资产证券化reits专题

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1、资产证券化REITs专题 兴业银行投行部资产证券化处官通 资产证券化和企业证券化 13 资产证券化的概念和认识资产证券化的概念和认识 M S H X D C M H e 一个企业可以拥 有很多资产，包 括有形的，无形 的，在资产负债 表表内的，或是 表外的，每个资 产都可能会对企 业的业绩产生影 响 与企业相比，资 产一般只有特定 的经济行为与之 对应，有固定的 实用寿命。 资产负债表资产负债表 左侧 资产证券化资产证券化 盘活存量盘活存量 右侧 企业证券化企业证券化 报表扩张报表扩张 资产证券化成功的三个主要标准：资产证券化成功的三个主要标准： 资产支持证券的融资成本低于以公司信用进行融 资

2、的成本； 证券化改良了发起人的报表，节约了经济资本； 发起方有较强的投资能力，可以高效实用募集资 金，通过快速迭代改善资产质量，改善评级，降低 成本。 商业地产融资模式及资产证券化 13 商业地产证券化领域商业地产证券化领域 M S H X D C M H e 商业地产经营需要商业地产经营需要 资产证券化支持资产证券化支持 资产证券化满足商业地产发展需要的长期限资金 资产证券化保持了物业经营权的完整性，实现了统一经营 资产证券化实现了众多投资者的参与，形成有效的激励机制 商业地产资产证券化是商业地产资产证券化是 创新型的直接融资形式创新型的直接融资形式 资产证券化拓展了商业地产直接融资渠道，是

3、破解经营难题的首选之道（CMBSRMBSREITs） REITs是商业地产的主流形式 Reits产品概述 什么是什么是Reits 28 Reits最早于20世纪 60年代美国推出。 通过公司、信托等 形式募集资金并投 资持有，在多数情 况下经营具有稳定 收入的购物中心、 写字楼等房地产， 将大部分收益分配 给投资者的金融工 具。通过发行Reits， 原本流动性差的房 地产被份额化，成 为具有流动性的股 票、信托受益凭证。 Reits可以理解为房 地产资产的IPO. 公开性、透 明性和流动 性好 REITs 较高的收益水平 稳定且高额的分红收益 稳健的财务 杠杆 REITs产品概念及特点 REI

4、TS产品类型产品类型 REITs投资于有经常性收入的房地产项目，包括写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业等 REITs是一种拥有债权特征的股权投资产品，风险和收益介于股票和债券之间。 权益型权益型REITs 抵押型抵押型REITs 混合型混合型REITs 投资形态投资形态 直接参与不动产投资、经 营 以利息固定收益为主 二者混合 投资标的投资标的 不动产本身 抵押债权及相关证券 二者混合 影响收益之主因影响收益之主因 不动产景气及经营绩效 货币市场利率水平 二者混合 收益之稳定性收益之稳定性 较低 较高 中 投资风险投资风险 较高 较低 中 类似的投资标的类似的投资标的 股票 债券 二者混合 各

5、种类型各种类型REITs特征比较分析特征比较分析 注：抵押型REITs之所以有较稳定收益及较低投资风险，是在不计违约风险的假设情况下 权益型权益型REITs（EquityREITs）：拥有并经营收益型房地产，并提供物业管理服务，主要收入 来源为出租房地产获得的租金，是REITs的主导类型 抵押型抵押型REITs（MortgageREITs）：直接向房地产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过 购买抵押贷款支持证券间接提供融资，其主要收入形式为固定收益，因此抵押型REITs资产组 合的价值受利率影响比较大 混合型混合型REITs（HybridREITs）：既拥有并经营房地产，又向房地产所有者和开发

6、商提供资金， 是上述两种类型REITs的混合 25 各国REITs基本管理架构大致相同 股权多样化 收入主要来源于不动产 资产主要由不动产构成 香港REITs市场概览 房地产投资信托基金（房地产投资信托基金（REITS）专题）专题 目前香港上市REITs共11只市值合计1897亿港元 从香港上市REITs最近走势情况来看，全部REITs都处于折价交易，股息率平均在6%左右 26 名称名称 代码代码 首发时间首发时间 当前市值当前市值 （亿港元）（亿港元） 市净率市净率 股息率股息率 首发首发 当前当前 首发首发 当前当前 领汇 00823.HK 2005年11月25日 1077 1.00 0.

