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1、 “住住”的问题是一个与人民生活息息相关的问题，也是国民经济发展的一个重要问题。的问题是一个与人民生活息息相关的问题，也是国民经济发展的一个重要问题。早在一千多年前的唐朝诗人杜甫的：早在一千多年前的唐朝诗人杜甫的：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”便道出了便道出了人们对于住房的这一基本保障的渴望。住房问题涉及到百姓生活、城市发展、社会稳定等人们对于住房的这一基本保障的渴望。住房问题涉及到百姓生活、城市发展、社会稳定等多个不同层面的内容，新加坡内阁资政李光耀曾指出：解决住房问题是为了经济、社会、多个不同层面的内容，新加坡内阁资政李光耀曾指出：解决住房问题是为
2、了经济、社会、政治和安全的理由。政治和安全的理由。一个完善的住房政策将对国家的稳定和发展起极为重要的作用。我国改革开放一个完善的住房政策将对国家的稳定和发展起极为重要的作用。我国改革开放 3030 年来，年来，居民住房条件有了很大改善，现在城乡居民住房面积人均超过居民住房条件有了很大改善，现在城乡居民住房面积人均超过 2020，但是伴随着房地产市，但是伴随着房地产市场的蓬勃发展，问题也接踵而至，入住房不均、房价上涨较快等诸多问题场的蓬勃发展，问题也接踵而至，入住房不均、房价上涨较快等诸多问题, ,中低收入阶层面中低收入阶层面对房价猛如虎的趋势对房价猛如虎的趋势, ,独有望房兴叹的无奈。如何实现
3、独有望房兴叹的无奈。如何实现“居者有其屋居者有其屋”对于我国来说依然任对于我国来说依然任重道远。重道远。住房政策在世界各国都是非常重要的社会政策，住房水平也成为衡量一个国家居民生活住房政策在世界各国都是非常重要的社会政策，住房水平也成为衡量一个国家居民生活水平的重要指标。世界各国由于国情的不同，他们的住房政策也不尽相同，但不论哪个国水平的重要指标。世界各国由于国情的不同，他们的住房政策也不尽相同，但不论哪个国家，政府都采取了各类不同的手段来保障低收入群体的住房水平。家，政府都采取了各类不同的手段来保障低收入群体的住房水平。美国状况美国状况作为发达和成熟的房地产市场的典型代表作为发达和成熟的房地
4、产市场的典型代表-美国，它的市场现状如何、形态如何、结美国，它的市场现状如何、形态如何、结构如何以及住宅政策和居民消费，毫无疑问对我们这样正处发展阶段的房产市场具有重大构如何以及住宅政策和居民消费，毫无疑问对我们这样正处发展阶段的房产市场具有重大的借鉴意义。的借鉴意义。美国房地产由中心城市（美国房地产由中心城市（CentralCentral citiescities）、郊区（）、郊区（SuburbsSuburbs）和非大都市区域（）和非大都市区域（Non-Non-metropolitanareametropolitanarea）三大市场组成。）三大市场组成。纽约这样的中心城市不仅包括商业和居住
5、高度繁华的曼哈顿区（纽约这样的中心城市不仅包括商业和居住高度繁华的曼哈顿区（DISTRICTDISTRICT），还包括皇后），还包括皇后区、布鲁克林区和布朗克斯区这些普通的商业和居住区域，长岛的纳桑，小颈等县区、布鲁克林区和布朗克斯区这些普通的商业和居住区域，长岛的纳桑，小颈等县（COUNTYCOUNTY）才是纽约郊区。郊区实际上是都市化了的城镇，将大都市区域中的大小城市联）才是纽约郊区。郊区实际上是都市化了的城镇，将大都市区域中的大小城市联成一片。美国有纽约成一片。美国有纽约- -费城费城- -波士顿，芝加哥波士顿，芝加哥- -底特律底特律- -克里夫兰，旧金山克里夫兰，旧金山- -洛山矶等
