房地产项目运营管理中的计划管理

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1、地产战略性理地产战略性理-划理划理 Real Eestate operating张志东 Jerry zhang清华大学庆大学地产战略性理地产战略性理- 划理划理Real Eestate operating一房地产企业“”概念及核心内容一房地产企业“”概念及核心内容于于“理理” 什是“ 理”方学把有形产品生产为 “production” 或“manufacturing” 将提供服务 活动为“operations” 现在势是将 两均为 “operations即”理就是对“活动” 划、控制和估是与产品生产和服务提供密切关 各理工作理工作总。入出源源( (会则会则) )可可有形产品有形产品服务服务活动

2、活动战、新产品开发、产品、供应、 产制、产品售后服务划/控制和估运营房地企” 理” 主是活 、控制和估住宅/写字楼/商/店物业服务/服务/活服务活活 动动经营权经营权取得取得产品计划产品计划产品设计产品设计产品产品生产生产产品产品销售销售产品交付产品交付与服务与服务一意义 活动房地产开发 活动项目取得项目取得项目策划项目策划项目实施项目实施营销管理营销管理产品交付产品交付为达成项目开发所必须完成的：成本为达成项目开发所必须完成的：成本/ /采购采购/ /外部程序外部程序人力/土地开发权 包含哪些内容 入出运营方案方案设计设计施工图施工图设计设计湖理中心7内容 2009年了整七巧板决决 体体 体

3、1案决 会2 会3段成 果 会决 会4月度 会5周例会6年度和 半年 会7明 提决 效率度度 理理提 效率公公司司一一二二理理点点理理个个人人理理段段性性成成 果果理理体体1投分 析段 成果2 段 成果3方案成 果及初 指初成 果及施 指4施工准 段 成果5 段 成果6交房 段成果7低 提升 后 估8成成本本、成成本本跟跟和和控控制制成成本本理理 体体成本控制 成本敏感 分析理理体体理理 体体 及共享 定定 收收 指指投投 定定 基基准准 收收 指指投投及及收收跟跟学决 低投 收 控制投投决决 及及收收跟跟 体体制制定定、控控制制 理理寸保 提 用效率房地企理理房地产企业“”房地产企业“”,

4、,本应是是于开发各个为对各个本应是是于开发各个为对各个 开发共性为开发共性为, ,构成了“”核心内容构成了“”核心内容房地产价 值ACTION n ACTION 03 ACTION 02ACTION 01出出入入成果标准体成果标准体流体流体 划体划体决决( (会会) )体体估估理理估体估体出出入入出出入入出出入入出出入入信息理信息理信息体信息体我房地企理定:三大功、六大体“”有别与“开发业务活动”和关“专业活动”主为对各”有别与“开发业务活动”和关“专业活动”主为对各 个活动划、控制和估个活动划、控制和估规 划控 制评 估Q CTPA划管理 体系成果管理 体系决策会 体系流程管理 体系目价 体

5、系工具和手段工具和手段 信息理信息理湖 “ 理体” 7内容决决 体体 体1案决 会2 会3段成 果 会决 会4月度 会5周例会6年度和 半年 会7明 提决 效率度度 理理提 效率公公司司一一二二理理点点理理个个人人理理段段性性成成 果果理理体体1投分 析段 成果2 段 成果3方案成 果及初 指初成 果及施 指4施工准 段 成果5 段 成果6交房 段成果7低 提升 后 估8成成本本、成成本本跟跟和和控控制制成成本本理理 体体成本控制 成本敏感 分析理理体体理理 体体 及共享 定定 收收 指指投投 定定 基基准准 收收 指指投投及及收收跟跟学决 低投 收 控制投投决决 及及收收跟跟 体体制制定定、

6、控控制制 理理寸保 提 用效率湖湖”包括了专业和包括了专业和两个平台分两个平台分理三大功、六大体P-P- 流体流体T-T- 划体划体Q-Q- 成果体成果体C-C- 决会体决会体A-A- 价体价体I-I- 信息体信息体房地企建理体整体框架强化房地产企业效搭建理平台划理体协助企业全强化房地产企业效搭建理平台划理体协助企业全 掌握理方法和工具掌握理方法和工具标标原则原则方法方法战略导向原则 效原则 分理原则 协同原则 战略导向原则 效原则 分理原则 协同原则 保保搭建平台搭建平台基于流活基于流活深入分析深入分析六大六大体体有有 序序制度保制度保体体基于流程活动分析I.体系策划II.执行保体系III.