7、98 6.00% 3.70% 泓富 00808.HK 2005年12月16日 43 0.94 0.65 5.30% 5.17% 越秀 00405.HK 2005年12月21日 121 1.08 0.92 6.50% 5.38% 冠君 02778.HK 2006年5月24日 5 0.86 0.47 5.50% 5.69% 阳光 00435.HK 2006年12月21日 62 0.94 0.51 8.50% 5.28% 富豪 01881.HK 2007年3月30日 70 0.72 0.44 5.80% 7.34% 置富 00778.HK 2010年4月20日 157 0.70 0.69 8.20%

8、 5.02% 汇贤 87001.HK 2011年4月29日 180 1.02 0.63 4.30% 7.44% 春泉 01426.HK 2012年12月5日 42 0.71 0.62 5.20% 5.92% 开元 01275.HK 2013年7月10日 29 1.95 0.85 7.80% 7.56% 金茂 06139.HK 2014年7月2日 111 0.90 0.91 9.00% 8.90% 合计合计 1897 平均值平均值 0.98 0.70 6.55% 6.13% 中位值中位值 0.94 0.65 6.00% 5.69% 最大值最大值 1.95 0.98 9.00% 8.90% 最小值

9、最小值 0.70 0.44 4.30% 3.70% 注注 1. 数据来源：Wind，公司网站，截至2015年3月16日 2. 开元首发市净率较高是因为彼时物业以账面价值入账，如按评估值入账则为0.96 REITs对地产公司的意义 房地产投资信托基金（房地产投资信托基金（REITS）专题）专题 商业地产开发企业从简单持有商业地产转变为分别持有部分现金和部分流动性较强的金融产品，有助于企业的持续滚动开发 将打包后的金融产品切割出售，保证了底层基础资产的完整和品质，同时还可以享受物业增值带来的收益 嘉德置地 ?各种基金呈接力赛态势 ?分工明确、风险收益特征明晰 长江实业 ?混业经营并形成资产规模 越

10、秀集团 鹰君集团 开发 基金 孵化 基金 持有型物 业 REITs 销售型物 业 销售 境外商业地产企业经验借鉴 混业开发 REITs ?缺乏有效的金融工 具，通过不断优化 出售和持有的比例 来满足发展需要 REITs 模式 ?REITs有助于公司搭建 资本市场平台，实现持 续滚动发展 ?变获取持有物业稳定收 入的重资产经营模式为 收取基金管理费的轻资 产模式 现 在 过 去 28 境内REITs简介 房地产投资信托基金（房地产投资信托基金（REITS）专题）专题 2007 2007年1月、 4月与8月， 人民银行、 证监会与银 监会的 REITs专题 研究小组分 别成立，各 监管部门都 开始

11、启动中 国REITs市 场建设的推 进工作 2010 2009 2008 2008年12月， 国务院办公 厅先后发布 金融促进经 济发展和关 于促进房地 产市场健康 发展的126 号、131号 文件，均明 确的提出了 开展REITs 试点，拓宽 房地产企业 融资渠道 2009年3月，人民 银行会同各相关部 委向国务院上报 关于开展房地产 投资信托基金试点 工作的请示，中 国REITs产品的推 出和市场建设进入 了实质推进阶段。 国务院领导的批示 意见为：（1）在银 行间和交易所两个 市场分别进行试点； （2）试点城市确定 为北京、天津、上 海；（3）央行会同 银监会、证监会、 建设部等10部委