6、几大片大洛山矶等几大片大都市区域（中国的长三角，珠三角和渤海湾经济圈不久也将成为这样的大都市区域）。非都市区域（中国的长三角，珠三角和渤海湾经济圈不久也将成为这样的大都市区域）。非大都市区域是指远离经济圈和城市的乡村，美国广大中西部和南部地区是非大都市区域大都市区域是指远离经济圈和城市的乡村，美国广大中西部和南部地区是非大都市区域（以下简称乡村）。（以下简称乡村）。美国房地产半个多世纪的发展，就是人口从乡村向大都市区域转移的过程；而在大都市美国房地产半个多世纪的发展，就是人口从乡村向大都市区域转移的过程；而在大都市区域，中心城市人口绝对数量增长，人口比重基本没变；郊区人口绝对数量成倍增长，人区
7、域，中心城市人口绝对数量增长，人口比重基本没变；郊区人口绝对数量成倍增长，人口比重提高了一倍多。统计数字显示，口比重提高了一倍多。统计数字显示，19401940 年时居住在美国中心城市，郊区和乡村的人口年时居住在美国中心城市，郊区和乡村的人口分别为分别为 34%34%、19%19%和和 46%46%；20002000 年时分别为年时分别为 34%34%、44%44%和和 22%22%；乡村人口比重从；乡村人口比重从 46%46%下降到下降到 22%22%，郊区人口比重从郊区人口比重从 19%19%增长到增长到 44%44%。其中美国发生过两次人口迁移高潮。第一次是上世纪。其中美国发生过两次人口
8、迁移高潮。第一次是上世纪 3030年代到年代到 6060 年代初，美国人口大规模地从乡村向城市迁移；第二次是年代初，美国人口大规模地从乡村向城市迁移；第二次是 6060 年代末到年代末到 9090 年代，年代，由于城市交通、污染和犯罪等原因，大量城市人口又从中心城市向四周逐渐都市化的郊区由于城市交通、污染和犯罪等原因，大量城市人口又从中心城市向四周逐渐都市化的郊区迁移。房地产市场的这些变化充分反映了美国乡村向城市化、城市向都市化发展的进程。迁移。房地产市场的这些变化充分反映了美国乡村向城市化、城市向都市化发展的进程。三大市场决定三大价格区域三大市场决定三大价格区域: :即美国乡村房价最低，郊区
9、其次，中心城市最贵。当然在即美国乡村房价最低，郊区其次，中心城市最贵。当然在中心城市中，纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛山矶这些大城市的房价比中小城市高出中心城市中，纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛山矶这些大城市的房价比中小城市高出好几倍；而纽约曼哈顿、芝加哥湖区、旧金山湾区这些大城市中最繁华和最集中的中央商好几倍；而纽约曼哈顿、芝加哥湖区、旧金山湾区这些大城市中最繁华和最集中的中央商务区和高档住宅区的房价又比其他区域高出几倍甚至几十倍。所以美国绝大多数地区或者务区和高档住宅区的房价又比其他区域高出几倍甚至几十倍。所以美国绝大多数地区或者说房价总体水平不高，但是房价之间的差异极大，堪称世界第一
10、。说房价总体水平不高，但是房价之间的差异极大，堪称世界第一。据据 20002000 年统计资料，美国中西部和南部（即乡村）平均房价年统计资料，美国中西部和南部（即乡村）平均房价 1515 万美元左右，东西海万美元左右，东西海岸非中心城市（即郊区）平均房价为岸非中心城市（即郊区）平均房价为 2525 万美元左右，两者差距不足一倍。万美元左右，两者差距不足一倍。19701970 年时，两年时，两者分别为者分别为 2000020000 和和 2500025000 美元，差距只有五分之一。美元，差距只有五分之一。3030 年中美国绝大多数人（占总人口的年中美国绝大多数人（占总人口的66%66%）居住的
11、房价平均价格上涨了）居住的房价平均价格上涨了 1010 倍，年增长为倍，年增长为 3%3%多一点，与同时期国民生产总值，劳多一点，与同时期国民生产总值，劳动生产率和工资水平上涨基本相同。动生产率和工资水平上涨基本相同。从统计资料上还可以看到，从统计资料上还可以看到，3030 年中绝大多数年份（年中绝大多数年份（1818 年）美国房价年增长幅度仅为年）美国房价年增长幅度仅为 2%2%，低于消费品物价指数（低于消费品物价指数（CONSUMERCONSUMER PRICEPRICE INDEXINDEX）；只有很少年份超过）；只有很少年份超过 5%5%。从不同区域房价。从不同区域房价上涨的曲线图上可
