《物权法》及《房屋登记办法》中登记难点(二)

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1、刁其怀 成都市房屋产权监理处 物权法 及 房屋登记办法 中的登记难点( 二 ) 一、房产登记中能否 自己代理与双方代理 目前， 房产登记实务中， 大多不允许 自己代理与 双方代理 ， 实际上是对代理制度的一种误解 。 首先 ， 自己代理一般是禁止的 ， 即代理人不得 以 被代理人 的名义与 自己从事法律行为， 以避免代理人 损害被代理人的利益。如： A是 B的代理人 ， 被委托为 B购买一房子 ， 结果 A自己要出卖房子， 就 以被代理 人 B的名义与 自己订立买卖合同。 此例 中指的是签订 合同，即上面所说的房屋物权变动的第一个过程 ， 并 非房产登记。 当然， 如果经本人同意， 自己代理也

2、是可 以的 。 其次， 双方代理一般也是禁止 的， 双方代 理是代 理人 同是代理双方 当事人为同一法律行为。如 ： A授 权 甲出卖房子 ， 而 B则授权 甲购 买房子 ， 而 甲就 同时 代理 A和 B订立买卖合同。 这里涉及的代理也是房屋 物权变动的第一个过程 ， 并非房产登记。同样 ， 双方被 代理人 同意， 双方代理也是可 以的。 最后 ， 当事人前来登记机关进行房产登记是一个 事实行为，不存在作为法律行为代理制度的适用 ， 即 便是法律行为 的 自己代 理和双方代理在一定条件下 也是可 以的。因此 ， 所谓的房产登记 中的 自己代理与 双方代理完全是可 以的。比如商品房集体分户登记

3、 ， 开发商既代理 自己， 又代理购房者。 二、 房产登记 中的双方申请与单方申请 根据物权变动原因的不 刚， 房屋物权变动分为两 种类型 ， 一类 是基于合 同、 协议等法律行 为发生的物 权变动 ； 另类是基于判决 、 调解 、 裁定、 继承等非法 律行为发生的物权变动 。就第一类而言 ， 必须由双方 当事人对合 同、 协议履行完毕 ， 完 成登记才能发生物 权变动， 因此， 须双方申请 。 就第二类而言 ， 在判决、 调 解、 裁定等生效时或被继承人死亡时 ， 房屋物权即发 生变动。 这时， 登记不是房屋物权变动 的要件， 不需要 登记机关完成登记 ， 房屋物权 已经发生变动。但是权 利

4、人要处分该房屋时，必须 以完成登记为前提条件， 由于 申请人在登记之前 即已取得标的物 的物权 ， 因 此 ， 由取得人单方前来申请办理即可。 这里须注意的是 ， 并非所有的法院判决申请人都 可单方前来 申请登记。如判决文书中的给付判决 ， 判 决结果表述为由甲在几 日之 内配合乙完成过户登记， 这种情形仍须甲乙双方前来共同申请办理 ， 一方不愿 意配合 的， 需要法院协助执行。 三、 房屋登记办法( 下称 办法 ) 中规定的“ 询 问共有人” 如何操作 在房产登记中， 存在所谓的隐名共有人， 即基于 本栏 目协办单位： 无锡市房管局产权监理处处长管建平 地址： 无锡市复兴路 1 O 8号 电

5、话 ： ( 0 6 1 0 ) 8 2 7 2 4 3 7 0 天津市房地产登记发证交易中心主任康宏 地址： 天津市和平区成都道 1 0 6 号 电话 ： ( 0 2 2 ) 2 3 1 4 6 6 6 1 嚣 2 5 2 o 0 9 8 总 第 3 4 4 1 婚姻关系而产生的共同共有。由于共有人之间的特殊 身份关系，习惯上只有夫或妻一方在产权证上作登 记， 未登记的一方即为隐名共有人。 因此， 登记记载的 一方处分房产时， 有的登记机构仍然要求隐名共有人 到场作 出表示， 也得到了老百姓的认可。 但如此操作， 登记机构存在困难。一方面增加了审核 的工作量， 而 且可能审核不出隐名共有人；

