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1、顾会长给我安排的是希望我讲一讲对房地产市场的分析和看法，我估计顾会长上午也把中国的房地产形势做了个简单的分析，我只是跟大家交流一下我自己的一些认识和看法。2009 年中国的经济在全世界都是一个奇迹，出现了巨大的复苏。三四月份的时候大家都争论，中国的经济会走成 L 型？U 型？M 型还是 V 型？现在看来是一个典型的 V 型反复。现在最重视的是四个问题：一是四万亿投资。四万亿投资在全世界都引起争论，对中国的经济确实有很大的拉动作用，也有人说这四万亿没多少，因为我们给了美国有八千亿美元的外债，相当于 5.6 万亿人民币，但道理说救美国比救中国用的多，我们还有 4000 多亿的两房债券，加起来要把中
2、国的 4 万亿多得多。但是从比重上来说，中国的四万亿占比重就很大了，因为中国的 GDP 才 30 万左右，4 万亿占了 10%以上，美国是我们的 4-6 倍，它大概有 13 万亿到 15 万亿美元的 GDP。相比之下即使我们借给它这么多钱，美国的经济也拉动不起来。二是中国的房地产。在世界上所有的房地产在跌的时候中国出现了一个特殊的情况，我们的房地产不但没有跌，而且超过了 2007 年的历史最好水平，全年下来销售面积超过 8 亿平方米，销售金额一手房会超过 4 万亿人民币，二手房超过 2 万亿人民币。也就是说全国将近有 6 万亿水平的住房消费，这是全世界都没有想到的。三是汽车突破了 1300 万
3、辆，北京一个城市突破了 400 万辆。这么大的汽车消费量也是全世界都没有想象的，因为世界的汽车行业都在出现危机的情况下，中国仅进口汽车就超过了 200 万辆，这个数量也是奇大的。四是中国人的奢侈品消费从去年的全世界第四今年进入到全世界的第三位。今年最豪华的汽车、私人飞机、游艇中国都排在了世界第一，购买量也是巨大的。不知道中国人有多少钱，可能都藏在炕里去了。我们没有发现中国居民的储蓄下降，收入增长仅增长了 9%，怎么算也不够这么多钱，反正中国人有太多的钱。美国人也在做大量的救市，全世界各个国家在做大量的救市，为什么美国的救市没有这么成功？比如说美国的汽车也做了减免税费的措施，但是它是到 7 月
4、30 日终止的，他认为汽车业恢复就没有再延长汽车消费减免税费问题。再就是它的房地产，对房地产也增加了很多刺激措施，但是房地产没有起来。于是奥巴马又进一步增加了 8000 亿美元给房地产税费减免优惠。其实美国本来购买房地产就是免税的，这次增加的是在交易税费和其他税费上给以减免，现在仍然没有拉动起来。现在只是说出现了复苏现象，新建商品房 11 月份增长了 8.9%，比预计的 11%少，但是比过去的负增长好得多，年折合大概 54 万多套，已经比年初的 30 多万套增长了将近一倍，说明它的房地产略有恢复。为什么中国和美国以及其他国家相比有这么大的差距？很重要的一点是两个国家之间影响房地产发展的基本要素
5、有些背景不太一样。很多人都爱把中国的房地产和迪拜相比，和日本的经济泡沫相比，或者说和美国的经济危机相比，其实我们处于不同的几个方面，因此在房地产上这是没有办法相比的。比如说经济发展背景完全不同；人口情况也完全不同，我后面会用一些数字来表示的；在技术发展上不同；土地模式我们的“招拍挂”土地供应和美国的土地私有制不同；房地产类型不同，我们看不到美国有多少房地产公司是上市公司，大概是一两家，美国的房地产公司是金融产业，而中国的房地产是房地产带动金融；开发商也不一样，美国的开发商可以一年盖两栋房子就够了，它的开发商规模和中国完全不同，中国的房地产公司以规模式发展为主，美国有 150 多年没有本土改革了
