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1、中信信诚富兴地产朝阳项目专项资产管理计划一、项目概要类型地产类管理机构中信信诚资产管理有限公司资金用途用于支付北京市朝阳区东坝南区土地款及项目后续开发建设融 资 方北京兴园置业发展有限公司保 管 人信托规模6.9亿元信托期限22 月，兑付日 2017 年 1 月 12 日，满 12 个月可提前结束预期年化收益率认购金额100 万， 9.8%/年认购金额200 万， 10.2%/年认购起点金额100 万元起收益分配半年分配项目亮点1、土地抵押，北京市朝阳区东坝南区土地抵押，土地价值 14.2 亿，抵押率48.5%。2、100%股权质押，中信信诚 100%控制项目公司，委派董事并有一票否决权，资金
2、用途专项管控，提前半年归集资金，累计归集比例为 5%、10%、15%、30%、60%、100%。3、富兴集团提供连带责任，截止 2014 年 9 月，公司总资产 144.83 亿，所有者权益 81.14 亿，年收入 61.11%亿，AA 评级企业。4、集团实际控制人提供无限连带责任。5、4 重内部信用增信措施，优先偿还资管资金，并指定保险公司投保工程险。6、项目位于北京第四使馆区，东坝商务区将于 5 到 8 年内全部建成，2015 年开建地铁 M3 线，自住型商品房仅 2.2 万元/平米，楼面地价远低于紧邻的恒大、保利和首开、北京首城项目。二、风险控制措施（1）国有土地使用权抵押本项目净用地面
3、积为 2.25 万平米，折合约 33.82 亩，设计总建筑面积为 5.6 万平米，按照成本单价2.5 万元/平米测算，本项目土地成本（土地取得价和土地契税）为 14.2 亿，抵押率为 48.5%。（2）股权质押中信信诚受让项目公司 80%的股权，富兴集团将项目公司剩余 20%股权质押给中信信诚，中信信诚100%掌控项目公司。（3）保证担保湖南富兴集团有限公司提供连带保证担保。湖南富兴集团有限公司成立于 1994 年 12 月,是一家汽车服务为支柱，房地产开发为主导的综合性大型企业集团，是目前中南地区汽车服务链最完整、规模最大、管理最规范的大型汽车服务企业，被授予“中国房地产诚信百强企业”、“中
4、国十大最具发展潜力品牌企业”、“湖南省 AAA 信用等级企业”、“北京市产业园区开发标杆企业”，是湖南唯一一家获得外部评级 AA 级及以上评级的非上市民营企业。截至 2014 年 9 月底，公司资产总额 144.83 亿元，所有者权益 81.14 亿元，2013 年公司实现营业收入 61.11 亿元。（4）集团实际控制人提供无限连带保证担保公司实际控制人为易大盛，持有集团公司 50.80%的股权，任湖南省第九届、第十届、第十一届人大代表。2013 福布斯中国富豪榜，湖南富兴集团有限公司董事长兼总裁易大盛以 36.6 亿元资产上榜，位列第386 名。（5）项目监管1、中信信诚委派一名董事，并具有
5、重大事项一票否决权;委派现场人员管理，与项目公司人员共同管理项目公司章、证、印；2、资金用途管控，专项用于该项目开发及中信信诚认可用途；3、销售回款账户监管，销售回款实行封闭式管理，并保留降价销售权、提高资金归集比例的权利等。4、时点归集：资管计划到期前 6 个月开始归集，累计归集比例为 5%、10%、15%、30%、60%、100%。（6）内部信用增级措施1、项目公司另一股东富兴集团出具承诺：在资管计划未结束前，未经中信信诚同意，不得要求项目公司归还股东借款、分红，不得提前撤资；2、项目开工后，承建方出具放弃工程款优先受偿权的承诺；3、项目公司在中信信诚指定的保险公司投保以中信信诚为第一受益
