 救措施，最大限度地维护合同效力。此外，即使租赁合同被认定无 效，承租人仍要支付房屋占有使用
4、费，一般参照合同约定的租金标 准。在违法建筑物范围的认定上，确定未取得建设工程规划许可证 或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未 按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违 法建筑。因此，在签订房屋租赁合同前，承租人应当严格审查出租人是 否为建筑物的合法权利人，建筑物是否为合法建筑。三、 租赁期限的确定根据我国合同法的规定，租赁期限不得超过二十年。超过 二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合 同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。这里需要注意的是，如约定租赁期限为六个月以上但是未签订 书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不定期租赁，
5、当事人可以随时 解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。四、 房屋装饰装修的处理房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是实践中的热 点和难点理由。在最高人民法院公布房屋租赁解释前，如何处 理承租人对房屋的装饰装修，缺少统一的裁判规则。房屋租赁解 释根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、 装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则：1.承租人未经出租人同意装饰装修的费用，由承租人负担，出 租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。2.承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附 合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同 意利用的，可由承
6、租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当 恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价 归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过 错分担现值损失。3.承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除 时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人 拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。4.承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成 附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔 偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人
7、赔 偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利 用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残 值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期 内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。5.承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无 权请求出租人补偿附合装饰装修费用的，但当事人另有约定的除外。我们注意到，房屋租赁解释根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残 房屋租赁的法律 风险与防范论文导读：本论文是一篇关于房屋租赁的法律风险与防 范的优秀论文范文,
8、对正在写有关于出租人论文的写有一定的参考和 指导作用,失是指在合同解除时，装饰装修的剩余价值,这一价值的确 定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期 间摊销的装饰装修费用。因此，承租人如需对房屋进行装饰装修， 应当经出租人同意，合理确定租赁期限，并在租赁合同中对租赁期 间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。12 值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装 修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房 屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无 效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值 “,这一“价值“的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能 低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此，承租人如需对房屋 进行装饰装修，应当经出租人同意，合理确定租赁期限，并在租赁 合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确 约定。
