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1、合肥写字楼与零售市场概况合肥写字楼与零售市场概况2017年每日免费获取报告1、每日微信群内分享5+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、每月汇总500+份当月重磅报告（增值服务）扫一扫二维码 关注公号 回复：研究报告 加入“起点财经”微信群。2合肥宏观经济概况戴德梁行合肥宏观经济概况华东主要城市经济数据*人均可支配收入以总收入扣除相关税收和强制性社会保障计算来源：各市统计局戴德梁行研究部 3合肥合肥上海上海南京南京苏州苏州杭州杭州宁波宁波人口人口（万人，（万人，2016）7872,420827653919788面积（平方千米）面积（平方千米）11,4456
2、,340 6,5874,62716,596 9,816地区生产总值地区生产总值（人民币亿元，（人民币亿元，2017年年1-9月）月）5,02521,61710,4957,5319,0187,075第三产业生产总值第三产业生产总值（人民币亿元，（人民币亿元，2017年年1-9月）月）2,29814,9035,1463,8615,5663,148失业率（失业率（2016）3.0%4.1%1.9%1.9%1.7%2.0%社会消费品零售总额社会消费品零售总额（人民币亿元，（人民币亿元，2017年年1-9月）月）1,9748,6674,0912,5174,1012,850人均可支配收入人均可支配收入（2
3、017年年1-9月）月）28,69844,36040,67139,99145,30643,066消费价格指数消费价格指数(2017年年1-9月）月）101.5 101.8 102.2101.9102.4102.3房地产开发投资房地产开发投资（人民币亿元，（人民币亿元，2017年年1-9月）月）1,2081,2301,5459311,8141,102戴德梁行合肥宏观经济概况主要地块成交情况来源：合肥国土资源局戴德梁行研究部4地块编号地块编号竞得方竞得方成交时间成交时间土地用途土地用途区域区域土地面积土地面积 (平方米平方米)总价总价 (百万百万 元元)容积率容积率楼面价楼面价 (元元/平方米平方
4、米)S1707中国石化销售有限 公司安徽合肥石油 分公司2017年第四季度商办用地包河区3,66012.60.56,900合经区2017-08中国石油天然气股 份有限公司安徽销 售分公司2017年第四季度商办用地合肥经济技 术开发区3,99314.30.57,200E1702合肥亨飞商贸有限 公司、合肥瑞峰华 能贸易有限公司2017年第四季度商办用地瑶海区3,58014.50.85,063S1710合肥中建国际投资 发展有限公司2017年第四季度商办用地包河区42,626134.331,050BH2017-02-A合肥市滨湖新区建 设投资有限公司2017年第四季度商办用地滨湖区131,7802
5、9.721,1255合肥甲级写字楼市场概况戴德梁行合肥写字楼市场各区域市场行情注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）6鼓楼玄湖建邺来源：基于谷歌地图的SiteSolution II报告戴德梁行研究部平均租金: 45.0 空置率: 35.0% 平均租金: 78.0 空置率: 44.9%北一环高新区平均租金: 65.0 空置率: 15.0%政务区滨湖区 （新兴商 圈）瑶海区戴德梁行0%10%20%30%40%50%0100,000200,000300,000400,000政务区瑶海区高新区滨湖区存量空置率合肥写字楼市场市场动态近期主要租赁交易7项目名称项目名称商圈商圈
6、租户租户面积面积 （平方米）（平方米）中建大厦瑶海区平安人寿保险10,400中建大厦瑶海区合肥思成互动广告有 限公司1,740置地广场H座政务区平安健康互联网医院3,904新华国际广场A座政务区滴滴出行720来源：戴德梁行研究部存量和空置率 分商圈 （2017 Q4）平方米内资企业是合肥写字楼需求的主要动力来源，占据了2017年整个租赁市场交易的90%以上。和其他二线城市一样，银行和保险公司是合肥高端写字楼最主要的租户。同时，随着近几年经济的高速发展，众多知名房地产企业进驻合肥市场，租赁优质办公物业作为他们公司在安徽地区的区域总部。政务区将会被打造成为合肥的金融商务示范区。便利的交通基础设施和
7、利好的政策扶持使得该区域成为外资企业进入合肥的首选办公地点。截止到四季度末，合肥甲级写字楼（单一业权）存量为425,887平方米。分区域而言，大部分高品质楼宇都位于政务商圈，达到345,800平米，其中包括百利中心以及华润大厦A座。相比之下，北一环商圈的办公楼开发时间较早，且普遍为散售型物业。滨湖区作为安徽省政府的所在地，将发展成为一个写字楼新兴商圈，大量的优质项目会在未来几年落成，如518米的合肥恒大中心。本季度，写字楼市场整体空置率为43.1%，这一数字高于华东区域其他主要城市。政务区空置率是全市最高，为44.9%，瑶海商圈空置率最低为15.0%。戴德梁行0100,000200,00030
8、0,000400,000500,000600,000700,000800,000900,00020142015201620172018F2019F2020F政务区瑶海区高新区滨湖区合肥写字楼市场市场动态历年存量与预测人民币/平方米/月平方米8来源：戴德梁行研究部租金水平020406080100政务区瑶海区高新区滨湖区平均租金四季度，合肥甲级写字楼平均租金约为人民币70.0元每平米每月。高品质的写字楼项目和政府高标准的规划助推政务区平均租金在各商圈中最高，达到人民币78.0元每平米每月。与之相比，高新区的甲级写字楼则需要面对来自产业园区的竞争压力，加之周边配套设施与其它商圈相较还不够完善。因此，
