绿城长沙桂花城房地产项目投资

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1、绿城长沙桂花城房地产项目投资绿城长沙桂花城房地产项目投资第 2 章长沙桂花城项目市场环境与营销分析 21 绿城房产及桂花城项目简介 211 绿城房地产集团简介 绿城房地产集团有限公司(以下简称绿城)，国内知名的房地产企业之一，专 注开发系列城市优质房产品。绿城成立于 1995 年，2005 年转制为外商独资企业， 是香港上市企业一绿城中国控股有限公司(股票代码：3900)的全资子公司【41。 历经 13 年的发展，绿城已辖有 50 多家成员企业，拥有员工约 1600 多人，房 产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、舟山、新昌、海宁、德清、上虞、 淳安以及国内北京、上海、长沙、合肥、郑州、青

2、岛、乌鲁木齐等 21 个城市。至 2007 年 8 月底，在建项目总建筑面积达 500 多万平方米，累计土地储备总建筑面 积 1535 万平方米。 绿城专注于优质房产品的开发，产品形态涵盖别墅、城市公寓、度假公寓、 酒店式服务公寓等住宅系列，同时涉及酒店、综合类项目的开发和营造。自 1996 年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2006 年实现销售收入 74 亿元。自 1998 年以来，历年被金融机构评为 3A 级信用单位。绿城在近 3 年中连 续名列中国房地产公司品牌价值 TOPlO、中国房地产百强企业综合实力 ToPlO， 并两度蝉联浙江省房地产企业 50 强榜首；同时荣获“2

3、0052006 年度中国房地产诚 信企业”称号，并在中国质量协会、全国用户委员会组织开展的“2004 年度全国住 宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第一。 212 绿城长沙桂花城项目概况 绿城桂花城位于长沙市雨花区体育新城附近，北靠长沙大道(原雨花大道)， 南临博进路，东接高岭路，西依汉城路，交通便捷，配套完善。项目占地 263 亩， 容积率 15，建筑密度 271，绿化率 40以上，总建筑面积 29 万平方米，住宅面积 约 22 万平方米，地下面积约 7 万平方米。项目由多层公寓、小高层公寓、高层 公寓、大型会所、幼儿园及各类现代化生活服务设施组成，是低楼层、低密度、

4、 低容积率、高绿化率的大型现代生活园区。 长沙桂花城项目由湖南绿城房地产投资置业有限公司开发，公司成立于 2003 年 lO 月，注册资金 6000 力-，为绿城集团全资子公司。公司主要设项目工程部、 综合管理部、财务部、营销策划部、材料设备部、前期部、规划设计部、成本管 理部、客户服务部。公司现有人员 81 人，平均年龄 3 15 岁，平均司龄 18 个月， 公司员工多数为长沙本地人员。桂花城项目部由 12 人组成，主要由工程部副经理、 5 名土建管理人员和 4 名安装管理人员以及 1 名景观管理人员和资料员组成，公 司成本管理部设工程现场。 长沙桂花城项目预计分 3 期开发，一期开发约 1

5、1 万平方米，主要以多层为主， 二期开发约 lO 万平方米，主要以小区中心花园点式小高层为主，三期开发约 8 万平 方米，主要以汉城路沿线高层为主。项目总投资约 10 亿元，预计开发周期为 6 年。 绿城长沙桂花城项目工程建筑总设计由浙江东方设计院设计，施工图深化设 计由湖南建工集团设计院设计，项目一期工程由江苏南通第三建筑公司总承包， 由湖南天鉴监理有限公司监理，湖南省质量监督站监督。景观由香港贝尔高林景 观设计公司设计，室内装饰由上海雅狮室内设计公司设计。 213 绿城长沙桂花城项目建设规划方案213：l 建设规划设计要求 1小区规划要点 长沙桂花城小区规划具体控规按“规划设计要点”执行，

6、同时注重以人为本， 从功能配置与视觉体验两个层面提升楼盘整体品质；以环境为本，树立环境先行 的观念，将建筑与环境同步、协调地考虑；强调整体性、多样性和均好性；重视 户型的合理性和经济性，特别要注意地方的特点和需求【5】 。 2建筑设计空间布局 根据基地的现状，在设计中突出利用和改造现有地形、创造环境，把住宅融 入环境中，处处体现居住的舒适原则和以人为本的开发理念，使之成为长沙的高 档住宅小区；从社区的品质和定位而言，需要尽可能地拓展居住的景观环境空问； 重视平面规划，形成建筑布局上的差异性，创造出起伏变化的建筑群体效果【6j； 环境设计突出大尺度效果，形成绿地景观、水景、园景和建筑之间在空间尺

