深圳中原北海银滩项目市场调研篇

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1、我们的工作思路第二阶段（中期）规划与设计建议第三阶段（后期）价格定位与投资分析评价第一阶段（前期）区域市场及战略定位区域市场调查研究旅游度假地产研究整体发展战略研究项目定位分析研究1234项目总体规划建议建筑单体设计建议环境景观设计建议123项目价格定位项目投资分析121二级市场策划品控中心广西北海银滩项目市场调研篇第一部分区域市场调查研究第二部分旅游度假地产研究第三部分整体发展战略研究综合评价北海的 城市功能价值， 结合项目区域和 地块条件，确定 项目开发策略和 发展模式对成功类似区域 及项目考察分析 ，总结旅游度假 地产的发展模式 和趋势深度了解区域经 济现在及未来发 展、北海房地产 市场

2、及旅游市场R北海区域市场R北海旅游市场R北海房地产市场R客户需求研究R未来供应与竞争R项目客户定位R项目形象定位R功能及产品定位R户型面积及配比第四部分项目定位分析研究在上述基础上，进行 客户定位和形象定位 ，重点思考项目的物 业类型、户型面积和 配比该阶段汇报内容1R北海的城市功能价值评价R项目深度解析R项目开发策略和模式R三亚旅游市场概况R三亚房地产市场概况R三亚重点项目分析R旅游度假地产发展模式及趋势3北海区域市场北海宏观经济北海旅游市场北海房地产市场客户需求研究未来供应与竞争报告思路及框架4北海经济及固定资产投资呈上升趋势指标1：GDP与其广西省其他城市相比 ，北海经济发展处于中等 偏

3、上水平，未来的上升空 间很大； 北海市GDP和固定资产投 资增速有很大跳跃性，经 济发展态势存在一定的不 稳定性； 根据GDP增速与固定资产 投资的关系，可以看出房 地产处于高速发展期。房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展广西各城市发展北海南宁桂林柳州防城港人均GDP（亿元）1582112947 124071741414108 较上年增速10.2% 15.1% 13.7% 17.7% 17.1% 5北海市人均GDP快速增长，房地产市场属于快速发展期p 同GDP一样，北海市人均 GDP增长不稳定，在 2002年增速只有2.

4、0%， 但在 2005年至2007年有 一次飞跃。p 北海市2007年人均GDP 约15821元说明北海市房 地产进入快速发展期；p 从人均GDP与房地产发展 关系看，北海人均GDP已 经到2000美元以上，房地 产发展进入快速发展期。北海全市历年人均GDP发展状况800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均GDP与房地产发展关系指标2：人均GDP6随着北海市区城市化率不断提高，不断增大的人口数 量为房地产市场提供了强劲需求p 北海市区人口近年来稳步 上升； p 市区内占总人口数量 37.2%的城镇

5、人口为房地 产提供了需求； p 北海市37.2%的城市化率 处于城市化完成一般的水 平，伴随着北海市区进一 步城市化，逐年提高的人 口必将成为住宅消费的生 力军。指标3：人口数量 指标4：城市化率北海市区历年人口与人口年自然增长率7北海市全市历年产业结构变化状况指标5：产业结构p 在2005年之前，北海 市产业结构为“三、 二、一”，自2006年 逐步向第二产业在国 民经济中的比例逐步 上升并占据第一位置 ，显示出北海市以“ 工业立市”的战略正 有效推行。p “工业立市”可能使 得北海市的旅游休闲 产业的地位受到削弱 ；北海市各产业比例日趋协调8北海市社会消费品零售总额增长迅速p 北海市社会消

