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1、 浙江亿丰置业有限公司第 1 页 共 12 页一、国家宏观经济政策一、国家宏观经济政策国务院：二三线城市房价上涨过快须限购国务院：二三线城市房价上涨过快须限购国务院总理温家宝 12 日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议称，当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。会议认为，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加
2、强调控效果。会议还要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施；确保今年 1000 万套保障性住房 11 月底前全部开工建设，确保分配公平公正、管理科学有序；房价过高的地区要加大调控力度，促进房价合理回归。评论：当前阶段，研究政策比研究房地产市场运行规律更为重要。评论：当前阶段，研究政策比研究房地产市场运行规律更为重要。央行再度加息央行再度加息 2525 个基点，房贷利率升至近个基点，房贷利率升至近 1010 年来最高年来最高央行宣布，自 7 月 7 起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个
3、人住房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第 3 次加息,也是去年加息周期启动后的第 5 次加息。此次加息完全在市场预料之中，当前经济增速放缓相对温和,经济增长势头依然强劲,通胀处于高位,加息是必然的。然而此次加息并没有采取市场上普遍预期的非对称方式，本次加息除了活期存款利率不动之外，其他存贷款利率都加了 0.25 个百分点。此次加息后,一年期的存、贷款利率分别提高至 3.5%和6.56%。本次加息 0.25 个基点之后,5 年期以上的基准利率突破 7 的历史心理高位,达到 7.05%，房贷利率已升至最近 10 年来的最高水平。评论：加息的主要目的是抑制通货膨胀，但对房地产产业带来了巨大的影评
4、论：加息的主要目的是抑制通货膨胀，但对房地产产业带来了巨大的影响。响。个税起征点提高到个税起征点提高到 35003500 元，元，9 9 月月 1 1 日起施行日起施行十一届全国人大常委会第二十一次会议 6 月 30 日表决通过关于修改个人所得税法的决定。法律规定，工资、薪金所得，以每月收入额减除费用 3500 元人民币后的余额为应纳税所得额，工资、薪金所得，适用超额累进税率，税率为3%至 45%；修改后的个税法将于 9 月 1 日起施行。以月收入 4500 元为例，假设每月需缴纳三险一金费用 800 元，按照最新个税起征点计算，需缴纳个人所得税 6 元。而目前的 2000 元起征点需缴纳个税
5、145 元，节省 139 元。此次修改个税法是自 1994 年现行个人所得税法实施以来第 3 次提高个税免征额。2006 年，免征额从每月 800 元提高到 1600 元；2008年，免征额从 1600 元提高到 2000 元。这次减税额是最大的一次。浙江亿丰置业有限公司第 2 页 共 12 页评论：评论：85%85%的人不赞成的人不赞成 30003000 元作为起征点，最后促成了起征点提高到元作为起征点，最后促成了起征点提高到 35003500元，这是民意的力量。但起征点提高后，免征所得税的人群如需购房，无法出元，这是民意的力量。但起征点提高后，免征所得税的人群如需购房，无法出具纳税证明。具
