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1、证券研究报告_行业跟踪研究报告2011 年 01 月 28 日广发证券公司或其关联机构可能会持有报告中所涉及的公司所发行的证券并进行交易， 亦可能为这些公司提供或争取提供承销等服 务。本报告中所有观点仅供参考，并请务必阅读正文之后的免责声明。 房地产业(0110) 政策组合拳威慑力大、三大因素叠加应重视政策组合拳威慑力大、三大因素叠加应重视 赵强赵强 分析师分析师 沈爱卿沈爱卿 分析师分析师 徐军平徐军平 分析师分析师 电话： 02168829698 020-87555888-637 02168829441 eMail： SAC执业证书编号：S0260210030007 S02602090
2、80530 S0260210040021 事件事件 上海、重庆相继公布个人住房房产税实施办法。具体政策附后。 点评点评 1、 房产税先易后难房产税先易后难 表面上看，上海和重庆的试点方案不是那么严厉。例如，针对增量而非存量、针对高价房、税率合理还有些减免等。但表明上的宽松，与便于落实有关表明上的宽松，与便于落实有关。比如，对新购征税的好处是不用评估、不用上门收、成本低，容易操作；对高档房收的话，打击面也不大，而且用于保障房，有劫富济贫之意，容易获得社会的广泛认同。表面上看似宽松的规定，实际上是为了便于推进、铺开。实际上是为了便于推进、铺开。2、 政策组合拳，威慑力大政策组合拳，威慑力大 结合“
3、国八条” ，这轮政策组合拳的力度还是不小政策组合拳的力度还是不小的。我们认为，未来在楼市上会体现出来。实际上，前段时间的成交量中，已经包含了提前购买因素成交量中，已经包含了提前购买因素，所以我们预计新政策出来之后，缩量会比较明显缩量会比较明显。 3、 三大负面因素叠加，不能排除楼价超调三大负面因素叠加，不能排除楼价超调 在楼市表面繁荣的背后，有三大不利因素逐步显现：货币紧缩、政策调控和欧债危机。三大不利因素逐步显现：货币紧缩、政策调控和欧债危机。这个情况与 2007 年下半年很类似。当时是二套房贷政策、提高准备金和次贷危机，而一年后房价出现显著调整。所以，在大家都不认为房价会跌的情况下，我们越
4、发要对房价超调有所准备要对房价超调有所准备。 4、 地产股短线或许反弹，中线依然维持“持有”评级地产股短线或许反弹，中线依然维持“持有”评级 短期股价走势难以捉摸，不排除认为利空出尽短期炒作。但我们坚持用中线（半年）周期、坚持用中线（半年）周期、30%绝对涨幅去看问题绝对涨幅去看问题。在大背景不利的情况下，还是那句话“不怕错过，就怕做错不怕错过，就怕做错” 。所以，我们还是维持“持有”评级。 风险提示：风险提示：政策风险 重点公司业绩预测与估值重点公司业绩预测与估值 EPS PE 简称简称 股价股价 09 10E11E 09 10E11EPEG目标价评级目标价评级万科 A 8.30 0.48
5、0.630.80 17.12 13.09 10.410.4310.5买入 保利地产 13.24 0.77 1.05 1.64 17.21 12.60 8.09 0.33 17.0 买入金地集团 6.98 0.40 0.62 0.82 17.57 11.33 8.54 0.31 8.0 持有招商地产 16.10 0.96 1.26 1.59 16.82 12.80 10.11 0.44 19.0 持有中天城投 11.50 0.50 0.76 1.23 22.81 15.18 9.32 0.26 17.0 买入福星股份 11.12 0.47 0.74 0.83 23.55 14.97 13.36
6、0.37 16.0 买入 数据来源：公司报表，广发证券发展研究中心 行业评级行业评级 前次评级 持有行业走势行业走势 市场表现 1 个月 3 个月12 个月行业指数 1.26%-5.10%-13.7%沪深 300 -3.91%-12.5%-6.8%识别风险，发现价值 2011-01-28 第 2 页 行业跟踪研究报告事件事件 上海、重庆相继公布个人住房房产税实施办法。具体政策附后。 点评点评 房产税先易后难房产税先易后难 表面上看，上海和重庆的试点方案不是那么严厉。例如，针对增量而非存量、针对高价房、税率合理还有些减免等。但是，表明上的宽松，与便于落实有关表明上的宽松，与便于落实有关。比如，对
7、新购征税的好处是不用评估、不用上门收、成本低，容易操作；对高档房收的话，打击面也不大，而且用于保障房，有劫富济贫之意，容易获得社会的广泛认同容易获得社会的广泛认同。从中期来看，现在还只是试点，可以预期后面会有更多的城市跟进、而且方案也会调整。所以，表面上看似宽松的规定，实际上是为了便于推进、铺开。表面上看似宽松的规定，实际上是为了便于推进、铺开。 政策组合拳，威慑力大政策组合拳，威慑力大 结合“国八条”，这轮政策组合拳的力度还是不小政策组合拳的力度还是不小的。我们认为，未来在楼市上会体现出来。实际上，前段时间的成交量中，已经包含了提前购买的因素，所以我们预计新政策出来之后，缩量会比较明显。缩量
8、会比较明显。 三大负面因素叠加，不能排除楼价超调三大负面因素叠加，不能排除楼价超调 在楼市表面繁荣的背后，有三大不利因素逐步显现：货币紧缩、政策调控和欧债危机三大不利因素逐步显现：货币紧缩、政策调控和欧债危机。这个情况与 2007 年下半年很类似。当时是二套房贷政策、提高准备金和次贷危机，而一年后房价出现显著调整。所以，在大家都不认为房价会跌的情况下，我们越发要对房价超调有所准备。 地产股短线或许反弹，中线依然维持“持有”评级地产股短线或许反弹，中线依然维持“持有”评级 地产股短线或许反弹，中线依然维持“持有”评级。短期股价走势难以捉摸，有人会认为是利空出尽，而短炒一下而未必。但是，我们坚持用
9、中线（6 个月）的周期、和 30%的绝对涨幅去看问题。那么，如上所述，在大背景不利的情况下，还是那句话“不怕错过，就怕做错”。所以，我们还是维持“持有”我们坚持用中线（6 个月）的周期、和 30%的绝对涨幅去看问题。那么，如上所述，在大背景不利的情况下，还是那句话“不怕错过，就怕做错”。所以，我们还是维持“持有”。 识别风险，发现价值 2011-01-28 第 3 页 行业跟踪研究报告表 1：沪渝房产税方案 表 1：沪渝房产税方案 上海房产税 重庆房产税 上海房产税 重庆房产税 税收征收对象 税收征收对象 本市居民家庭新购且属第二套新购且属第二套及以 上住房、非本市居民家庭新购住房 独栋商品住