6、，所以它的房子好着呢，人口增长也远不如住房需求的增长，所以不需要盖这么多房子。常常是把一个原来的大庄园私有土地卖掉以后把一个庄园变成两座房子，可能一小块庄园的土地缩小规模建一个豪华品就够了。这些都是完全不同的。在座的有全国各地的开发商，我们觉得开发商一个重要的发展判断就在于我们对这些要素的一些判断分析。2009 年为了“保八”出台了各种各样的政策，这一揽子政策中很多人认为四万亿和房地产没有什么关系，特别是对十大产业的振兴中没有房地产感到很失望，实际上不是这样。四万亿的资金有 1/10 的资金投入到征地拆迁中，征地拆迁中对房地产的拉动是很大的。比如说北京，去年和前年平均每年的拆迁大概 1.8万户
7、北京因为地铁拆了将近 7 万户，其中多了 5 万户的拆迁，明年中国又批准了 22 个城市修建地铁，这些都需要大量的城市拆迁。所以，四万亿投资里有大量的城市拆迁部分转入到了房地产变成了一种消费刺激，就是从投资资金变成消费资金。四万亿的投资里其中还有一部分是棚户区的改造，今年也加大了棚户区的改造，很多人认为棚户区的改造影响了房地产市场，这其实也是一种错误。大部分的棚户区改造是给钱买房子，而不是房子拆了盖房子，房子拆了盖不盖？盖，盖的是新的商品房。基本上没有把棚户区拆了再新盖一些，不可能的事，因为棚户区过去是最好的位置，也可能他没有周转能力一定要把他先转移到新的住房里，这些住房常常来自于商品房。长沙
8、、大连、很多城市都在陆陆续续地改造，今年最突出的一个也是中央经济工作会议、建设会议提出的用补贴的方式来进行棚户区的改造。购买经济适用房的标准有的补 8 万，有的补 13 万，当然各个地区的房价不一样补的也不一样。所以，棚户区的改造实际上促动了这轮房地产高速发展的另外一个原因。另外，我们降低了信贷利率，其中有 0.7%的贷款利率的问题。0.7%相当于房价下降了 30%，也相当于可支付能力提高了 25%。所以这个促动作用也是非常大的。还有对二手房交易减免的税费，同时还有刺激汽车和家电下乡的问题。有人说刺激汽车消费和我们没多大关系，其实不是，在城市和城乡接合部刺激汽车发展的时候，让大部分远距离的房子
9、缩短了交通时间，所以一些别墅过去卖不出去，而有汽车以后就把距离缩短了，让城乡之间的接合部变成了高速发展的居住地方。过去北京房山是很远的地方，但是轻轨、地铁、汽车就把房山和北京市区的距离大大缩短了。过去那里的房价是 6000 多块钱，现在地价就是 6000多，这是个巨大的差别，它和刺激政策是有巨大的关系。再就是增加流动性。从历史上看，中国的房地产高速发展的过程都是流动性增加的过程。比如说1988 年是因为 1986-1987 年之间我们大量地增加的货币流动，1992-1993 年是因为南巡讲话之后大量了增加了银行间的流动性，1993-1994 年出现了经济的高增长。1998 年之后我们增发了 1
10、500 亿的国债，那时候 1500 亿的国债相当于现在的 9000 亿国债，因为当时我们的 GDP 比重很小，财政收入比重很低。所以每一次在中国凡是流动性加大的时候都是房地产发展最快的时候。我们看到今年不但可以“保八”，而且明年、后年也不存在“保八”的问题，而是抑制过高的增长。同时我们看到，GDP 的增长和收入增长、人均家庭户数等情况都对中国经济有很大的影响。美国的经济增长已经远远低于中国的经济增长速度，美国每年有 2%-3.5%的增长就是一个很高的速度，而中国30 年的改革中平均是 9.5%，这个增长非常高了。我刚才提到山东的 GDP 在这两年中是高速增长，但是房地产没上去，它可能和我们的企
11、业、制度、居民消费有直接的关系。从 GDP 增长中可以判断，比如说要选择一个城市，首先看的是当地 GDP 的增长速度，增长速度越快而且越有潜力的，说明房价未来的潜力增长越快，而如果这个 GDP 是平的或者增长幅度在下降，那它的房价可增长余地就会减弱。可支配收入和人均 GDP、住房消费增长都是我们选择地点的一个重要的原因，我选择到哪个城市去首先看它的 GDP，而且它的 GDP 集中度对市场的影响是很大的。我们看看人口增长。在中国 2008 年已经到了六亿多城市人口，这个增长速度也是很快的，家庭人口却在急剧下降，过去一个家庭有 3 个人，现在已经从 3.13 下降到 2.91，也就是说家庭分裂的速
