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1、*集团法务内部交流讲座第19期房地产新政引发的商品房 买卖合同纠纷处理*房产法律室 2011年9月22日第一部分2010年起房地产新政简介政政府采取了一系列行政调控手段干预房地产市场系列行政调控手段干预房地产市场.v2010年1月国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知(国 十一条)v2010年3月国土资源部出台19条土地调控新政v2010年3月10日关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知v2010年3月各地暂停出让住房用地v2010年3月国资委要求78户央企退市v2010年4月缩小首购普通房契税优惠范围v2010年4月国家发改委提出要进一步加强房地产市场调控v201
2、0年4月加快研究制定合理引导个人住房消费税收政策v2010年4月二套房贷首付不低于50%v2010年4月国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国十条)v2010年6月土地增值税预征率由0.5%提高到2%v2010年6月按家庭成员拥有住房数认定二套房v. .密集的政策调控下,最具代表性的当属 2010年 4月17日 国务院 国务院关于坚决遏制部 分城市房价过快上涨的通知 “新国十条”“新国十条”主要内容（一）统一思想,提高认识.坚决遏制部分城市房价过快上涨。 （二）建立考核问责机制。 （三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以 上的家庭（包括借款
3、人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对 贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率 的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高， 具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧 张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人 民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 （四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 （五）增加居住用
4、地有效供应。 （六）调整住房供应结构。 （七）确保完成2010年建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 （八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 （九）加大交易秩序监管力度。 （十）完善房地产市场信息披露制度。“新国十条”出台后相关城市调控政策落实细则一览v上海10月7日v关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见v深圳9月30日v 关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知v厦门10月1日v关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见v浙江9月30日v浙江省商品房预售资金监管暂行办法v广州5
5、月18日v关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神v北京4月30日v北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知厦门市关于贯彻落实住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地 产业持续健康发展的意见 厦国土房2010279号-2010年9月30日v意见主要内容：1、执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套 及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例 调整到30及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比 例不低于50、贷款利率不低于基准利
6、率1.1倍的规定。 2、调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策 3、在本市暂时限定居民家庭购房套数。从2010年10月1日起，同一购房 家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市新购买一套商品住 房。商品住房包括新建商品住房和二手住房。 4、严格商品房预售管理，加强市场监管。 5、切实加快保障性住房建设和分配。 “新国十条”的发布，对全国房地产市 场虽然得到了一定的调控效果,但部分地 区商品住宅成交量及均价自新政出台后 仍持续走高。国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发20111号 （”新国八条“） -2011年1月26日“新国八条”主要内容：一、进一步落
7、实地方政府责任二、加大保障性安居工程建设力度三、调整完善相关税收政策，加强税收征管四、强化差别化住房信贷政策： 对贷款购买第二套住房的家庭，首付 款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 五、严格住房用地供应管理 六、合理引导住房需求：原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭 、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居 民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及 以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家 庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍 居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。七、落实