6、费品零 售总额在2004、2005 年增速进入低谷期， 自2006年又开始大幅 攀升，居民消费明显 升温；社会消费品零 售总额与北海市GDP 的增幅有一定的相关 性；p 北海人均社会消费品 零售总额处于广西省 各大城市的中间水平 ，相对于北海市人均 GDP偏低，今后有一 定的上涨空间。北海市全市历年社会消费品零售总额2007年北海市人均社会消费品零售总额指标6：社会消费 品零售总额北海南宁桂林柳州防城港社会消费品零售总额（亿元 ）64.36515.62274.08224.6330.84较上年增速20.5%18.40%18.90%15.11%18.40% 人均社会消费品零售额（元 ）4117 7

7、544 5431 6197 3701 9北海市人均可支配收入稳步增长，相比国内其它城市仍 相对偏低，有较大的增长空间p北海市城市居民的人均可支配收入在广西省各大城市中处于中等水平，和北海市在广西省的地位相比，人均可支配收入有较大的增长空间；p北海市人均可支配收入逐年提高，但是年增长率不稳定。北海市城镇历年人均可支配收入北海南宁桂林柳州防城港人均可支配收入 （元）1233411877129081286612159较上年增速18.8%16.52%20.5%16.9%33.4%指标7：人均可支 配收入10住房支出比与较低的恩格尔系数不协调，住房支出有上 涨空间。p恩格尔系数可以衡量人民生活水平，住房

8、支出比应和人民的生活水平协调发展的；p北海市2006年恩格尔系数为42%，生活水平已快到小康型的中高端水平，而住房支出比仅为14%，属于小康型的中低端水平；p这表明在生活水平日益提高的北海市，住房支出应进一步提高使之与恩格尔系数协调，故北海市住房支出有上涨空间。北海2007数据恩格尔系数（）住房支出比（）4212生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55597.6505511.2小康型455012.1404518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10左右，发达国家一般达到25 。恩格尔系数食物支出金额 /总支出金额指标8：住房支出比 指标9：恩格尔系数

9、11宏观市场 - 宏观环境大势支持房地产市场的快速发展p北海市GDP逐年持续增长，北海市2007年人均GDP 约15821元说明北海市房地产进入快速发展期，潜力很 大，发展势头看涨。p北海市社会零售消费总额增长迅速，人民生活水准逐 年提高，但是住房支出比重与较低的恩格尔系数不协调 ，住房支出有上涨空间。p无论从GDP、人均GDP和社会消费品零售总额的历 年增速来看，北海市增幅并不稳定，收到一定的国家宏 观经济的影响，且产业越来越趋向工业化，对北海市休 闲度假的旅游形象有所影响。12报告思路及框架北海区域市场北海宏观经济北海旅游市场北海房地产市场客户需求研究未来供应与竞争13旅游业在北海城市发展

10、中的定位R北海市“十一五”规划提出北海旅游业为 重点发展行业，为北海市旅游业发展提供有 力的产经政策支持。R北海市“十一五”规划提出：努力提升旅 游业水平。以建设滨海休闲度假基地为目标 ，以重点旅游景点景区建设为突破口，努力 建设旅游经济强市和中国旅游名城。加快旅 游景点景区开发建设，继续改造和开发银滩 国家旅游度假区。R提出了“北海在北部湾经济区中率先崛起 ”的战略目标，把旅游产业作为北海四大支 柱产业之一和新的经济增长点。经济指标到2010年到2015年国内游客接 待量800万人次1600万人次入境游客接 待量10万人次30万人次旅游总收入50亿元150亿元旅游外汇收 入3000万美元2亿

11、美元“十一五”期间北海旅游业发展规划14北海丰富旅游资源R 北海拥有丰富优质的 旅游资源，亚热带气 候特色浓郁，气候温 暖湿润，空气清新， 有“东方夏威夷”之 称。R 除了自然资源之外， 北海还拥有以南珠文 化为代表的二千多年 丰厚的历史文化资源 ，是古代海上丝绸之 路的始发港之一。北海银滩北海涠洲岛北海红树林北海南珠15北海旅游业对GDP的贡献率R北海市旅游业的产值对 GDP的贡献率始终维持在 11%-12%的比例，旅游业 对北海的城市占有重要的 位置。 R北海市丰富的旅游资源 和亚热带海洋气候充分展 示了自身独特的魅力，为 旅游业的产品开发和产业 扩张奠定了坚实的基础。 资料来源：广西统计

