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1、盛圆嘉业商业管理公司 盛圆嘉业商业管理公司盛圆嘉业商业管理公司 2011 年度推广方案年度推广方案 策划部策划部 盛圆嘉业商业管理公司 推广目标推广目标： 2011 年推广目标年推广目标：品牌知名度品牌知名度-打响我项目商业街在淄博的知名度和美誉度打响我项目商业街在淄博的知名度和美誉度。建建 立我商业项目在淄博本地的品牌忠诚度立我商业项目在淄博本地的品牌忠诚度。 清楚我们所处市场环境清楚我们所处市场环境： 市场分析市场分析： 目前淄博的市场格目前淄博的市场格局较为分散局较为分散，区域间关联衔接性较差区域间关联衔接性较差，目前张店区作为淄博市的行目前张店区作为淄博市的行 政区域发展较为迅速政区域
2、发展较为迅速，目前由银座目前由银座、淄博商厦为主的两大成熟商圈成为淄博市休闲淄博商厦为主的两大成熟商圈成为淄博市休闲、购物购物 的人流聚集地的人流聚集地，由上图可见由上图可见，张店周边区域中张店周边区域中，临淄临淄、淄川淄川、博山博山、周村都有自己的休闲周村都有自己的休闲 旅游旅游地地，而桓台无任何休闲娱乐的场所供人前来休闲体验而桓台无任何休闲娱乐的场所供人前来休闲体验。所以所以 我们将打造我们将打造属于属于桓台的休闲体验胜地桓台的休闲体验胜地 竞争环境竞争环境： 1、 中心路中心路，以老城区淄博商厦为中心以老城区淄博商厦为中心、配以美食街为主的成熟商圈配以美食街为主的成熟商圈。 盛圆嘉业商业
3、管理公司 2、 柳泉路柳泉路，以银座为以银座为、王府井为中心的中高端购物娱乐商圈王府井为中心的中高端购物娱乐商圈。 3、 中心路中心路，华润入驻淄博后的首个城市综合体华润入驻淄博后的首个城市综合体。 项目项目 SWOT 分析分析 优势优势： 1、 环境环境：大手笔打造的一线环湖景观大手笔打造的一线环湖景观，大型绿色景观拥簇大型绿色景观拥簇，生态环境就目前淄博生态环境就目前淄博 市场无法复制市场无法复制。 2、 建筑建筑：大师手笔大师手笔， 5 米米 4 挑高挑高、大空间随意分割商铺布局大空间随意分割商铺布局。 3、 自身自身：2200 亩大湖城邦亩大湖城邦，总入驻人口总入驻人口 2 万以上万以
4、上，淄博唯一五星级酒店毗邻商业淄博唯一五星级酒店毗邻商业 劣势劣势： 1、 交通交通：公路交通发达公路交通发达，但公共交通不便但公共交通不便。 2、 周边周边：周边地块不成熟周边地块不成熟，目前完全靠目前完全靠项目自身的配套设施项目自身的配套设施。 机会机会： 1、 前景前景：淄博轻轨始发地点淄博轻轨始发地点，两年内开始建设两年内开始建设。项目东侧规划为桓台开发区管委项目东侧规划为桓台开发区管委 会会、核心商业区核心商业区、万商城和中部万商城和中部、东部东部、西北部居住组团西北部居住组团。 2、 先机先机：通过我项目的开发通过我项目的开发来带动整个桓台商圈的发展来带动整个桓台商圈的发展。 盛圆
5、嘉业商业管理公司 威胁威胁： 竞争竞争：张店城区以银座张店城区以银座、淄博商厦为主的商业圈成熟淄博商厦为主的商业圈成熟，华润的入驻在老城区的城华润的入驻在老城区的城 市综合体将创建淄博新商业的格局市综合体将创建淄博新商业的格局。势必会造成一定客源的流失势必会造成一定客源的流失。 核心策略核心策略： 围绕以围绕以“水水、文化文化、生态生态、玩玩”关键词的核心价值关键词的核心价值，以以休闲休闲、体验体验和和活动活动为主题为主题 的差异化品牌策略的差异化品牌策略。 入市机会入市机会：2011 XX 来了来了。 广告定位广告定位：淄博人的专属休闲圣地淄博人的专属休闲圣地。 广告定位的出发点广告定位的出
