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1、房地产 基本制度与政策 Real Estate Basic System and Policy房地产交易管理 制度与政策本章内容第一节 房地产交易概述第二节 房地产转让 第三节 商品房预售第四节 房屋租赁第五节 房地产抵押第六节 案例分析第一节 房地产交易概述一、房地产交易的概念和特征 房地产交易是人们对房地产转让、出租和抵押等活动的总的称谓。城市房地产管理法明确房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。房地产交易具有以下特征：1、交易价格高2、交易标的物具有固定性3、交易具有较强的社会性4、交易复杂性 第一节 房地产交易概述 二、房地产交易的原则 （一）房地统一原则 （二）依法
2、登记原则 （三）房地产交易价格分别管制原则：政府指导 价或定价经济适用房、拆迁补偿房、经营 服务收费；无论是房地产交易行为，还是房地产交易管 理行为，都应遵循这些基本原则第一节 房地产交易概述三、房地产交易的管理机构 房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门以及其他部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。包括国务院建设行政主管部门即住房和城乡建设部及国土资源部，省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房
3、地产交易管理所(房地产市场产权管理处、房地产交易中心等)。第一节 房地产交易概述 三、房地产交易的管理机构 （续） （一）房地产管理机关1、国土资源部及住房和城乡建设部2、地方各级房地产管理机关 （二）房地产交易所 四、房地产交易管理机构的主要任务 （一）对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行 为，维护当事人的合法权益； （二）办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续； （三）协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费； （四）为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种 服务； （五）为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的部门 公布各类房屋的房地产市场价格，为政
4、府宏观决策和正确引导市 场发展服务第一节 房地产交易概述五、房地产交易中的基本制度 城市房地产管理法规定五项基本制度：（一）国有土地有偿有限期使用制度土地使用权出让最高年限由国务院规定。 土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金。（二）房地产价格申报制度 房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。如果申报的成交价格过分低于市场价格，登记部门按照相关规定要对转让的房地产进行评估，按照评估价格收取费用。第一节 房地产交易概述三、房地产交易的中的基本制度 （续） （三）房地产价格评估制度房地
5、产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。 基准地价L指在城市规划区范围内，对现状利用和 规划利用条件下不同级别的土地或者土地条 件相当的地域，按照商业、住宅、工业等用 途，分别评估确定的某一时点上一定年期的 土地使用权区域平均价格。它是在设定估价 基准日、设定土地开发程度、设定使用年期 下完整土地使用权的区域平均价格。标定地价L政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在 正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土 地使用权
6、价格，标定地价是宗地价格的一种。 房屋的重置价格L根据当年、当地的建筑技术和工艺水平、建筑 价格、人工和运输费用等条件，重新建造与评估对 象具有相同结构、式样、标准、质量和效用的房屋 所需的费用 第一节 房地产交易概述三、房地产交易的中的基本制度 （续）（四）房地产价格评估人员资格认证制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员 房地产估价师须是经国家统一考试、执业资格认证取得房地产估价师执业资格证书并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。 第一节 房地产交易概述三、房地产交易的中的基本制度（续） （五）房地产权属登记发证制度。 以出让或者划
7、拨方式取得土地使用权，应当向县级以上 地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方 人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地 使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申 请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并 颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以 上地方人民政府房产管理部门申请房产 变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土 地使用权变更登记，经同级人民政府土 地管理部门核实，由同级人民政府更换 或者更改土地使用权证书。第二节 房地产转让一、房地产转让的概念和特
8、征（一）房地产转让的概念 指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。1、房地产转让的主体是房地产权利人，包括房产所有权人和土地使用权人。2、转让的客体是城市中被转让房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。3、转让的形式主要是买卖和赠与，也包括其他合法方式。4、转让的法律后果是房屋所有权和土地使用权转移 。第二节 房地产转让一、房地产转让的概念和特征（二）房地产转让的特征1、房地产转让的标的必须合法2、房地产转让的法律后果是房屋所有权和土地使用权转移 。抵押：债务无法实现时才发生所有权（土地为使用权）的转移。租赁：只是使用权转移不涉及房屋所有权。3、房地产
9、转让属于要式法律行为。4、以出让方式取得土地使用权的，转让后的土地用途受原出让合同的制约。第二节 房地产转让二、房地产转让的原则由于转让客体的特殊性决定了房地产转让除应遵循平等、自愿、等价有偿、诚实信用等民法的基本原则外，还应遵循以下原则：1、出让方地位不变原则：即土地所有权不变(国家)，无论房地产 如何转让土地所有权不变。2、房地产一致原则：即土地使用权与地上建筑物产权一致。3、依法登记原则：即向有权部门申请变更登记。4、效益不可损原则：即保护财产的价值和经济效益的原则，房地产转让不得损害其经济效益尤其在分割转让时必须遵守，以保护土地的完整性和可利用性使土地的经济效益得到充分的保护。第二节