7、度上 的相互呼应；完备、合理、实用的公建配套，创造出高品位、中等成本、符合市 场价位的景观房产。 3建筑外观与色彩 长沙桂花城的建筑风格、外观、色彩、建筑体量应既要融城市于一体，又要绿城美观大方， 独树一帜，依靠建筑形体的变化和色彩配置，创造出独特的视觉效果； 最终达到醒目而和谐的建筑效果。建筑群体应高低有序、线条流畅，尽可能使用 柔和的线条，力求建筑群在整体上浑然一体；并合理利用天际轮廓线，体现整个 园区丰富、变换的层次。其色彩应追求与环境融合，以柔和明快为主色调，不宜 采用暗色调，以争取更多的行人视线。外墙拟采用高档涂料、高档面砖或石材组 合，以体现典雅、高贵的特征。景观窗拟配大面积的落地

8、玻璃，将自然景观尽可 能引入每家住户的视野。为保证业主住得安静、舒适，沿雨花大道、高岭路小高 层安装双层中空玻璃。 2132 建筑形态规划方案 1间距要求 建筑间距直接影响住户的舒适度和心理感受，和谐、通畅应作为最高准则【7】 。 绿城长沙桂花城的各组团建筑应考虑互为景观，楼宇间通透宽敞，起到对景效果。 按道路规划，绿城长沙桂花城四边通畅，这样的环境必然要求绿城长沙桂花城的 所有建筑间距要尽可能地拉开，以免产生大环境通畅，小环境压抑的状况，同时 也给相关楼宇留出较好的中远景。绿城长沙桂花城四周的公寓均有良好的视野， 远景效果明显，而中间的公寓，只能依靠园区营造的小环境来弥补中远景的不足。 绿城

9、长沙桂花城四周将有大量的绿化带，特别是西边有一条圭塘河风景带， 如何运用好这些绿化带，也值得仔细研究。总原则是：周边绿化带要做到既是园 区环境的延伸，又是补充；同时还要做到与绿城长沙桂花城大环境的融合。 2朝向要求 长沙的气候特点是四季分明，朝向问题是客户选择住房时的一个重要因素。 人们对朝南的住宅情有独钟。绿城长沙桂花城作为中高档楼盘，每一套住宅都应 满足这个需求。根据绿城长沙桂花城的地形地貌，规划设计时只要条式、板式、 点式组合得合理，住宅的南向问题是可以得到解决。需要注意的是，规划设计中 要特别重视山头墙、窗户的处理，既要避免西向太阳，又能尽可能多的将园林景 观和河道风景引入每户住宅。

10、3建筑风格要求 绿城-长沙桂花城的建筑宜采用富有个性的新古典风格，注重传统形态与现代生活之间的衔接。努力创造别墅般的室内空间和环境，倡导现代的舒适的生活方 式，导入新的设备和系统。注重细部的精致和完美，以体现对人的关怀和豪宅风 范，从而成为建筑景观中颇具特色的景观楼盘，成为长沙市第一个传统与现代风 格融合的典型楼盘。在立面上要注意阳台、空调机位、窗户关系的处理。尤其是 窗户，要把握好尺度感、韵律感，既要大气，又要节能。 4建筑结构形式 绿城长沙桂花城地块的地质结构较好，因此其多层建筑建议采用砖混墙和现浇板，其小 高层采用钢筋混凝土短支剪力墙结构，既符合承重、抗压、抗震、防 风的要求，又能适当降

11、低成本。在窗材的选择上，建议在平开、固定、推拉的形 式中，进行适当的组合。在保证美观度的前提下，尽可能节省成本。 5建筑用材 鉴于长沙市房价稍偏低，短期内上升空间有限，长沙老百姓消费观念相对不 太成熟的特点，建议绿城长沙桂花城在整体配置上相对齐全，用材可比桂花城低 半个档次，有些可按国家标准，有些略高一些，以尽量降低成本。 22 长沙市房地产市场环境分析 中国房地产市场 J 下处于成长期，长沙房地产市场发展情况与全国基本一致。 近几年的经济发展一直以每年 10以上的速度在递增，城市各区域的道路拓宽、 旧城改造与新区开发在迅速发展，人口逐年增长，购房需求在不断增加，房屋产 品的品质也在不断提高。