12、， 成立试点协调小组， 制定试点管理办法 及其他配套办法 2010年3月，央行行 务会审议通过银行间 REITs试点管理办法， 人民银行已将试点管 理办法和北京、天津、 上海三座试点城市的 项目简报上报国务院 2010年4月，国务院 批复，并述及三方面 调整意见：（1）请证 监会补充交易所产品 的立法原则。（2）请 住建部尽快提交房 地产信托登记暂行办 法和房地产投资 信托基金物业评估指 导意见。（3）银行 间产品的募集资金投 资项目尽量安排保障 性住房项目 监管部门 开始推进REITs 国务院提出 开展REITs试点 REITs产品推出和市场建设进入实质推进阶段 11部门工作小组成立 具有资

13、产证券化性质的REITs出现 201213 2012年8月，银行间 首支REITs产品通过 “资产支持票据” （ABN)产品的形式推 出 2012年10月，证监会 筹备券商不动产专项 直投平台，以私募形 式储备REITs资产， 为公募REITs发行做 准备 2013年3月，证监会 颁布证券公司资产 证券化业务管理规定 “企业应收款、信贷 资产、信托受益权、 基础设施收益权等财 产权利，商业物业等 不动产财产”成为合 格的资产证券化标的， 为交易所REITs产品 的推出创造了条件 2014年1月16日，证 监会批复关于核准 中信证券股份有限公 司设立中信启航专项 资产管理计划的批复 （证监许可2

14、014122 号）同意中信证券 设立中信启航产品， 以私募REITs的形式 推动国内不动产金融 实践 2014年4月25日，中 信启航专项资产管理 计划成立 2014年12月16日，中 信华夏苏宁云创资产 支持专项计划成立 2015年6月30日，万 科鹏华前海公募Reits 发行 发展历程 30 2014 中国的中国的REITS 主要障碍 33 在美国，REITs无需缴纳公司税，而REITs投资的房地产也属 于免税资产。而我国，在重组和交易过程中会产生很多的 税费，特别是房地产税和所得税。 税收障碍税收障碍 在美国，REITs的投资者广泛。而我国没有相关的立法，如 果通过私募，则募集能力有限。

15、通过信托计划（同专项资 产管计划）又受到“受委托人的资金信托合同不得超过200 份”的制约。无法实现真正意义的大规模集合资金。 筹资规模限制筹资规模限制 经济下行期，房地产行业不景气，租售比不高，租金回报 率太低。 经济周期影响经济周期影响 REITS案例案例 首只获批的双首只获批的双SPV产品：产品：以信托受益权作为基础资产，发行以专项计划为载体的资产证券化产品，同时完善风险隔离并满足交易所交易要求 拓宽了房地产企业融资途径：拓宽了房地产企业融资途径：以商业物业租金收益作为基础发行资产证券化产品，为国内房地产企业增加了融资渠道 境内REITs简介 参考案例：海印股份商业物业租金收益资产证券化

16、 交易关系 现金流 资产支持证券 持有人 浦发银行 (过桥银行、保管银行) 托管人 交易所、 中证登 受益凭证 信托受益权 登记、托管、交易 海印股份 专项资产管理计划 证券公司 设立、管理专项计划 资金托管服务 信用增级 投资信托计划 认购资金 特定期间经营收益 应收账款质押 海印集团担保 海印股份 资金信托计划 海印股份 信托贷款 支付转让价款 转让信托受益权 按期分配信托收益 33 产品概览产品概览 海印股份信托受益权专项海印股份信托受益权专项资产管理计划资产管理计划 原始权益人原始权益人 上海浦东发展银行股份有限公司广州分行 基础资产基础资产 大业-海印股份信托贷款单一资金信托的信托受益权 募集资金规模募集资金规模 人民币14亿元（优先级）；人民币1亿元（次级） 分级方案分级方案 优先：次级=93：7 债项评级债项评级 优先级