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1、浙江西子房产集团- -0西子玫瑰溪谷产品策划书西子玫瑰溪谷产品策划书浙江西子房产集团有限公司浙江西子房产集团有限公司200520058 8 月月浙江西子房产集团- -1目目 录录第一章第一章 项目概况项目概况一、地理位置 5二、地块概况 5三、基地涉及未来规划的相关问题 7四、区域环境 8五、交通状况 13六、公建配套 16七、城市规划要求 17第二章第二章 项目定位项目定位一、开发定位 20二、项目档次 20三、项目规模 20四、产品类型 21五、目标客户 22六、价格分析 23第三章第三章 项目案名建议项目案名建议一、案名取向原则 24二、案名建议 24第四章第四章 项目核心概念项目核心概
2、念一、游艇主题概念 26二、景观分区概念 26浙江西子房产集团- -2三、产品分级概念 27四、核心别墅概念 28第五章第五章 项目总体规划项目总体规划一、规划理念 29二、规划原则 29三、规划定位 30四、功能布局 30五、空间结构 31六、交通结构 32七、绿化系统 34八、竖向设计 34九、项目规划需注意的若干问题 35第六章第六章 项目建筑单体项目建筑单体一、建筑单体设计原则 37二、建筑风格 37三、建筑体型 37四、建筑色彩 38五、外立面用材 39六、建筑结构形式 39七、住宅户型 39八、建筑装饰标准 46九、项目户型配比 47浙江西子房产集团- -3第七章第七章 项目景观设
3、计项目景观设计一、景观营造的总体思路 49二、景观风格 49三、景观布局结构 50四、软质景观设计 51五、硬质景观设计 52六、照明设计 54七、景观设计中应注意的问题 55第八章第八章 基础设施基础设施一、给排水系统 58二、电气系统 59三、弱电系统 62四、供气系统 67五、空调系统 67六、消防系统 67七、环保、卫生防疫设施 68八、垂直运输系统 69第九章第九章 会所设计会所设计一、会所设置原则 71二、会所应有功能 72三、建议规模及设施 72第十章第十章 物业管理物业管理浙江西子房产集团- -4一、委托物业管理 74二、管理服务及要求 74三、开发商一次性投入内容 75四、物
4、业管理的服务项目 76五、物管费收取原则及支出范围 78第一章第一章第一章第一章 项项项项 目目目目 概概概概 况况况况 浙江西子房产集团- -5一、地理位置一、地理位置项目位于临安青山湖旅游度假区北岸，坐北朝南，南面直接正对青山湖湖，水岸线长达千米，东西两侧各拥有一个天然水湾，北面为稻田、冲沟和缓坡地带，并有天然水塘若干处。临安青山湖旅游度假区位于浙江省临安市东部，东经11942，北纬 3014，总面积 43.38 平方公里。处于沪杭强大的经济辐射圈内，东距杭州西湖景区仅 40 公里，杭徽公路贯穿东西，在地理位置和交通关系上都处在我国东南地区风景旅游网络的交接点，区域位置得天独厚。二、地块概
5、况二、地块概况1 1、土地面积及红线图、土地面积及红线图项目规划用地面积 1461 亩，综合容积率以 0.4 为计，规划建筑面积为 389795 平方米，建筑密度 5.7%，绿化率高达 70%。目前本案已取得土地证，处于拆迁前期阶段，基地地块分属 5 个村庄，东南面冲沟地带民居相对集中，并且还有民主村砖瓦厂一处，已停产，占地较大，3 号冲沟地带还有民居一处，整个基地共有 30 户人家，拆迁量不大。2 2、地形地貌、地形地貌 项目的地貌地形属于低山丘陵河谷型地貌类型，由低山丘陵、水体形成自然山水环境。地形东、南高，西，北部偏低，等高线 50 米以下的面积（不包括湖面）约占全浙江西子房产集团- -
6、6区用地面积的一半。植被丰富、水质良好，地貌属类十分丰富。整个项目的边际线和天际线变化复杂，是一处营造低密度住宅的天然美地。 项目土壤由岩性土、潮土、水稻土等构成。3 3、气候情况、气候情况 气候特征：青山湖旅游度假区气候温暖湿润、光照充足、雨量丰沛、四季分明，属中亚热带季风气候，由于地形起伏，气候在垂直方向上变化较大，四季中春、秋季短，夏、冬季长，季节特征明显。 气温：青山湖旅游度假区年平均气温 15.8，海拔 250 米以下为 1615，250400 米为 1514，30 年中，年平均气温变化范围为 16.8（1961 年）到 15.3（1980年） ，极端最高气温曾达 41.2（1996