6、人的工程险；4、融资方提供项目的施工和销售的商业计划书，作为相关合同的组成部分，中信信诚以此作为考核依据。三、项目介绍（一）基本情况湖南富兴集团有限公司于 2014 年 11 月 21 日通过公开招牌挂取得位于北京市朝阳区东坝南区，五环路七棵树以东、坝河以南，紧邻恒大、保利和首开、北京首城项目的项目地块，隶属于北京第四使馆区中，位置极佳，最终成交价位 13.8 亿元，现场竞报自住型商品住房 31000 平方米，自住型商品住房限价 2.2 万元/平米，最大套型建筑面积不超过 90 平米，刨去自住房部分，住宅部分楼面价为 3.36 万元/平方米。与本项目地块相邻的恒大项目，2013 年 11 月
7、21 日，恒大以 51.35 亿元、配建 11.2 万平方米的自住房的代价进驻东坝，除去限价房和自住房部分，该地块总共 20.84 万平方米的建筑面积还剩下不到 8 万平方米，折合楼面地价超过了 5 万元/平方米。项目位于五环路与东坝路之间，五环路、东坝路、东坝中路主干道，项目距离东五环较近，通过东坝路、东坝中路可到达五环入口，道路通达性较好。地块周边公交站点较多，有多条公交线路通过。从宗地位置驾车到首都机场只需 20 分钟左右，宗地所在东坝区域内有 640、406、412、424、431、659、608、983、729、350、433、989、750、496、672 等多条公交线路，交通较为
8、便利。宗地周边拥有丰富的自然景观，邻近有北京最大的城市公园朝阳公园以及红领巾公园、朝阳体育中心、庄园高尔夫球场、七棵树高尔夫球场、骐骥马术俱乐部以及五环绿化带，在项目周围形成天然氧吧，环境适宜居住。项目优势：（1）宗地位置交通较为便利，周边配套设施较为齐全，适宜居住。（2）宗地周边竞争楼盘较少，且主要竞争楼盘恒大、保利、首城项目楼面地价远高于本项目，本项目价格优势巨大。（3）宗地紧邻五环，处于 CBD、燕莎、望京&丽都及首都机场临空经济带之间，隶属于第四使馆区，地理位置优越，升值潜力巨大。（4）地铁 M3 号线建设，提升土地价值。（5）北京土地的不可再生性、特殊性，决定其土地价值远大于全国各地
9、的城市，目前北京还在限购，但市场依然很好；若北京解除限购，价格升值潜力巨大。（二）区域规划北京市规划的东坝北区位于朝阳区东坝乡，具体范围北起东坝路和北马坊中街、南至坝河、东起机场二通道、西至五环路，总面积 6.2 平方公里。按照规划，东坝区将在未来 5 到 8 年全部建成，东坝商务区管委会办公室表示，建成后的东坝北区将集高端商业娱乐、总部商务办公和国际交流服务功能于一体，并吸引知名航空公司总部和服务机构在此设立办事处。其中，仅商务楼宇建筑面积就高达 500 万平方米，剩余部分则是各具特色的高档酒店、演艺中心、国际学校、医院以及高档住宅等设施。在交通设施方面除了规划中的地铁 M3 号线，该区域还
10、有可能增加轻轨 M15，目前具体的线路和走向还在论证中。（三）项目投资及进度该项目预计总投额 19 亿元，自有资金投入 7.5 亿元，拟申请不超过 9 亿元融资，剩余资金通过销转投来实现。其中土地成本 14.21 亿元，包含土地取得价和土地契税，建设成本 2.27 亿，2016 年 3 月 31 日前项目开工，2016 年 9 月 30 日前取得预售许可证，2016 年 12 月 31 日前竣工验收。（四）还款来源分析本项目第一还款来源为标的项目的销售收入，总销售收入 22.7 亿元，本息保障率有 2 倍。第二还款来源为富兴集团资金调剂，截至 2014 年 9 月底，公司资产总额 144.83
11、 亿元，所有者权益 81.14 亿元，2013 年公司实现营业收入 61.11 亿元。2014 年 10 月份统计，朝阳区房地产市场均价为 57361 元/平方米，经过近 8 个月的调整，从 2014年 2 月份的 62885 元/平方米均价已调整至自 2012 年至今朝阳区房价走势的箱底部位，并呈现 2013 年 6月（均价 55480 元）和 2013 年 11 月（均价 56134 元）双重托底状态，由于央行降息等利好政策带来的2014 年 11 月份房地产市场成交量的激增，预计北京市及朝阳区房地产市场均价将回升。东坝区域各项目在售的二手房项目市场均价为 45000 元/平方米，即使是静