6、发点：2011 年度的广告将是以年度的广告将是以“休闲休闲”为主题展开定位为主题展开定位，让体验式让体验式 休闲深入到休闲深入到淄博的淄博的每每一个人心里一个人心里， 让我商业项目成为体验式休闲的代名词让我商业项目成为体验式休闲的代名词。 因此因此， 作为作为 2011 年度的广告定位年度的广告定位，首先应提升品牌高度和知名度首先应提升品牌高度和知名度，要站在其他商业不重点涉及的点上定位要站在其他商业不重点涉及的点上定位 广告主题广告主题，将城市的新方向和湖景体验将城市的新方向和湖景体验式式休闲的概念率先提出休闲的概念率先提出，赢得市场赢得市场。 核心诉求点核心诉求点： 打造鲁中首席休闲街区打
7、造鲁中首席休闲街区-您惬意生活的缔造者您惬意生活的缔造者。 政府支持以及开发商扶持政策的力度政府支持以及开发商扶持政策的力度。 以下以下三三线线同步进行同步进行： 第一条线第一条线：改造改造与功能划分与功能划分。既然我项目将成为惬意生活的缔造者既然我项目将成为惬意生活的缔造者，那么首先应缔那么首先应缔 造出一种体验式休闲的环境造出一种体验式休闲的环境。进行街区的改进行街区的改造与业态划分造与业态划分。 第二条线第二条线：品牌品牌引导引导。广告媒体的宣传广告媒体的宣传，进行进行 2 个月的市场培育个月的市场培育，打开市场打开市场，树立树立 商业街品牌知名度商业街品牌知名度 第三条线第三条线：招商
8、持续进行招商持续进行。 首先首先，改造与功能划分改造与功能划分： 街区的改造方面遵循细节改动或小范围改动策略街区的改造方面遵循细节改动或小范围改动策略，首先首先，在在商业街外观方面仅改部商业街外观方面仅改部 分商铺的外立面效果分商铺的外立面效果，具体实施如下具体实施如下： 盛圆嘉业商业管理公司 首先首先，在商业街在商业街 A 区业态分布方面区业态分布方面，主要以餐饮为主主要以餐饮为主，餐饮业态占餐饮业态占 60%，剩余剩余 40% 则作为其他业态使用则作为其他业态使用，例例：在在 A 区商业街的区商业街的 A2 商铺位置作为咖啡区商铺位置作为咖啡区，A3 商铺则作为特色商铺则作为特色 餐饮餐饮
9、，A4 商铺商铺西西侧商铺作为零售手工艺品侧商铺作为零售手工艺品，也就是说在餐饮商家中穿插其他业态也就是说在餐饮商家中穿插其他业态，让让 A 区区 商业在保证餐饮业主功能的前提下穿插其他业态商业在保证餐饮业主功能的前提下穿插其他业态，从而让整个从而让整个 A 区主题明确区主题明确，但功能实用但功能实用 性多元化性多元化。出于出于 A4、A6 部分在部分在 A 区街道的东侧区街道的东侧，与与 B 区街道相互呼应且临近区街道相互呼应且临近 A4、A6 部部 分东侧有一中型广场分东侧有一中型广场，所以在广场部分可设置桌椅所以在广场部分可设置桌椅，以供休息以供休息。在街面方面在街面方面，考虑在街道考虑
10、在街道 的两侧将其他餐饮商家进行桌椅外摆的两侧将其他餐饮商家进行桌椅外摆，分布于街道的两旁分布于街道的两旁以烘托人气以烘托人气。 改造方面改造方面，考虑到在不大改的前提下考虑到在不大改的前提下，将部分楼体的外立面进行古建处理将部分楼体的外立面进行古建处理，也就是说也就是说 改造是在此条街的改造是在此条街的 2-3 个建筑的外立面进行整改个建筑的外立面进行整改，例如例如，增大面宽增大面宽，进店门的处理进店门的处理，二楼门二楼门 窗更改为古窗更改为古建设计建设计，其他不做硬性处理其他不做硬性处理，增加门牙增加门牙、门当门当、门槛门槛，将柱体外包木质板材将柱体外包木质板材， 入门屏风或者玄关设计入门
11、屏风或者玄关设计，以中式图案用木质或石质材质进行铺装以中式图案用木质或石质材质进行铺装。 如上图如上图，街面改造中只需改造部分楼二楼窗部分和一楼入店门口部分做古建处理街面改造中只需改造部分楼二楼窗部分和一楼入店门口部分做古建处理，增增 加门牙加门牙、门当门当、玄关玄关、门槛门槛充实视觉效果充实视觉效果。 盛圆嘉业商业管理公司 B 区改造方面考虑到人流动线相较区改造方面考虑到人流动线相较 A 区更有街的感觉区更有街的感觉， 所以所以首先在首先在 B 区的东主入口设区的东主入口设 置玄关置玄关，此玄关两层含义此玄关两层含义，首先从功能上讲起到人流分流作用首先从功能上讲起到人流分流作用，其次风水学上