12、度在加快。每年大概有 900 万对结婚，接近 200 万对离婚，这都潜在地告诉我们他需要房子，不管这个房子是买的租的还是借的，反正得有房子居住。为什么美国的房地产刺激不起来？全球人口的高峰期是在二次大战后，中国在二次大战后还要延长一段时间，因为我们还有朝鲜战争。美国的新一代人口不太爱生很多的孩子，所以他们的人口出生率在下降，中国在 80 年代左右才开始严格地实行了计划生育出生率才有所下降，因此美国没有这么过的人口来支撑，所以尽管美国政府出台了这么多的刺激政策，但他们的房地产不是短期内就能恢复的。美国重要的依赖是移民，它从 2.7 亿人到 3 亿人口之间增长很快，主要是因为它的移民政策改变。布什
13、总统在 2007 年出台了一个政策，拒绝了 3000 万个移民变成美国公民，从那以后它的房地产开始出现了下降，仅仅靠经济来解释美国的房地产下降是没有道理的。它很重要的是执行了严格的移民政策后限制了移民人口在境内的房地产购买，造成了 2007 年以后住房的下降。住宅的需求是刚性需求是家庭的组合速度或者家庭的分裂速度决定的。早期的统计年鉴上是 17 人户，后来降到 11 人户，现在是 7 人以上户。过去都是大家庭，现在家庭规模越来越小，最高的是 7 人户就没有了。现在人均户籍增长速度是加速，住宅需求量要看某个地方的家庭分裂速度，比如说沈阳这两年的房地产市场老上不去，除了土地供应增长过快以外，再就是
14、它的人口增长速度下降。沈阳市大概有 760 万人口，可是每年新增人口只有 7 万，出生率是 1.6%，按道理应该超过 10 万，这说明这个城市最富的人在迁移，没有留在这个城市，所以家庭分裂速度在下降。在某一个地区如果把当地的数据累计起来你就可以知道住宅需求的增长速度。办公楼是一、二产业向第三产业转移的过程中，一个城市第三产业的比重每年以二三四点的速度上升的时候它的办公楼需求加大，如果第三产业的比重迟迟没有动，老维持在一个数上不动，那这个地区的写字楼会受到很大的影响。酒店是受旅游、国民生产总值、商务的影响，零售则受消费者信心的影响，比如说消费习惯。中国过去没有 more，就因为中国过去没有冰箱，
15、在农村并且不能只搁红薯吧？所以当冰箱能进入家庭的时候一次性购买一周或者一个长周期的食品时这种消费习惯才能形成。我们看美国的文化中，家庭居住区和商业都离得很远，通常要一个小时或者半个小时以上的车程，但是每次购物都是很大量的产品，恨不得一个礼拜都不出门，这种消费习惯决定了它的零售特征。他们在上世纪八九十年代的时候才开始改变，提出要把人们从汽车上拉下来，才改变了零售和居住区结合的做法。这有点儿像中国的古代，古代中国有街没有坊，坊是民间零售的意思，在街里面都是行政组织，坊都在城外，看到北京几千年的古都，但是菜市口、骡马市都是在城外，城里没有。街和坊才结合起来，这是消费习惯改变的规划功能。在城市中也是这
16、样，在有些城市拼命地建大型 more，要和当地的消费信心连在一起的，和消费习惯也是连在一起的。从人口增长来看。美国不具备这样人口增长的条件，但中国是个特殊的情况，稳定的人口增长已经决定人口在短期内是特殊的环境。中国如果要刺激消费需求，在这个阶段任何刺激都会产生巨大的推动力，就是因为这样的人口结构在这里。再就是家庭结构也发生了变化，过去我们和父母住在一起，一个是房子没办法，一个是收入没办法、再就是孩子照顾的问题没办法。现在家庭结构已经开始发生变化。在人口结构发生变化的时候，家庭结构一定会发生变化。因为计划生育的原因特别是重男轻女的原因，26 岁以下的人口中男的比女的多出了 3400 万，就变成了 1：1.28，现在女孩子最大的优势是结婚你不给我买房子我就和别人结婚。从人口结构上看 2010 年是最高峰，这恰恰是劳动力增长最高的时候，同时是抚养系数最低的时候，也就是说老人少、孩子也少。前面的经济表上有一个是“抚养系数”，这个“抚养系数”和家庭结构有最直接的关系。从人口比重结构看，50 年代到 80 年代人口出生率基本上在 80%以上，而这些出生人口现在基本上进入了要结婚生孩子的阶段，也许在