10、房地产转让三、房地产转让的分类（一）根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让，习惯上又被称为土地使用权转让。城市房地产管理法将原来的土地使用权转让与房屋所有权转移合并为一个整体通称为房地产转让，对于规范房地产市场行为，加强市场统一管理，具有积极的作用。（二）根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为出让方式取得土地使用权和划拨方式取得土地使用权（三）根据转让方式，房地产转让可分为有偿转让和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。第二节 房地产转让四、房地产转让的条件 （一）转让、受让双方必须具有
11、合法资格（民事法律行为） （二）转让的客体必须符合法定要求根据城市房地产管理法的规定1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件（1）只有出让合同成立，才允许转让。按照出让合同约定已经支付 全部的使用金 并取得土地使用证书，这是出让合同成立的必要条件。 （2）只有完成一定开发规模后才允许转让。按照出让合同约定进行投资开发属于房屋建设 工程的，完成开发 投资总额的 25% 以上；属于成片开发土地的，形 成工业用地或其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的还应当持有房 屋所有权证书。做出此项规定的目的，就是严格限制炒卖地皮牟取暴利，并切实保障建设项目的实施。第二节 房地产转让四、房地产转让的条
12、件 （续） （二）转让的客体必须符合法定要求（续1）根据城市房地产管理法的规定1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件（续）注意以下几点： 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使 用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者 已经使用年限后的剩余年限。 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地 使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县级 人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同 变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权 出让金（
13、补地价）。第二节 房地产转让四、房地产转让的条件（续） （二）转让的客体必须符合法定要求（续1）根据城市房地产管理法的规定2、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件（1）报有批准权的人民政府审批批准（前提）；（2）经人民政府审批批准予以转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金；（3）可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。（三）签订书面转让合同 房地产转让必须符合上述法定条件和要求，才能得到国家法律的保护。第二节 房地产转让四、房地产转让的条件 （续） 补充： 商品房销售的条件（现房）1、出售商品房的房地产开发企业应当具有企业
14、法人营业执照和房地产开发企业资质证书2、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件3、持有建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证4、已通过竣工验收5、拆迁安置已经落实6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期7、物业管理方案已经落实第二节 房地产转让五、房地产转让中的禁止情形 下列房地产不得转让： (一)以出让方式取得土地使用权但不符合下列规定的条件的（一 略） 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地 使用权证书； 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成 开发投资总额的百分
15、之二十五以上；属于成片开发土地的，依照 规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通 、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成 工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的 ，还应当持有房屋所有权证书。 第二节 房地产转让五、房地产转让中的禁止情形（续） (二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； (三)依法收回土地使用权的； (四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的； (五)权属有争议的； (六)未依法登记领取权属证书的； (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 限制性规定的目的是为了加强房地产管理，维护市场秩序
16、，保障权利人合法权益。 第二节 房地产转让五、房地产转让中的禁止情形 补充：商品房销售禁止行为及法律责任 1、开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。2、开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。3、开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。4、商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。5、违反上述规定，开发企业将被处以警告、责令限期改正、可处以1-3万元罚款。第二节 房地产转让六、房地产转让的方式 （一KSJ)（一）买卖房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。 （二）赠与房地产赠与是指房地产所有权人（包括土地使用权人） 将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人