12、态对比，距朝阳区房地产市场均价的 57361 元仍存在超过 15000 元上升空间，是朝阳区名符其实的价格价值双重洼地四、融资方及担保方介绍本次融资主体为北京兴园置业发展有限公司，为本项目成立的项目公司，由湖南富兴集团有限公司全资控股，注册资金人民币 2000 万元。湖南富兴集团有限公司，成立于 1994 年 12 月，注册资本金 1 亿元人民币，是一家以新兴产业为龙头，汽车服务为支柱，产业园区开发为主导，医药和公益服务为辅，科工贸协调发展的综合性大型民营企业集团。下辖直属企业 20 家，分布在北京、上海、天津、沈阳、武汉、成都、及湖南长沙、岳阳等大中型城市。经过多年的发展，富兴集团形成了“邦
13、田汽修”、“金盾施救”、“邦田检测”、“飞鸽药业”、“财富兴园”、“福寿山庄”等知名品牌。2013 年汽车服务板块占营业收入占比 38.07%，贸易业务收入占比为26.56%，房地产业务收入占比为 19.80%。富兴集团是目前中南地区汽车服务链最完整、规模最大、管理最规范的大型汽车服务企业，目前公司汽车服务板块现有 76 个标准化施救站，3 个车辆检测站，公司在长沙拥有的 2 处检测站市场占有率达 80%，已完全垄断了除隶属当地车管所管辖之外的所有市场。集团被授予“中国房地产诚信百强企业” 、 “全国重合同守信用企业” 、 “全国质量信誉双满意企业” 、“中国开发与运营模式创新企业” 、 “中
14、国十大最具发展潜力品牌企业” 、 “2009 中国房地产总评榜全国十佳物业服务企业”、“湖南省 AAA 信用等级企业”、“北京市产业园区开发标杆企业”、“上海市总部经济基地示范园区”、“湖南省十大诚信民营企业”、“湖北省国际服务外包重点示范园区”等称号。联合资信评估有限公司于 2014 年 10 月 31 日，对湖南富兴集团有限公司信用评级为长期信用 AA 级，评级展望为稳定，是湖南唯一一家获得外部评级 AA 级及以上评级的非上市民营企业。截至 2014 年 9 月底，公司资产总额 144.83 亿元，所有者权益 81.14 亿元，2013 年公司实现营业收入 61.11 亿元。2011 年2
15、014 年，公司保持快速增长趋势；2013 年公司实现营业收入 61.11 亿元，同比增长 29.39%，实现毛利润 20.38 亿元，同比增长 39.78%。2014 年 1-9 月，公司实现营业收入 58.20 亿元，占 2013 年全年收入的 95.24%。公司房地产业务开发模式分为住宅项目开发及工业园区开发两种，公司旗下地产板块子公司长沙金地成立于 1998 年，拥有房地产开发二级资质；富兴房开成立于 1996 年，拥有房地产开发二级资质；上海财富兴园成立于 2004 年，拥有房地产开发二级资质；北京富兴金地成立于 2002 年，拥有房地产开发三级资质；武汉财富兴园成立于 2008 年
16、，拥有房地产开发三级资质。在北京成功开发富兴国际中心，坐落于北京亦庄经济技术开发区门户位置，有着小长安街之称的荣华中街之上，隶属绿色生态综合体BDA 中央。五、管理机构介绍中信信诚成立于 2013 年 4 月 19 日，注册资本为 5000 万元，由中信信托有限责任公司和信诚基金管理有限公司共同发起设立，持股比例分别为 45%和 55%。中信信托有限责任公司是中国银监会直接监管的全国性非银行金融机构，公司注册资本为人民币 100 亿元，是目前中国资产管理规模最大、综合经营实力稳居行业领先地位的信托公司。信诚基金管理有限公司成立于 2005 年 9 月，注册资本人民币 2 亿元，其中，中信信托有限责任公司和英国保诚集团股份有限公司各持股权 49%，截至 2013 年 12 月底,公司现有 28 只公募基金产品。中信集团由原国家副主席荣毅仁先生于 1979 年创办，是一家金融与实业并举的大型综合性跨国企业集团。截至 2013 年末，中信集团总资产达 42997 亿元，全年实现营业收入 3,751 亿元，净利润 378 亿元。2009 年以来连续五年入选美国财富杂志“世界 50