12、年鉴16北海旅游业占第三产业的比重资料来源：广西统计年鉴R北海市第三产业的产值 呈现逐年上涨的趋势，且 涨幅较稳定。R旅游业的产值逐年上升 ，在第三产业中所占的比 重也逐年上涨。旅游业做 为北海重点发展的产业， 其地位越来越重要。17北海旅游业历年游客数量R北海市近年接待国内外游 客和境外游客的数量具有明 显上升的趋势。旅游业的繁 荣，带来众多外来商务客、 游客、投资客。R预计在“十一五计划”的 发展带动下，北海市旅游业 将更加兴旺，游客数量将继 续攀升，带动了相关产业， 如航空业，酒店业等产业的 发展。资料来源：广西统计年鉴18北海旅游创汇及旅游总收入资料来源：广西统计年鉴R北海旅游业的收入

13、呈现逐 年上升的趋势，截至2007年 ，旅游业总收入已经达到了 27.25亿元，占当年GDP的 11%，继续保持了较高的水 平。R旅游创汇收入不断增加的 同时，也提高了北海在海内 外的知名度和影响力。北海 做为海滨城市，旅游业的重 要地位正不断显现。19北海区域市场北海宏观经济北海旅游市场北海房地产市场客户需求研究未来供应与竞争报告思路及框架部分信息可参见报告后： 附表1：20012008上半年区域内楼盘汇总表附表2：区域内在售海景楼盘20北海房地产市场发展轨迹(1/5)R “90年代的北海市委、市政府采取大 胆让利的“低门槛”措施，让土地直 接进入市场，以土地招商、聚财，允 许投资人成片开发

14、和协作开发相结合 。不分经济成分，不问姓“社”姓“ 资”，一律敞开大门，鼓励发展。北 海市政府梦想着在短短的几年里，建 成一个人口100万、城区面积100平方 公里、工农业总产值100亿的现代化大 都市。” R “到1994年8月，经市规划局划出红线 图的土地已达到154平方公里，北海市 18年的用地计划仅两年时间便已用完 。” 21R 1993年1月，时任国务院副总理兼央行行长的到 北海的考察，直接推动了国家实行宏观调控的决心， 金融系统就开始整顿。国家实施银根紧缩政策，北海 依靠外来资金发展的目标瞬间成为泡影。R 1993年4月28日，所有在北海的企业大额资金拆借被冻 结，所有参与北海房地

15、产开发的银行被勒令限期收回 所有贷款，资金链条突然崩断。地价、房价开始大幅 跳水。R 1993年6月24日，中共中央、国务院关于当前经济情 况和加强宏观调控的意见下发，这就是震撼全国的 “十六条”。7月全国信贷规模急剧紧缩，大量资金被 抽走，北海400家开发公司自动消失。 北海房地产市场发展轨迹(2/5)22北海房地产市场发展轨迹(3/5)R数据显示，北海从1990年到1999年在城市规划区内共审批建设 用地4235公顷，闲置的土地面积就有1887公顷，占了44.6%； 从1992年以来积压的商品房面积达107万多平方米，烂尾工程 面积达121万平方米。R90年代末北海市积极有效地处理各种房地产历史遗留问题，以 问题的解决促发展。首先进行土地盘整，采取有力措施清理土 地一级市场，3年内政府共收回房地产商无能力支付地款的10多 平方公里土地；R2000年，北海市成立“盘活办”，政府、企业和法院“联动” ，先后出台多个政策，以土地盘整为主、税收优惠为辅进行空 置商品房的消化，减免空置商品房处置的营业税和契税。R2002年，北海市借鉴先进城市的做法，成立土地整理储备中心 和地产交易中心，对2000多公顷闲