6、另一方面也增加了登记 记载的权利人处分房产的难度， 影响了交易秩序。按 办法 第 l 8条的规定， 房屋登记机构应 当询问申请 登记房屋是否为共有房屋， 对此条 的理解应采取删繁 就简的操作办法 ， 即完全由申请人 自行回答有无共有 人， 回答无共有人的即推定此房为登记记载权利人所 有， 并在登记簿上作记载。按 物权法 第 1 6条规定， 不动产登记簿是物权归属和内容的根据， 登记簿记载 的权利人可单独处分， 回答有共有人 的， 须共有人共 同申清。在此应注意的是， 当事人不能任意回答某某 是其共有人，这里的共有人一定限定在夫妻关系上， 因此， 回答有共有人的， 须要求其提供婚姻关系证 明。

7、在 申请登记过程 中， 当事人任意增加共有人的， 会导 致前期的合同、 备案与权属登记主体的不致， 因此， 不能任由当事人在 申请登记阶段增加共有人， 若是要 增加共有人的， 须将前期的合 同、 备案进行相应的改 变。 另外， 对于非基于法律行为 ( 如判决、 继承等) 发 生的房屋物权变动 ， 当事人申请办理登记时， 登记机 构询问共有人的时点应在非基于法律行为发生之时。 如 甲死亡房屋 由乙继承， 乙前来 申请登记时， 登记机 构询问该房屋是否为共有房屋的时点应在继承发生 之时， 而非乙前来 申请登记时。 因为在继承发生之时， 房屋的所有权已经发生变动。 四、 登记机构在收取法院判决 (

8、裁定) 文书和协助 2 6 执行文书时， 应注意哪些问题 第一，协助执行等文书必须 由执行人员送达， 登 记机构不受理信函等送达方式 ， 因为登记机构工作人 员须同时核实执行人员的_丁作证和执行公务证 。 第二， 协助执行文书与判决书或裁定书必须一起 送达， 登记机构不可仅接收协助执行文书。 第三， 协助执行文书与判决书或裁定书的执行内 容必须一致 ， 若不一致 ， 应该由法院根据判决文书另 行下达裁定文书， 并配备协助执行文书一起送达。 第四， 登记机构虽然对执行 内容实体正确与否不 作审查， 但必须审核被执行人是否完成了房屋权属登 记。 依据 城市房地产管理法 第 3 8条的规定， 未依法

9、 登记领取权属证书的房地产不得转让。试举一例， 开 发商将房屋 出卖给 甲， 仅进行了合 同备案 ， 未完成权 属登记 ， 现 甲乙之 间发生债权债务纠纷， 法院判决执 行事项大多表述为：将 甲购买的该房产过户抵债给 乙。对于此执行事项， 登记机构可 以当场提出执行异 议，因为被执行人 甲还未进行该房屋的权属登记， 故 不能发生转移。 而房主从开发商过户给甲是正常的过 户， 应由双方共同申请完成， 但显然， 作为被执行人 的 甲不可能配合前来完成权属登记。遇有上述情形时， 登记机构应要求法院的协助执行事项按如下表述： 首 先 ， 将开发商所有位于 X X的房屋过户给 甲； 其次， 将 甲取得上

10、述位于 X x的房屋过户给 乙； 最后， 以上所有 事项都由乙单方前来办理。 第五， 开发商 的初始登记未完成 ， 法 院判决给购 房者办证时有两种不规范的表述。 一种是将开发商的 房子过户给购房者 ， 但 由于开发商并未取得房屋的权 属初始登记， 因此不可能完成过户 ， 而开发商能否办 理初始登记， 又是登记机构不能控制 的， 因为办理初 始登记必须具备国土规划等要件。因此 ， 法院判决之 前应了解一下该房屋的初始登记能否完成 。 能完成初 始登记 的， 法院的判决书应 该先确权给开发商， 然后 再办理购房者的转移登记 。 另一种是有的法院判决文 书， 在开发商没有完成初始登 的记情况下，

11、要求登记 机构直接为购房者办理房屋 的初始登记。 这样 的判决 文书是与法律相冲突的， 因为在初始登记中 ， 要求房 随地走 ， 谁取得土地 的使用权 ， 那么在该土地上修建 的房屋初始登记时就应该登记给土地使用权人 ， 而土 地使用权的初次取得属于开发商， 因此 ， 初 始登记必 须登记给开发商 。如果初始登记一定要 登记给购房 者， 登记机构可要求法院把前期的土地等手续首先办 到购房者名下， 然后再为其办理初始登记 。 第六 ， 登记机构在收取 了法 院的协助执行相关文 书后， 一定要在系统里就执行房屋做暂缓控制。因为， 执行事项的最终完成还须 申请人前来登记机关进行 申请， 而在法院送达