6、纳税证明。二、行业动态二、行业动态1 1、土地市场、土地市场上半年土地出让收入缩水，下半年恐难回暖上半年土地出让收入缩水，下半年恐难回暖土地市场在今年上半年中，仅 1 月份借去年年底的推地高峰出现了一波供地小高潮，后期即持续保持低迷态势。据记者了解，下半年各地供地压力更大，但由于对后市判断的不明确，开发商拿地热情依然没有明显回升。而土地出让收入的大幅缩水对于依赖土地财政的地方政府来说，无疑压力巨大。2011 年 1 月至今，全国 130 个城市土地出让金为 7524 亿元，去年同期土地出让金收入为 7875 亿元，同比下跌了 5.5%。而 2010 年全年全国土地出让金高达 2.9 万亿元。今
7、年上半年土地市场持续冷淡，市场热情不高，今年土地出让收入明显下降。今年上半年，土地出让金额最高的前十个城市总土地出让金额达 2856 亿元，占今年上半年总土地出让金额的 38%。其中上海位列第一位，土地出让金额为 492.71 亿元，但同比下降达 22%。北京以 303.58 亿元的土地出让收入位列第三，同比下降达 52%。下半年土地市场大幅回暖的可能性并不大。目前开发商的共识是，加速销售、尽快出货是首要任务，其次才是拿地。随着资金链越来越紧张，开发商会更省着花钱，只有在地价出现较大回落的时候，才会伺机出手。评论：从目前情况来看，政府已减少住宅用地推地速度，推出较多工业、评论：从目前情况来看，
8、政府已减少住宅用地推地速度，推出较多工业、商业用地。商业用地。北京北京 CBDCBD 核心区地块流标核心区地块流标 “神仙招标神仙招标”投标违法投标违法北京市土地整理储备中心 8 日发布公告称，“中信联合体”投标文件中的有关内容违反中华人民共和国商业银行法的规定，投标行为属无效投标，Z11 地块按流标处理。7 日，新华社“中国网事”栏目发出网曝“北京 CBD 核心区土地神仙招标”调查一文指出，中信银行股份有限公司和中国中信集团公司投标联合体作为北京市 CBD 核心区 Z11 地块的唯一买家，其报价 26.32 亿元与北京市土地整理储备中心的标底价格一模一样，这一事件引起各界高度关注。8 日，北
9、京市土地整理储备中心发布公告称：“由于 Z11 地块只有中信银行股份有限公司和中国中信集团公司投标联合体参与了该宗地第二阶段的投标，因其投标文件中的有关内容违反了中华人民共和国商业银行法的规定，被确定为无效投标，按流标处理。”浙江亿丰置业有限公司第 3 页 共 12 页评论：标底价格泄露，一方面反映北京土地储备中心工作缺乏程序性和纪评论：标底价格泄露，一方面反映北京土地储备中心工作缺乏程序性和纪律性，另外一个侧面也可以反映出土地收储部门当前急于推地，而倾向给予企律性，另外一个侧面也可以反映出土地收储部门当前急于推地，而倾向给予企业业“勾地勾地”政策的普遍心态。政策的普遍心态。2 2、商品房市场
10、、商品房市场今年六月好于去年，近七成城市成交量同比上涨今年六月好于去年，近七成城市成交量同比上涨受调控政策影响去年 6 月大多数城市成交量处于当年较低水平，因此，本周监测的 35 个城市，24 城市楼市成交量同比上涨，19 城市成交量涨幅在 50%以上，海口、东莞、福州等 7 个城市涨幅皆逾 100%。重点城市中，仅成都和重庆同比下跌，其余 8 城市成交量皆同比上涨，其中广州涨幅最大，达112.39%，北京、深圳、武汉涨幅亦皆超过 80%。总体市场成交情况分析：本年 1-28 周成交面积前三位为重庆、上海和长沙，1-28 周重点城市中，成交量涨跌参半。上海、天津、广州、苏州、深圳成交面积同比
11、2010 年上涨，其余皆下跌。广州涨幅最大，达 30.79%；长沙跌幅最大，达 25.22%，其次重庆跌幅为 25.07%。评论：评论：20102010 年也是调控重灾之年，号称年也是调控重灾之年，号称“史上最严厉调控史上最严厉调控” ，但去年的调，但去年的调控政策在数月之后被消化，市场转为回暖，今年控政策在数月之后被消化，市场转为回暖，今年 6 6 月的成交数据虽然好于去年，月的成交数据虽然好于去年，但后市堪忧。但后市堪忧。3 3、资本金融、资本金融绿城豪赌信托融资：年息高达绿城豪赌信托融资：年息高达 25%25%平安信托和绿城中国联袂打造平安财富安城 1 号房地产基金信托产品，以股权投资方
