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1、“房地产经营与管理”考试时间地 点 20周周二上午8:30-10:30 地点：闭卷考试，自带计算器。1题型 一、单项选择题（20分，1分*20题） 二、判断题（ 10分， 1分*10题） 三、简答题（ 30分， 6分*5题） 四、计算题（30分，3题，有计算步骤分） 五、论述题（10分）2第一章 概述3 掌握房地产概念与构成、房地产投资形式； 熟悉房地产开发的特征、房地产开发企业； 了解房地产开发概念、房地产开发作用、房 地产开发企业管理。4 什么是房地产？ 什么是房地产开发？ 什么是房地产经营？ 什么是房地产管理？5什么是房地产？房地产三重含义 房产+地产 地产立体空间三种形态实物形态价值形
2、态产权形态 价值和使用价值 产权束：占有权、使用权、收益权、处分权6房地产的概念 房地产是指房产和地产的结合体及其衍生 的权利关系的总和 。一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统 一物 ；二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价 值的统一体 ；三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种 资产，反映一定的经济权利关系。7房地产的构成 建筑地块 房屋建筑物 配套基础设施（1 ）工业用地 （2 ）商业用地 （3 ）住宅用地 （4）仓库用地 （5）道路交通用地 （6）市政建设工程用地 （7）公共绿化用地 （8）教育、文化、体育、卫生等用地 （9）港口建设用地 （10）办公用地
3、（11）军事用地 （12）其他用地（1 ）住宅用房 （2 ）生产用房 （3 ）营业用房 （4 ）行政用房 （5 ）其它专业用房 （1 ）道路、交通设施 （2 ）地下管道等“ 三通” 设施 ：通电 、通水、通气（3 ）生活配套设施 ：健身器材、幼 儿园、超市等等（4 ）生态环境设施 ：排污净化设施 、环境监测设施8什么是房地产开发？ 房地产开发是指在依法取得国有土地使用 权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为 。 房地产开发土地开发房屋开发9房地产开发的作用 有利于加速城市现代化进程 ; 有利于城市总体规划的实现 ； 烟台市城市总体规划(20062020) 为城市社会、经济、政治、文化活动以及
4、人民生活提供载体； 为城市政府财政和城市建设提供资金来源 ； 为城市中低收入群体提供住房保障。10国务院关于进一步深化城镇住 房制度改革加快住房建设的通知 对不同收入家庭实行不同的住房供应政策： 最低收入家庭提供廉租房， 中低收入家庭购买经济适用房， 对于其他收入家庭实行商品房。 11房地产开发特征 区位特征 价值特征 外部特征12房地产开发特征区位特 征 位置固定性 独一无二性 寿命长久性 数量有限性 13v国家规定的土地使用权最高期限是：w 居住用地70年w 工业用地50年w 教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年w 商业、旅游、娱乐用地40年w 综合及其它用地50年房地产使用的寿命长久
5、性P2114房地产开发特征价值特 征 价格昂贵性、保值增值性 15房地产开发特征外部特 征 用途多样性 相互影响性 可调整性 政府管制性 交易的复杂性 商业、办公、居住、工 业、耕地、牧场、放牧 地、森林、不毛荒地 3-广州番禺建垃圾 焚烧厂遭30万业主 反对 土地政策、税收政 策、货币政策等 16 房地产开发经营是指房地产开发企业在城 市规划区内国有土地上进行基础设施建设、 房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售 、出租商品房的行为。这是国务院城市房 地产开发经营管理条例第二条明确定义的 。 17第一章 概述 一、房地产开发相关概念 二、房地产投资相关知识 三、房地产开发公司18二、房地产投
6、资P12119房地产投资 房地产投资是指经济主体以获得未来的房 地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定 数量的货币或实物，直接或间接地从事或参 与房地产开发与经营活动的经济行为。 20房地产投资的形式 直接投资 间接投资21房地产直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地 产开发或购买的过程，参与有关管理工作， 包括从取得土地开始的开发投资和面向建成 物业的置业投资两种形式。 开发投资：商品房建设投资和土地建设投资 。 置业投资：主要是租赁型。22房地产间接投资 房地产间接投资主要是指将资金投入与房 地产相关的证券市场的行为。 房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理 工作。具体投资形式
7、包括：购买房地产开发投资企 业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地 产抵押贷款证券等。23房地产投资的风险 1、系统风险通货膨胀风险、市场供求 风险、周期风险、变现风险、利率风险、政 策风险和或然损失风险等。 2、个别风险收益现金流风险、未来经 营费用风险、资本价值风险、比较风险和时 间风险等。24房地产企业人员构成 建筑师 工程师 会计师 经济师 估价师 市场营销人员 律师与代理人25房地产开发程序概述26房地产开发的 主要阶段划分27开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租 ，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。决策阶段前期工作建设阶段租售阶段教材第教材第1111页页投资机会
8、寻找投资机会筛选项目可行性研究获取土地使用权规划设计 方案报批筹集建设资金施工建设 与竣工验收租售和 服务阶段立项报建28开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租 ，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。投资机会寻找投资机会筛选项目可行性研究获取土地使用权规划设计 方案报批筹集建设资金施工建设 与竣工验收租售和 服务阶段决策阶段前期工作建设阶段租售阶段教材第教材第1111页页立项报建工程建设项目报建管理办法工程建设项目报建管理办法 建建字建建字19944821994482号号房地产开发项目的前期工作主要是围绕取得“一书两证”而展开的。“一书”：选址意见书“两证”：建设用地规划许可证、建设
