2012电大财务报表分析1-4万科

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1、万万科科简简介介全称为万科企业股份有限公司，成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的 专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至 2009 年，已在 20 多个城市设立分公司。 2010 年公司完成新开工面积 1248 万平方米，实现销售面积 897.7 万平方米，销售金额 1081.6 亿元。 营业 收入 507.1 亿元，净利润 72.8 亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个 年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊 的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领 下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制

2、度体系，组建专业 化团队，树立专业品牌，以所谓 “万科化”的企业文化（一、简单不复杂； 二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。 万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住 宅开发企业。 2008 年公司完成新开工面积 523.3 万平方米，竣工面积 529.4 万平方米，实现销售金额 478.7 亿元，结算收入 404.9 亿元，净利润 40.3 亿元。 本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取 公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化 和稳健、专

3、注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合 作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公 司连续六次获得 “中国最受尊敬企业 ”称号，2008 年入选华尔街日报 （亚洲版）“中国十大最受尊敬企业 ”。 万科 1988 年进入房地产行业， 1993 年将大众住宅开发确定为公司核心 业务。至 2008 年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济 圈为重点的 31 个城市。当年共销售住宅 42500 套，在全国商品住宅市场的 占有率从 2.07%提升到 2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、 厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山 9 个城市排名首位

4、。 万科 1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以 及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年， 万科营业收入复合增长率为 31.4.%，净利润复合增长率为 36.2%；公司在 发展过程中先后入选 福布斯“全球 200 家最佳中小企业 ”、“亚洲最 佳小企业 200 强”、“亚洲最优 50 大上市公司”排行榜；多次获得 投资 者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势： “万科”成 为行业第一个全国驰名商标，旗下 “四季花城”、“城市花园”、“金色 家园”等品牌得到各地消费者的接

5、受和喜爱；公司研发的 “情景花园洋房 ” 是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关 系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度 调查的住宅企业。 自创建以来，万科一贯主张 “健康丰盛人生 ”，重视工作与生活的平衡； 为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单 人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。 2001 年起，万科 每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司致力于不断提升产品品质。至 08 年，万科共有 15 个项

6、目获得 “詹天佑大奖优秀住宅小区金奖 ”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花 城、中山公司城市风景项目先后获得 “中国土木工程詹天佑大奖 ”。2008 年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的 “2008 年全国质量奖 ”， 成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。 公司努力实践企业公民行为。万科从 2007 年开始每年发布社会责任报 告。由公司出资建设的广州 “万汇楼”项目被广东省建设厅列为 “广东省 企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目 ”，并于 08 年年中正式实现入 住。08 年 12 月 31 日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫 生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行

7、，成为震后首批企业捐建的永久性 公共建筑。在由中国民政部主办的 2008 年度中华慈善大会颁奖典礼上，万 科荣获“中华慈善奖最具爱心内资企业 ”称号。二、偿债能力分析（一）短期偿债能力1流动比率= 2.速动比率=流动负债流动资产 流动负债速动资产 流动负债存货流动资产3.现金比率= 4.现金流量比率=流动负债可立即动用的资金 流动负债经营活动现金净流量历年数据2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30 流动比率（%）1.81241.91491.96921.8967 现金流量比率 （%）-8.74813.596217.881415.6798速动比率（%）0.

8、48080.59120.58920.5531 现金比率（%）23.049733.7974-42.9135（二）长期偿债能力1.资产负债率= 2.股东权益比率=资产总额负债总额 资产总额股东权益总额3.偿债保障比率=量经营活动中的现金净流负债总额年份2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30 资产负债率（%）68.062867.001767.28766.4271 股东权益比率 （%）31.937232.998326.982333.5729偿债保障比率 （%）18.5212.75219.5869.853（三）利率保障倍数利率保障倍数=利息费用利息费用所得税净利

9、润年份2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30 利率保障倍数1569.43571602.13641282.32451869.58偿债能力分析偿债能力分析: :万科房地产的流动比率低，说明其缺乏短期偿债能力。现金 流量比列逐年增高，说明其当期偿债能力在逐渐增强，资产负债率较高，股东 权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。但公司利率保障倍数较大，其支 付利息的能力较强。 三、分析过程万科万科 A 营运能力分析营运能力分析营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的投 入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力: 1.

10、 短期资产营运能力 ( 1) 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导 致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规 模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降 若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的 增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和 已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资

11、金利用效率, 充分发挥规模效 应, 保持适度的增长速度。 ( 2) 应收账款周转率。7 年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升( 见 表) , 原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。年份2006200720082009 应收帐款周转 率13.9016.0023.7628.073.长期资产营运能力 固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务 量的大幅增长所致, 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率, 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周 转率的高低, 该指标( 见下表) 近年的下降趋势主要是由于存货

12、周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 万科要提高 总资产周转率, 必须改善存货的管理。年份2006200720082009 总资产周转 率0.620.690.600.57总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产的营运 能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管 理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管 理。万科 A 获利能力分析盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重 要的能力。 1. 营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映,

13、 是获利能力的基础, 也是企业发展的 根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业 初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中 心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断 推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。2009主营业务收入净利润比例结算面积比例 珠江三角洲区域27.03%37.16%25.08%长江三角洲区域32.38%36.46%26.06%京津以及地区32.01%18.77%36.34% 其他8.58%7.60%12.52%2. 期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平,

14、 产品设计, 规模经济和对成 本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的 3 年间, 销售增速仍保 持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表 可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但也应 进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本 化的同时也存在大量的银行存款。因此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财务 费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率。各项目增长幅度表年份2006-20072007-20082008-2009 主营业务利润57.01%39.04%56.79% 营业费用66.48%5

15、5.99%41.83% 管理费用43.17%0.48%42.82%3. 主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率逐渐增长。07 年 根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预 期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。08 年净资产收益率为 近年来最高点, 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入, 具有稳定性和较强的 抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。年份2006200720082009 销售净利润8.368.511.4512.79 销售毛利润20.0922.5125.7528.72利润构成分析: 由

16、上表可见, 万科主营业务利润呈上升趋势, 其中房地产业 务为其主要来源, 毛利率保持稳定的增长态势, 而物业管理业务获利能力有待加 强。2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长, 同时投资收益的 比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。 4. 盈利能力指标 (1) 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势( 见下表) 。说明企业 盈利能力不断提高。年份2006200720082009 资产净利率4.65%5.13%5.65%6.14% 净资产收益率11.31%11.53%14.26%16.25%( 2) 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收 益的质量。下表显示该指标波动幅度较大, 说明现金流缺乏稳定性, 存在较大的 风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致, 因此, 万科应加强现金流的管理, 降低市场风险, 提高运作效率, 保证业务开展的灵活度。例如, 08 年, 加强对项 目开发节奏的管理, 加快销售, 对