12、讲玄关以纳其次风水学上讲玄关以纳 财聚财之用财聚财之用。拐角处拐角处（黄色区域黄色区域所在处所在处）同同 A 区做古建设计改造区做古建设计改造，另一黄色区域处同样做另一黄色区域处同样做 古建处理古建处理，蓝色区域处空间较大蓝色区域处空间较大，做外立面做外立面钢结构钢结构玻璃化全包玻璃化全包，从而形成温室从而形成温室休闲区域休闲区域， 红色区域做建筑外立面延伸处理红色区域做建筑外立面延伸处理，向街区内部延伸向街区内部延伸，同样做钢结构玻璃化处理同样做钢结构玻璃化处理，此改动考此改动考 虑到两个因素虑到两个因素， 第一个因素是突出部分会挡住从第一个因素是突出部分会挡住从 A 区往区往 B 区人流实
13、现区人流实现， 不至于一眼看到底不至于一眼看到底， 第二个因素是突出的部分可以改变人流动线第二个因素是突出的部分可以改变人流动线，亦不至于动线过直亦不至于动线过直。B 区北侧一层暂不做硬区北侧一层暂不做硬 性整改策略性整改策略，但二楼需增加整层连廊但二楼需增加整层连廊，贯通四家店面贯通四家店面，一层虽不做硬性处理一层虽不做硬性处理，但要进行外但要进行外 立面软装立面软装，外立面软装包括店头柱软包外立面软装包括店头柱软包，店面门脸包装店面门脸包装（应客户要求整改应客户要求整改） ，） ，如允许可在如允许可在 B 区北部分的东西两侧二层之间架设通桥区北部分的东西两侧二层之间架设通桥，此做此做法考虑
14、在于将来法考虑在于将来 B 区与区与 C 区的互动性区的互动性、人流人流 人气平衡性和动线流动性人气平衡性和动线流动性。 待确定精神建筑物的摆放位置待确定精神建筑物的摆放位置、大小等大小等。 案名案名 logo 标识应用标识应用，在在 B 区北部背墙做大型案名区北部背墙做大型案名 logo，与将来与将来 C 区有一定呼应区有一定呼应，B 区拐角黄色区域对面建筑墙面做题字区拐角黄色区域对面建筑墙面做题字、撰文处理凸显文化气息撰文处理凸显文化气息，B 区西建筑西墙上同样做区西建筑西墙上同样做 大型案名大型案名 logo 处理处理，A 区在区在西建筑玻璃外立面上做大型案名西建筑玻璃外立面上做大型案名
15、 logo 处理处理，标识应用于各个共标识应用于各个共 建照明建照明，所有空置外墙以文字类所有空置外墙以文字类、图类加以修饰图类加以修饰。 灯笼悬挂灯笼悬挂： A 区商铺门前挂区商铺门前挂 88 盏盏（其中各门店前左右各其中各门店前左右各 4 盏盏，共共 22 组组）二楼悬挂同一楼共计二楼悬挂同一楼共计 176 盏盏 B 区商铺门前悬挂区商铺门前悬挂 248 盏盏（同上共同上共 64 组组）二楼悬挂同一楼共计二楼悬挂同一楼共计 496 盏盏 A 区最东侧建筑东面墙体区最东侧建筑东面墙体 24X2=48 盏盏 B 区最西侧建筑西面墙体区最西侧建筑西面墙体 24X2=48 盏共计盏共计 96 盏盏 B 区外墙区外墙（沿果里大道沿果里大道）52 组组，每组每组 4 盏共计盏共计 208 盏盏 A 区外墙区外墙（沿果里大道沿果里大道）30 组组，每组每组盛圆嘉业商业管理公司 4 盏共计盏共计 120 盏盏 合计合计 328 盏盏 A 区内墙区内墙（沿酒店沿酒店）30 组组，每组每组 4 盏共计盏共计 120 盏盏 B 区内墙区内墙（沿酒店沿酒店）52 组组，每组每组 4 盏共计盏共计 208 盏盏 共计共计 328 盏盏 广场中间树干周围广场中间树干周围 9 盏为一组盏为一组，环绕树干共环绕树干共