8、住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 八、坚持和强化舆论引导厦门市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有 关问题的实施意见 厦府办201124号v意见主要内容一、合理确定我市新建住房价格调控目标二、加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障范围三、调整完善相关税收政策，加强税收征管四、强化差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不 低于，贷款利率不低于基准利率的倍。人民银行厦门中心支行可根 据我市新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高 第二套住房贷款的首付款比例和利率。五、严格住房用地供应管理六、合理引导住房需求：自意见发布之
9、日起至年月日止，对 已拥有套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前年内在本 市累计缴纳年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民 家庭，限购套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有套及以上住房 的本市户籍居民家庭、拥有套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自 购房之日起算的前年内在本市累计缴纳年以上个人所得税缴纳证明或社会保 险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 七、加快个人住房信息系统建设八、坚持和强化舆论引导第二部分 新政引发的几类合同纠纷案例分析案例1 新政导致首付比例提高，要求解除协议 2010年4月5日，小古经与卖方小钱签订
10、房屋买卖合同一份，购买 小钱位于苏州工业园区的一套房屋，成交价86万元。购买时按其时贷款 政策可贷到总房价的80%，只需首付20%即17万余元即可。合同签订时， 小古向小钱交付定金5万元。但小古在办理贷款手续时，发现由于房地产 市场宏观调控导致银行信贷政策调整，对于象小古这样外地户籍且不在 苏州居住生活的购房者，已经无法取得80%的贷款，最多只能贷款50%。 为此，小古需要多交30%的首付款近26万元。小古多方筹钱不得，于2010 年6月8日，以房贷政策发生重大变化为由主张无力购买此房，要求撤销 合同并返还定金，但小钱予以拒绝。于是，小古向法院提起诉讼，请求 法院判令解除合同并要求小钱返还定金
11、5万元并支付相应利息。(合同中有如下约定：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政 府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙双方 互不承担违约责任)问题1：小古能以政策规定提高首付比例属于不可 抗力为由，请求解除合同吗？ 法院判决观点v 本案中的政策变化只是降低了可贷款比例，而不是完全 不能贷款，更不是禁止本案的买方购房，不属于“不可抗力 ”，并不能因此产生合同不能“全面履行”的后果，且双方 未约定买方取得80%的贷款为履约的必要条件，因银行信贷 政策调整所致的成本增加属于当事人应当预见的商业风险， 所以认定买方不能以贷款政策变化为由主张免责，但考虑到 贷款政策变化导致履约困难
12、并非买方本人主观过错所致，且 本案中双方当事人约定的定金数额较高，过分高于给卖方造 成的实际损失，所以酌定卖方退还部分定金2万元。问题2：假设其合同中双方免责条款约定更改为 ：“因不可抗力或国家政策改变等因素导致本 合同无法履行，双方免责”，则小古能以该约 定为由，请求解除合同吗？法院判决观点v 此约定为福州仓山法院审理的另一起案例情形，法院审 理认为，依据最高院关于适用若干问题的解释( 二)第26条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人 在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风 险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或 者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更
13、或者解 除合同”。当事人在办理房贷时遭遇房贷首付比例提高，其 无法履行合同是因为国家政策调整，不能认定为违约行为， 应认定为情势变更，即使合同不能履行，也不能追究违约责 任。v上述两个案例导致不同的判决，你认为是法 官对新政性质的理解认定不同，还是与案例 中关于双方免责条款具体约定有些许不同导 致的？v问题3：假设本案中小古尚未签订商品房买卖合 同，仅签订了商品房认购协议，协议中未明 确小古房款支付方式，小古是否可以新政提 高首付比例为由，要求解除协议并退还定金 ？v有一种观点认为，类似该种情况，如认购协议中有明确约定 首付款金额，余款办理银行按揭的，买方在因新政提高首付 比例时，有权请求解除
14、协议并返还定金；如未在认购协议中 明确约定只采用按揭方式的，买方不得以新政为由要求退房 。案例2 因新政导致无法办理按揭贷款，要求解除合同并返还已付房款； 2010年3月14日，来自浙江的王女士向厦门某开发商购买了位于集美 新城的商品房，房产面积95平，每平方单价10680元，房产总价1014600 元。 双方签订商品房买卖合同时，王女士支付了首付款20.46万元 ，并约定余款81万余元以办理银行按揭贷款的方式于合同签订之日起60 日内支付给开发商。但是，此后王女士一直没有支付剩余房款。2010年10月29日，王女士向开发商发出律师函，表示因国家政策改 变，她购买的“二套房”无法办理银行按揭，
15、并且她是退休职工，配偶 是残疾人，没有能力支付购房款，因此要求解除合同。2010年12月，该开发商向法院提起诉讼，请求确认王女士提出的解 除合同的行为无效，同时，王女士应支付尚欠购房款81万余元及其逾期 付款违约金。问题1：王女士能以何种理由，请求解除合同？ 是否适用“情势变更原则”？ 问题2：如在合同中有约定“无论任何原因，如买受人未 能在合同签订后50天内取得银行的按揭贷款并支付 给出卖人的，或按揭银行批准贷款金额低于合同约 定的按揭金额，买受人应在出卖人书面通知后七日 内自行向出卖人一次性付清全部房款，并承担逾期 付款的违约责任。” 王女士解除合同的主张，是否 应当获得支持？获得支持的理
16、由？ 法院判决观点审理法院认为：王女士与开发商约定了两种付款方式： 一是以银行按揭贷款方式支付房款;二是在王女士无法办理 银行按揭贷款的情况下，则由被告一次性付清全部房款。本案的当事人双方恰恰是预见到被告可能由于各种影响 而出现“意外”的情况下，补充约定了继续履行合同的一次 性付款方式，不符合不可抗力原则的前提要件。因此，王女 士要求解除合同依据不足，法院不予支持。 案例3 因新政导致购房者为限购对象，不符合购房要求，要求返还已付定金； 吴先生夫妻两人都70多岁了，上海户口，他们退休后，在厦门买了一套房子 。因原来的房子楼层过高，又没有电梯，老两口有了在厦门买一套电梯房的想法 。得到子女的支持后，老两口看中了位于集美区的一个在售楼盘的房子。2010年 12月20日向某开发商认购房产一套，并开发商签订了一份认购协议。约定认购房 产一套，总价为110万元，并于当日支付50万