9、工程规划许可证291. 1. 选址意见书选址意见书城乡规划法城乡规划法（20082008年年1 1月月1 1日起施行日起施行 ）第三十六条：按照国家规定需要 有关部门批准或者核准的建设项目， 以划拨方式提供国有土地使用权的， 建设单位在报送有关部门批准或者核 准前，应当向城乡规划主管部门申请 核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要 申请选址意见书。建设单位提出建设用地选址书面 申请，并附送相关文件、图纸 。同意 选址立项的项目，建设单位将取得 建设项目选址意见书及附图，并附 规划设计条件。 302. 2. 建设用地规划许可证建设用地规划许可证城乡规划法城乡规划法（20082008年年1
10、1月月1 1日起施行日起施行 ）第三十七条 在城市、镇规划区内以 划拨方式提供国有土地使用权的建 设项目，经有关部门批准、核准、备案 后，建设单位应当向城市、县人民政府 城乡规划主管部门提出建设用地规划许 可申请，由城市、县人民政府城乡规划 主管部门依据控制性详细规划核定建设 用地的位置、面积、允许建设的范围， 核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政 府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门 划拨土地。312. 2. 建设用地规划许可证建设用地规划许可证城乡规划法城乡规划法（20082008年年1 1月月1 1日起施行日起施
11、行 ）第三十八条 在城市、镇规划区内以 出让方式提供国有土地使用权的，在国 有土地使用权出让前，城市、县人民政 府城乡规划主管部门应当依据控制性详 细规划，提出出让地块的位置、使用性 质、开发强度等规划条件，作为国有土 地使用权出让合同的组成部分。未确定 规划条件的地块，不得出让国有土地使 用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权 出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土 地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地 规划许可证。323. 3. 建设工程规划许可证建设工程规划许可证城乡规划法城乡规划法（20082008年年1
12、 1月月1 1日起施行日起施行 ）第四十条 在城市、镇规划区内进行 建筑物、构筑物、道路、管线和其他工 程建设的，建设单位或者个人应当向城 市、县人民政府城乡规划主管部门或者 省、自治区、直辖市人民政府确定的镇 人民政府申请办理建设工程规划许可证 。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件 、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设 项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划控制性详细规划和规划条件规划条件 的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人 民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。334. 4. 建筑工程施工许
13、可证建筑工程施工许可证房地产开发企业在取得了建设用地规划许可证和建设工 程规划许可证后，还必须取得建筑工程施工许可证，才能动 工进行建设。建筑法第七条 建筑工程开工前，建设单 位应当按照国家有关规定向工程所在 地县级以上人民政府建设行政主管部 门申请领取施工许可证；但是，国务 院建设行政主管部门确定的限额以下 的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批 准开工报告的建筑工程，不再领取施 工许可证。施工许可证是建筑施工 单位符合各种施工条件、允许 开工的批准文件，是建设单位 进行工程施工的法律凭证。建筑工程施工许可管理办法（2001年） 第二条：工程投资额在30万元以下或者建筑面 积在300平
14、方米以下的建筑工程，可以不申请办 理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府 建设行政主管部门可以根据当地的实际情况， 对限额进行调整。344. 4. 建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证 明文件：明文件： 已经办理该建设工程用地批准手续。已经办理该建设工程用地批准手续。 在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。 施工场地已基本具备施工条件，需要拆迁的，其进度符合施工要求。施工场地已基本具备施工条件，需要拆迁的，其
15、进度符合施工要求。 已经确定施工企业。已经确定施工企业。 有满足施工需要的施工图低及技术资料，且已按规定进行了审查。有满足施工需要的施工图低及技术资料，且已按规定进行了审查。 有保证工程质量和安全的具体措施。有保证工程质量和安全的具体措施。 按照规定应该委托监理的工程已委托监理。按照规定应该委托监理的工程已委托监理。 建筑资金已经落实。建筑资金已经落实。 法律、行政法规规定的其他条件。法律、行政法规规定的其他条件。35第二章 房地产开发用地获 取36 掌握土地使用权的获取方式，“五证”； 熟悉房地产开发主要阶段划分，前期工作 阶段的主要内容，房地产项目招标方式； 了解房地产开发项目相关部门、项目立项 报批的程序与内容，招标程序与组织形式， 办理施工许可。37城市国有土地使用权获取的方式 P21 城市国有土地使用权出让 城市国有土地使用权划拨 城市国有土地使用权转让 土地合作38一、城市国有土地使用权出 让 土地使用权出让是国家以土地所有者的身 份将土地使用权在一定年限内让与土地使用 者，并由土地使用者向国家支付土地使用权 出让金的行为。属于房地产的一级市场。 39出让人出让人 （土地所有者）（土地所有者） （政府）（政府） （主体特定）（主体特定）受让人受让人 （土地使用权人）（土地使用权人） （房地产开发商）