7、企在建平台注几个管控思路决定了总部的功能和目运营管理模式1.目运营管理模式决定运营管理的职能和管理深度2.职能和管理深度决定了由哪个部承担更适合3.但无怎么我们应意到但无怎么我们应意到不是一个某一方专业务不是二个工理或二个总理办公室它是公司决层参和智囊总是在公司层、战略度用标准化理体从全理度来发现、分析并协关或公司提出决建是一个定则、搭平台、划、促偏工作团是接宏战略标和微实施带房地企流理三个段基于VAC模型 决多合模理 段同理 段效理 段无序到有序?基于理 流化BPI段期成期成熟期再期化理化理段段企企生命周期生命周期手工作坊放式化化化段段30%30%以上企业没有到模块化以上企业没有到模块化70

8、70以上企业没有到协同以上企业没有到协同 段一些标杆房地产企业已开始入流效段段一些标杆房地产企业已开始入流效段一次 从模理到同理房地产企业化常常是从专业发性化开始决了“从无序到有房地产企业化常常是从专业发性化开始决了“从无序到有序”基本但仍不满房地产开发业务特点序”基本但仍不满房地产开发业务特点理理 定定成本理成本理 定定工理工理 定定理理 定定发展发展 理定理定务理务理 定定理理 定定客服理客服理 定定房地产开发特点房地产开发特点内外接口多且复杂协控制成本决策多专业综合决策并作始终穿快开发求各专业度合专业合相互制约影响模块最大在于模块最大在于, ,没有决专业没有决专业与专业之协作与专业之协作

9、横向展 基于VAC模型同理合 、包理招 地勘、七一平、施工准及基工施工段段段段方案方案段段工理工理段段取得主体工售入工 品交付品交付段段 展展 工工取得市研 初步定位点/案定位概念案、推广方案 售前准含前期客方案初施工主体施工 具售条件工施工 工收售及入合工施工合、售合及入合售事理成成 本本前期成本估段成本控制及测、形成控 制性标成本定 合框架动态成本理 工实施段成本理品交付理 入住事理客客 服服 略略用地可 国有土地使用可 工可 基提前施工 建理房地售 可初始 工施工合物方案、合、物 公司售合工条件估投估投标执控 划动态理后 估划 含划景/专、品划初初-施工施工段段内会 方案会售售理理段段市

10、场市场/ /客户度客户度产品技术度产品技术度投度投度产品列标准产品列标准客户分客户分市场建产品划建业态建客定位及主力店初 步意向 产品建(平划 单体功) 品分析场地/密度指标分析平划初步方案单体功及本开发奏和开发度成本测方案产品求深化含 客户模型概念开发方案战划战划业态择/持有或出 售比例开发方案建流求事实上专业合是个持事实上专业合是个持湖段会会多多案合投投测测算算市场定位产品定位显化 价值挖掘一二级划成本测算体区址定位目成功目成功标标尺尺产产品成功、管理成功品成功、管理成功启动会最成果启动会最成果成功标尺1.显化及案2.市场定位3.产品定位含建、景任务书4.体区址、定位及开放划5.产品建标准

11、6.一二划(提交到划)7.标成本及合划启动版(提交到成本)8.投分析模型启动版9.模模、制制取得土地一取得土地一土地款支付后土地款支付后20个个 工作日工作日内内。新新、新公司一、新公司一个个、商、商5万平不万平不 区区商商取得土地一取得土地一土地款支付土地款支付后后45 个个工作日工作日内内。二次 从同理到效理如何使流更有价值如何使流更有价值 有序有序/ /有效有效/ /效效如何根据公司战业务流改如何根据公司战业务流改对于创新,在取得前完成产品定位和概念方案,对标准化产品基本可以到方案深度(取得后1.5个月定位时按) 之 之 划划理是房地企理尤其理 中点也是点理是房地理是房地企企理中点理中点

12、加产周求加产周求多作求多作求化化/ /标准化求标准化求房地产企业净产回报 率主取决于售利润 率、产周率和务杠 杆产周率主取决 于开发度好划理和执是 保产周率主 手段多同时作有效 划体为主控 手段支持划理体是房地产 企业整合、动、效利用 源保房地产开发中并、 专业合、内外接口多特 点划来实现有 效和协同模扩大层决 、协和控主 划理实现从人人个人为向基 于划标理变 房地企切效作 理体中常体企业核心战求和 作思 协各专业和各度实 效最优 准反映实情况 功 核激励主依据 仅有关注度与划、 务接不密 各为政可执性差以 核 乏分原则操作复 杂无效划多 乏划 控和估不严格 我杆企理P- 策划D- 编制C-

13、检查A- 评估目划的分级管理基于管理求的目关点定义标准工作周期研究目策划三位一体的目划分级管理、滚动编制目划的检查目划的动态机制目划核P 体体体匹性匹性完整性完整性次性次性可控性可控性体公司战导向 和意图与控模式匹与水平、人员 匹包含度、成 本和全开发业 务流全员完整划序划分标准各层划标准模版标准工作周期性测一个典型公司理架团城市公司目部投指导书全周期划年度开发划一划 (35关点)控报告季度开发划月度开发划二划 (108关点)控报告月度开发划周划制、整三划 制、整专划WHY 估、整体划投指导书点控保公司整体务、流WHAT制全周期、审批年度划一仅到一点HOW 全周期划主导、年度划审批、划促WHY 保完成对团承点控并决权外审批、整WHAT 制年度划、审批月度划HOW 全周期划参与、年度划主导、划审批/ 控WHY 保完成对公司承形成具体作业划指导实工作WHAT 参与化年度划、制月度/周划HOW 年度划参与、划制/动态整点分理 “ 抓一、控一、一”团城市公司目部月度划月度划全周期划全周期划年度划年度划制各分期 五大点参与参