12、长沙房地产业发展呈现蒸蒸同上的局面。然而因房地产 投资受政策因素、自然因素、人为因素、时间因素影响都比较大，因此不管形势 多么喜人，市场的风云变幻都有可能使得房地产企业面对严峻的考验，市场环境 一直是房地产企业关注的焦点，也是房地产企业发展需要着重把握的重点。 221 长沙房地产发展宏观环境分析 国家统计局公布，2006 年我国 GDP 为 209407 亿元，增长 107，增速比上 年加快 O3 个百分点。2006 年国民经济总体呈现增长速度较快、经济效益较好、 价格涨幅较低、群众受惠较多的良好发展态势，经济社会发展的协调性增强，实 现了十一五良好开局，这样，从 2003 年开始，我国经济增

13、长率一直在 10平台 上加速，2003 年的增长率为 lOO，2004 年为 101，2005 年为 lO4，2006 年 四个季度的全国 GDP 增速分别为 104、115、lO6和 104，在宏观调控政 策效应下，经济运行总体比较平稳。长沙统计局数据表明：2006 年城市居民人均 可支配收入 1392413 元，同比增长 12，保持了 2003 年以来两位数的增速。扣 除价格因素影响，实际增长 108。可支配收入增长主要呈三个方面特征：一是 收入增长既快又稳。从分月数据看，除元月和 9 月两个月份的增速略低于 10以 外，其余 10 个月的增速均在 10以上，最高为 166；二是四项收入全

14、面上升。 构成可支配收入的工薪收入、经营收入、财产性收入和转移性收入这四项收入均 有不同程度的增长。其中工薪收入 891497 元，同比增长 109；经营收入 115083 元，同比增长 38；财产性收入 3015 元，同比增长 76；转移性收入 355684 元，同比增长 183。三是不同收入阶层的收入均有提高。按相对收入不等距分 九组计算，1O的最高收入、20的中间收入和 1 O最低收入阶层的收入分别比 上年同期增长 268、1649和 2906。其中，最低收入阶层的收入增速创近年 来的历史新高。(2)城市空间结构与功能布局。城市用地发展方向与空间结构为：沿湘江、319 国道两条生长轴线，

15、向周边拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、四组团”的城 市空间结构。 “一主” ，为河东主城区，北、东至浏阳河，西至湘江，南至绕城线。 规划将强化综合服务功能， “退二进三” ，提高环境质量；“两次” ，为河西新城和 星马新城。河西新城东至湘江，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河。规划在保护好岳麓山风景名胜区和其他自然山水体系的前提下，高标准建设岳麓山大 学城，大力发展高新技术产业，扩大望城坡高科技产业基地的规模，建设环境一 流，水平一流的文化科教产业中心。星马新城位于主城区东面，以星沙国家级经 济开发区、马坡岭农业高科技园以及广电中心、世界之窗为依托，利用其特有的 对外交通优势，大力发展新

16、型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业；“四 组团” ，为暮云、捞霞、高星、含浦组团。墓云组团布局面向长株谭的旅游、高贸 等区域性公共设施。捞霞组团布局霞凝新港和捞霞货运站、编组站，建成为水运、 公路、铁路的中转联运中心，并规划仓储用地、物流中心、大运量工业基地。高 星组团规划为综合性产业区及置换外迁工业基地，以机械、食品工业为主。含浦 组团为大学城的远期发展用地，以及与大学城配套的高新产业用地和生活居住用 地，对坪塘现有小水泥厂逐步实行关停并转。 (3)公用设施用地规划行政办公用地。市中心行政办公用地原则上不再增加， 在长沙大道两厢，结合省政府新址规划省级行政中心；在金星大道东侧，市府大 道以北地段，结合市委、市政府规划市级行政中心；商贸用地：规划形成以五一 广场为核心的市级商业中心，河西星马两个次中心和若干个居住区级中心的零售 商业体系。物流配送及物资集散中心：规划暮云、捞霞、星马、望城坡等 4