7、 年 8 月 4 日） ，最低气温达13.11（1977 年 1 月 31 日） 全年最冷月为 1 月，月平均气温为 3.4，最热月为 7 月，月平均气温为 28.1。 降水：年降水量为 1426.4 毫米，一年四季都有相当的降水量，各季分配不均匀，1 至 6 月雨量逐月增加，受“梅雨”影响，6 月雨量为全年各月之冠，平均 6 月雨量214.4 毫米。最多曾达 505.5 毫米（1978 年） 。7、8 月为相对平均干燥期，平均月雨量 150 毫米左右，10 月雨量逐月减少，12 月最少，平均 42.3 毫米。浙江西子房产集团- -7 光照：全年日照时数 1920.0 小时，7、8 月最长，每
8、年平均月日照时数均在 220 小时以上。 据县志记载，临安自后唐天成三年（928 年）至今，文字记载地震 13 次，多为微震，近年数次（1974 年和 1979 年两次） ，震中距离较远，均未造成灾害。三、基地涉及未来规划的相关问题三、基地涉及未来规划的相关问题 本案为二级保护区严格控制用地地区。 保护范围：重要的景观背景山体，植被覆盖率高、植被生长良好的部分山体、冲沟。 规划拟订对坡度超过 25%的山地、主要冲沟及山脊、树林密集区加以保护、控制建设。 为强化青山湖的景观特征，严格控制周边坡地的开发，景观建筑应建于水位线高程 31.18 米（吴淞高程 33 米）以上，高程 31.18 米以下禁
9、止建设人工建筑设施，对一些大体量非山地建筑应进行一些改建（如对建筑的色彩、外立面、屋顶等） 。此外，高程 25.18 米（吴淞高程 27 米）至高程 31.18 米（吴淞高程 33 米）之间的湖岸景观应统一规划，成为公共景观休闲区。 石临公路两侧和 02 省道南侧及其他地区的环湖度假村，应严格遵循高程在 45 米（吴淞高程 46.82 米）以上的山体禁止开发、冲沟地区禁止开发、道路绿化带禁止占用此浙江西子房产集团- -8三原则进行开发，同时对开发地区进行严格的指标控制。 本案可供直接营造住宅的山间平地不足总面积的 30%，主要分布在本案北面由北向南的五个带状纵深冲沟地带，其他很大部分是坡度超过
10、 25的山地或零星水体，经过实地勘察，丘陵地带利用率相对理想，但由于受到青山湖旅游度假区控制性详规的综合容积率限定，所以今后项目的规划设计将面临地块总体利用率和局部容积率控制、道路系统设计的诸多问题。四、区域环境四、区域环境1 1、地块周边的建筑物、地块周边的建筑物 本案处于西面太阳湾方位有锦湖大酒店和高阳山庄两个旅游度假项目，原有建筑体量大，特别是锦湖度假村有很大一部分位于 31.18 米线以下,在汛期可能会被淹没，故规划中将其拆除,进行规划控制。 项目东面为青山湖大坝，湖对岸泥山湾一带可以看见水缘山庄的建筑群。2 2、绿化景观、绿化景观 植被为天然植被和人工植被并重。主要是杉木、香樟、枫香
11、、马尾松纯林或与常绿阔叶林混交。另有部分阔叶林、灌丛、草坡和水生植物、茶园、果园等，还有独特的水上森林池杉林。浙江西子房产集团- -93 3、自然景观、自然景观 项目自然景观相比闲林一带要优化很多，青山湖有 10 平方公里的宽旷湖面和清澈的三级水质，比西湖（按 5.68平方公里计算）几乎大一半，湖中的水上森林更是国内独有。 但整个景观基调比较平淡，公山、母山、青山等围绕青山湖的谷地丘陵，作为湖面的大背景。植被颜色单一，缺乏色叶、秋色叶、观花、观果植物，使景观层次感和纵深感不足，以后景观改造需要比较大的投入。4 4、历史人文景观、历史人文景观 临安历史悠久，建城桓已历一千多年，史称“衣锦城” ，
12、是吴越国国王钱谬的故里。文风鼎盛，代有名贤，素有江南名郡之称。青山湖作为临安休闲度假产业的“门户站点” ，正要打造青山湖湖滨度假基地，基地以商务休闲度假为特色，涵盖景点：玲珑山、钱王陵园、西径山、功臣山等。5 5、环境污染状况、环境污染状况现已建的沿湖度假设施，建筑体量过大，风格不统一；布局上占据湖面，建筑高度偏高，破坏湖区及山体的生态景观。据调查，在泥山湾、太阳湾等地高程 29.88 米（吴淞高程31.7 米）以下的库区，已有 140 余亩土地被违法占用，建造房屋等设施，建设单位还向库区倾倒 9.6 万立方米土石，以致浙江西子房产集团- -10水库的兴利库容减少，防洪调蓄能力下降。由于库区内人们活动增加，生活污水排入水库，严重影响青山水库的水质和下游供水。另据调查，目前库区内高程 29.36 米（吴淞高程 31.18米）以