9、高新区写字楼平均租金为人民币45.0元每平米每月，为全市最低。鉴于当前市场运行状况，2018年合肥甲级写字楼租金预计将保持稳定。联投v中心B座和置地广场A座将会在2018年交付入市，届时将为合肥甲级写字楼市场带来135,141平方米新增供应。大量的新项目进入市场，势必将进一步推高全市的整体空置水平。展望2020年，合肥甲级写字楼存量预计将超过832,000平方米。其中，政务区和滨湖区分别占到总体量的65%和16%。9合肥优质零售市场概况戴德梁行天鹅湖租金范围：300600 出租率：91%租金范围：3001050 出租率: 99%租金范围：160760 出租率: 87%租金范围：300760 出
10、租率: 96%南七中心租金范围：160500 出租率: 94%三里庵瑶海合肥零售市场各区域市场行情10来源：基于谷歌地图的SiteSolution II报告戴德梁行研究部滨湖新城注：“平均租金” 指基于使用面积的 首层报价（元/平 方米/月），不包 含物业管理费和推 广费等。戴德梁行0%4%8%12%16%0200,000400,000600,000800,0001,000,000中心三里庵南七天鹅湖滨湖新城平方米零售物业存量空置率项目名称项目名称商圈商圈租户租户包河万达广场中心三只松鼠步行商业街中心哥老官加侨广场其他苏宁红孩子合肥零售市场市场动态存量和空置率（2017）-分商圈截至2017年
11、四季度，合肥主要商圈零售物业存量达到2,563,500平方米。随着本季度中心商圈保利广场的开业，合肥全市零售物业空置率上升至8.5%。天鹅湖空置率徘徊在高位，由于市场缺乏足够的消费者支撑，个别项目的空置率进一步上升，2017年四季度该市场录得13.2%的空置率。滨湖新城内的零售项目分布较为零散，由于区域内人群的聚集和商业氛围的形成，以及业主方良好的运营能力，四季度末该市场录得9.1%的空置率。四季度，网红电商品牌三只松鼠在包河万达广场开设其合肥首家实体门店。店内全部使用了最新的电子价签技术，使得线上线下同款同价。备受欢迎的餐饮品牌在合肥继续保持扩张态势。著名火锅连锁品牌哥老官本季度在中心商圈步
12、行商业街开业。苏宁红孩子网上购物平台加快在合肥的线下门店布局。该品牌于本季度在加侨广场开业了合肥市第二家线下门店，此店占地2,000平方米, 销售奶粉、纸尿裤、玩具等母婴用品。主要新店开幕11来源：戴德梁行研究部戴德梁行01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,000中心三里庵南七天鹅湖滨湖新城合肥零售市场市场动态租金水平历年存量及预测中心商圈是合肥最成熟的区域，拥有大量优质项目，例如银泰购物中心、包河万达广场、百大 鼓楼名品中心银座等。该区域的首层租金报价为全市最高，达人民币300元至1050元每平米每月。南七商圈的零售项目大多定位中低端，为人民币
13、160元至500元每平米每月。该区域大量项目闭店整修，租金为合肥全市最低。天鹅湖商圈的零售项目品质较佳，但商圈整体仍处于发展培育阶段，天鹅湖南侧仍有一些零售项目空置率较高，租金水平明显低于中心商圈，为人民币160元至760元每平米每月。近几年电子商务的发展以及经济放缓对于实体零售造成了一定的冲击。由于合肥市2018年商业新增供应过大，零售物业同质化，品牌租户与地产商开发项目将会更为谨慎。因此，我们预计2018年供应中将有一些项目推迟入市时间。截至2021年，合肥预计新增供应1,218,000平方米。因此，预计未来零售物业市场竞争将会异常激烈。12来源：戴德梁行研究部人民币/平方米/月平方米30
14、0300 1601603001050760500760 60002004006008001,0001,200中心三里庵南七天鹅湖滨湖新城首层租金最低报价首层租金最高报价戴德梁行滨湖宝文中心合肥佳源广场 联投中心合肥融创城0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,0002018201920202021中心三里庵南七天鹅湖滨湖新城新世界中心3期新世界中心3期新世界中心3期 平方米合肥零售市场未来供应(2018-2021)13来源：戴德梁行研究部滨湖银泰城百大新悦城利港银河广场恒大中心滨湖金街华冶金石广场天珑广场星光汇联系方式刘小华 华东区董事总经
15、理 Shaun Brodie 大中华区租户研究主管 中国南京市汉中路2号金陵饭店亚太商务楼17层E座 Tel : +86 25 8361 9106 微信公众号：DTZ_China免责声明免责声明本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信 息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整 性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措 施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。戴德梁行 2018 年翟岩松 大中华区研究部经理 沈洁 中国区写字楼部主管 饶伟刚 华东区商业地产服务部主管 起点财经，网罗天下报告S t a r t Y o u r F i n a n c e