12、以看到，上涨的曲线图上可以看到，3030 年中原来房价比较高的东北部（纽约为中心的大都市区域），年中原来房价比较高的东北部（纽约为中心的大都市区域），房价上涨比较快；原来房价比较低的中西部和南部，房价上涨比较慢，显示出房地产价格房价上涨比较快；原来房价比较低的中西部和南部，房价上涨比较慢，显示出房地产价格具有具有“ “强者越强，弱者越弱强者越强，弱者越弱“ “的基本走势。的基本走势。但是占人口总数但是占人口总数 34%34%的中心城市，尤其是纽约这样的超级大城市，房价及其上涨完全的中心城市，尤其是纽约这样的超级大城市，房价及其上涨完全是另外一回事。美国中心城市的房价上涨很快，而且差距越来越大。
13、纽约某些核心地段的是另外一回事。美国中心城市的房价上涨很快，而且差距越来越大。纽约某些核心地段的房价与乡村、郊区差距几十甚至上百倍。以一栋房价与乡村、郊区差距几十甚至上百倍。以一栋“ “标准标准“ “的单家庭房屋为例，如果位于纽约的单家庭房屋为例，如果位于纽约市开车市开车 2-32-3 小时的乡村，价格大约为小时的乡村，价格大约为 1515 万美元；开车万美元；开车 1-21-2 个小时的郊区，大约为个小时的郊区，大约为 3030 万美万美元；如果位于皇后区（从曼哈顿开车大约元；如果位于皇后区（从曼哈顿开车大约 4545 分钟到分钟到 1 1 小时），价格在小时），价格在 60-10060-1
14、00 万美元；如万美元；如果位于曼哈顿（实际上曼哈顿绝大多数是公寓和豪华公寓，很少有单家庭房屋），价格就果位于曼哈顿（实际上曼哈顿绝大多数是公寓和豪华公寓，很少有单家庭房屋），价格就有可能有可能 500500 万到万到 50005000 万美元。万美元。让住房变得让住房变得“可支付可支付”。住房的住房的“可支付性可支付性”是美国住房政策中一个非常重要的概念，即当年的住房费用（包是美国住房政策中一个非常重要的概念，即当年的住房费用（包括房地产贷款，保险，房地产税等）不应超过居民家庭税前收入的括房地产贷款，保险，房地产税等）不应超过居民家庭税前收入的 30%30%，否则就到了难以，否则就到了难以承
15、受的水平，需要政府资助。承受的水平，需要政府资助。新浪乐居论坛新浪乐居论坛 8 8 $ L#L# L0L0 上世纪上世纪 4040 年代以来，美国住房政策的重心逐步向年代以来，美国住房政策的重心逐步向“可支付性住房可支付性住房”方面转移。方面转移。19491949年美国国会通过的年美国国会通过的国家住房法国家住房法明确宣布，明确宣布，“国会确定的全国性目标是：每个美国家庭国会确定的全国性目标是：每个美国家庭应该能够承受得起一套环境适宜、体面的住房。应该能够承受得起一套环境适宜、体面的住房。美国政府为低收入家庭提供住房资助有多种途径。一种是由联邦、州、市政府直接拨美国政府为低收入家庭提供住房资助
16、有多种途径。一种是由联邦、州、市政府直接拨款或发行债券建造可支付的住房或公共廉租房，以较低价格卖或租给低收入家庭。尽管这款或发行债券建造可支付的住房或公共廉租房，以较低价格卖或租给低收入家庭。尽管这类房子因面积小、房屋密度高、地点较差等原因成本较低，但其售价或房租收入仍仅够补类房子因面积小、房屋密度高、地点较差等原因成本较低，但其售价或房租收入仍仅够补偿部分建房投资和管理费、维修费等费用，房租或房屋售价与房屋造价的差额由政府补足。偿部分建房投资和管理费、维修费等费用，房租或房屋售价与房屋造价的差额由政府补足。目前这种公共住房在美国全部住房中所占比例很小；另一种形式是由政府向那些在市场上目前这种公共住房在美国全部住房中所占比例很小；另一种形式是由政府向那些在市场上租房的低收入家庭提供住房补贴。政府可以直接把钱给租房的低收入家庭，或者是低收入租房的低收入家庭提供住房补贴。政府可以直接把钱给租房的低收入家庭，或者是低收入家庭在市场上选好房子后，政府将钱交给房东。家庭在市场上选好房子后，