10、宅独栋商品住宅（含存量和增量）、新购高档住房新购高档住房（较 均价高两倍）、无户籍无工作外地人新购二套或以上 普通住房 征税税率 0.6%、 0.4%征税税率 0.6%、 0.4% （房价低于上年均价 2 倍） 超均价 3倍以下收 0.5%0.5%， 34倍收 1%1%， 4倍以上收 1.2%1.2%计税依据 计税依据 市场交易价格的 70%70% 房产交易价 免征面积 免征面积 人均不超过 60 平60 平方米（含存量） 存量独栋商品住宅抵扣 180 平180 平方米， 高档住房抵扣 100 平100 平方米。 征收范围 上海市行政区域行政区域 重庆主城 9 区主城 9 区 收入用途 保障性
11、住房建设 公租房建设 其它 本市居民家庭新购一套住房后一年 内出售原有唯一住房的，其新购住房 已征收房产税，可予退还 数据来源：相关政府网站、广发证券发展研究中心 表表 2：国八条重点内容：国八条重点内容 措施措施 重点内容重点内容 解读解读 进一步落实地方 政府责任进一步落实地方 政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。 2011 年各城 市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住 房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向 社会公布。 加强对地方政府的问责加强对地方政府的问责 加大保障性安居 工程建设力度 各地要通过新建、
12、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房 房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退 出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入 住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 大力发展公租房大力发展公租房 调整完善相关税 收政策， 加强税收 征管调整完善相关税 收政策， 加强税收 征管 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5 年转手交易的，统 一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对 定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽 查。 营业税由差额变为全额， 二手房交易费用大幅提升营业税
13、由差额变为全额， 二手房交易费用大幅提升强化差别化住房 信贷政策强化差别化住房 信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于 基准利率的 1.1 倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价 格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房 贷款的首付款比例和利率。 二套房首付比例由二套房首付比例由 50%提 高到提 高到 60%，对购房者提出 更严厉的要求，对购房者提出 更严厉的要求 严格住房用地供 应管理 今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前 2 年年均实际供应 量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用
14、地。 重点提出重点提出“限房价、竞地 价限房价、竞地 价”的土地出让方式的土地出让方式 合理引导住房需 求合理引导住房需 求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定 时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有 1 套住房的当地 户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非 当地户籍居民家庭，限购 1 套住房；对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍 居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年 限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行限购范围扩大，且更加严 厉。 未来至少有限购范围扩大，且更加严
15、厉。 未来至少有 15 个城市 要出台限购令，总规模将 扩充至个城市 要出台限购令，总规模将 扩充至 40 或以上。 目前限 购令大多是或以上。 目前限 购令大多是“看增量不看 存量， 不限外看增量不看 存量， 不限外”， 但本次， 但本次“限限识别风险，发现价值 2011-01-28 第 4 页 行业跟踪研究报告政区域内向其售房。 购看存量，且限外购看存量，且限外”。09 年年 35 大城市住宅销售面 积占比大城市住宅销售面 积占比 40.4%，销售金额 占比，销售金额 占比 57.8%。影响力巨大。影响力巨大落实住房保障和 稳定房价工作的 约谈问责机制 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨 幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省人民政 府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。 坚持和强化舆论 引导 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导 居民从国情出发理性消费。 数据来源：广发证券发展研究中心 表表 3：限购令比较：限购令比较 本市户籍居民家庭允 许购房套数本市户籍居民家庭允 许购房套数 非本市户籍居民家庭家庭允许购房套数非本市户籍居民家庭家庭允许购房套数