12、协助执行文书到 申请人前来登记 机关 申请办理登记往往还有一段时间，在此期间， 如 果登记机关不就执行房屋标的做内部控制 ， 该执行标 的有可能被再次处分。 仅在法律文书确定的权利人前 来 申请登记 时， 登记机构才可解 除内部控 制， 完成执 行事项。但是， 登记机构所做的内部控制依据稍显不 足 。 如果登记记载的权利人 ( 被执行人) 执意要处分房 屋 的， 登记机构可根据 城市房地产管理法 第 3 8条 的规定， 权属有争议的房地产不得转让予以拒绝 。因 为一方面物权公示的被执行人还是房屋 的记载权利 人 ， 但另一方面登记机构根据签收的执行文书 已知晓 该房屋的权属状 况， 由此 说明

13、， 登记公示 的权利人和 法院文书确定的权利人存在冲突， 登记机构可 以房屋 标的存有争议为 由， 拒绝被执行人的恶意处分。 五、 公安机关可否冻结、 查封房屋， 有无时间限制 登记机构受理法 院的房产查封 已无疑义 ， 但对于 受理公安机关的房产查封，有的登记机构心存疑虑 ， 认为依据不足 。 就此问题， 公安部 关于公安机关在办 理刑事案件 中可否查封冻结不动产或投资权益 问题 的批复( 公复字 2 0 0 1 1 7号) 中认为， 根据 中华 人 民共和 国刑事诉讼法 第 1 1 4条和最高人 民法院、 最 高人民检察院、 公安部、 司法部、 国家安全 部、 全 国人 大常委会法制工作委

14、员会 关于刑事诉讼法实施 中若 干 问题的规定 第 4 8条的规定， 公安机关在办理刑事 案件中有权依法查封 、 冻结犯罪嫌疑人以违法所得购 买的不动产、 获取的投资权益或股权。 对于此种查封 ， 并无时间限制 。 六、 夫妻关系存续期 间， 如何 约定登记为一方的 个 人财 产 婚姻法 第 l 9条规定， 夫妻可 以约定婚姻关系 存续期间所得的财产 以及婚前财产归各 自所有、 共 同 所有或部分各 自所有、 部分共同所有。约定应当采用 书面形式。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及 婚前财产的约定， 对双方具有约束力。 根据该条规定， 若夫妻双方约定该房产是登记记载一方个人财产的， 比如，

15、 在夫妻关系存续期问， 房产登记记载为甲， 甲乙 双方都承认该房产为 甲的个人财产 ， 登记机构根据双 方 当事人的约定 ， 视该房产为 甲的个人财产 ， 其可单 独 处分 。 若夫妻双方约定该房产 是非登记记载方 的个 人财产 ， 或是经询 问， 登记记载一方放弃所有权并认 为归另一方个人所有。 仍 以上例， 房产登记记载为 甲， 但 甲乙双方都承认该房产为乙所有 。这种情形 中， 事 实上双方都承认 了是夫妻存续期间的共同财产 。 因为 根据物权 公示效力， 既然登记记载 为甲， 则该房产要 么归 甲个人所有 ( 如上例根据夫妻双方约定) ， 要么归 甲乙共 同所有 ( 这种情形下乙即为隐

16、名共有人) 。 现双 方认为该房产归乙一方个人所有， 事实上是在承认该 房产 归夫妻双方共 同所有前提下， 如何转变为个人所 有 。这种情形应按转移登记办理， 毕竟一方的份额转 移给 了另一方， 房产所有权从夫妻两个人转变成 了一 个人 。 但是根据 物权法 第 9 9条规定 ， 在夫妻存续期 间 ， 没有约定或者约定不明确 的， 共同共有人仅有在 共有的基础丧失或者有重大理 由需要分割 时可 以请 求分割 。比如离婚当然算共有的基础丧失， 对于夫妻 双方约定改变共有关系的也可视为重大理由， 毕竟民 事活动最重要的是意思 自治。 共 同共有由于是不分份额的共有， 共有当事人之 间转移 了多少份额并不清楚。但在登记实务 中， 为了 缴纳税费和计算交易手续费的需要， 也为了权属变动 清晰的需要 ， 共 同共有的当事人首先应约定为按份共 有， 然后再 由按份共有转变成个人单独所有或分别所 有， 登记机构相应办理变更