12、式参与多个绿城优质房地产项目，年化收益 25%以上。按照该计划，绿城项目的年平均利润率低于 10%时，不能获取项目收益回报；即使年平均利润率超过 10%，也只能按二八分成的原则，少量获取投资回报。业内人士指出，绿城的上述信托计划不仅说明绿城最近非常缺钱，同时也显示绿城很看好三五年内的房价，认定这些项目的售价还将暴涨。更有业内人士直言不讳地说，在严控房价的背景下，地产商哪来那么多利润还，当前地产信托融资汹涌的背后，投资的与融资的，都在进行一场豪赌。据调查，绿城中国的上述信托产品融资成本，是今年以来品牌大公司中融资成本最高的。此前，他所知道的大地产商最高信托融资成本为 20%。而今年5 月 23
13、日宣布发行 2015 年到期高息债券融资的佳兆业，融资成本也只有13.5%。评论：绿城掌门人宋卫平素以评论：绿城掌门人宋卫平素以“好赌好赌”著称，著称，20092009 年年初，一笔年年初，一笔 4 4 亿美元亿美元的高息债压境，让绿城险些陷入破产清算的危局，最终绿城用发行的高息债压境，让绿城险些陷入破产清算的危局，最终绿城用发行 2020 亿元的信亿元的信托计划获取资金。如今绿城虽通过代建等模式转移风险，但高端化产品在限购托计划获取资金。如今绿城虽通过代建等模式转移风险，但高端化产品在限购的背景下遇阻，其抗风险能力与国内其他大型房企相去甚远。的背景下遇阻，其抗风险能力与国内其他大型房企相去甚
14、远。地产信托被口头暂停地产信托被口头暂停浙江亿丰置业有限公司第 4 页 共 12 页目前，国内 7 家信托公司已经开始暂时停止房地产信托计划的成立，华澳、兴业、中海、华宝、中融、平安、爱建等公司均在被暂停的名单之中。银监会于 6 月下旬，在杭州召集国内 15 家信托公司开内部会议。会议提到，所有房地产信托项目“一事一报” ，主要是针对房地产业风险的控制与发展。据相关人士透露，也不是全部房地产信托暂停，保障房除外。用益信托工作室数据表明，在经历了季末、年中因素的影响，上周成立的产品数量和规模较均有上涨，市场环境趋于稳定。值得注意的是，此次集合信托产品投资领域仍集中在房地产领域，共有 13 款房地
15、产信托产品成立，募集资金 33.81 亿，占总规模的 46.35%。参与这 13 款产品发行的机构有 10 家。成立数量最多的是外贸信托，共成立 8 款产品，其中 2 款为投向房地产领域的贷款类产品。吉林信托共成立 5 款产品，其中 4 款是权益投资类产品。评论：评论：“口头暂停口头暂停”相当于房地产信托大门已经关上，只是未加锁而已。相当于房地产信托大门已经关上，只是未加锁而已。对于大型企业来说，海外融资是个不错的选择，而对于中小企业来说，则需要对于大型企业来说，海外融资是个不错的选择，而对于中小企业来说，则需要采用成本更高的其他融资方式。采用成本更高的其他融资方式。三、房地产开发企业信息三、
16、房地产开发企业信息大型房地产企业走强大型房地产企业走强2011 年上半年中国房地产企业销售排行榜 TOP30显示：今年上半年房企销售金额和销售业绩的前十名入榜门槛分别为 155.5 亿元和 116 万平方米，同比分别提高 48%和 25%。前十大房地产开发企业累计实现销售 3323 亿元，万科、恒大和中海位居排行榜前三名。上述情况表明：我国房地产业市场集中度正在逐年提高，大型房企呈现强者愈强的巨大优势；房地产调控几无对大型房企造成实质性约束，反而成为历史少见的高速扩张期，一批企业已经成为世界房地产企业的领头羊。出现上述情况的主要原因有下列四条：1、大型房企资金、人才、土地储备等方面实力雄厚，产品品牌影响力巨大，融资手段和渠道多样化，拿地规模化且价格相对低廉。2、中小房地产企业在受房地产调控政策冲击下，市场分额下降，但其开发资源却通过转让、兼并、流动、委托等方式进入大型房地产企业的资源库。3、精心研究调控政策，努力踏准市场节奏，广招人才实行经济激励措施，
