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1、1案例题案例题 一、欣欣花园小区共有一、欣欣花园小区共有 850 套住宅，每套住宅，每 套建筑面积套建筑面积 100-110 平方米，已全部出平方米，已全部出 售给不同的购房人。前期物业管理到期售给不同的购房人。前期物业管理到期 后，新成立的业主大会选聘了天祥物业后，新成立的业主大会选聘了天祥物业 公司接替原有发展商的物业公司管理小公司接替原有发展商的物业公司管理小 区，并与其签订了区，并与其签订了物业服务合同物业服务合同 。 其中其中 23 户以未出席业主大会、未投票户以未出席业主大会、未投票 选择该公司、也未与新企业签订选择该公司、也未与新企业签订物业物业 服务合同服务合同以及新公司服务水
2、平尚不及以及新公司服务水平尚不及 老公司为由，一直拒交物业服务费。试老公司为由，一直拒交物业服务费。试 分析这些业主的理由是否成立，并作出分析这些业主的理由是否成立，并作出 解释。解释。答：1业主的理由不能成立。 因为按照物业管理条例等规定， 业主大会选聘物业服务企业超过 1/2 以 上业主人数和拥有 1/2 以上面积数业主 的同意即可生效。少数业主不出席业主 大会，不赞成业主大会的决定，并不影 响业主大会决定的效力，业主大会通过2的决议、决定，每一位业主都有义务遵 守、执行。本例选聘物业服务企业符合 法律规定条件。 23 户业主也不能以未签物业服务合 同为由拒交物业服务费。因为，第一， 物业
3、服务合同属于集体合同，按照物 业管理条例等规定的精神，是物业服 务企业与代表业主的业主委员会签订， 法律法规并未规定要与每一位业主签订， 只要答合同不需要与每个业主签订即可 得分） 。第二，物业公司为小区提供各 方面服务，已与欠费业主形成了事实上 的合同关系，按照等价有偿原则，欠费 业主理当履行交纳管理服务费的义务， 并应承担欠费利息、滞纳金等费用。 （3）23 户业主也不能以新公司服 务水平不及老公司为由拒绝交费。因为 不能以少数人的主观判断，作为否定物 业服务质量的依据。若物业服务确实有 严重问题，这些业主应联合其他业主共 同提议物业公司改进，或提请业主大会 解聘不能提供合格服务的物业公司
4、，3（或针对物业公司的服务和收费提起仲 裁或民事诉讼，由仲裁机关或法院根据 法律和事实来作出裁决或判决。二、业主王某在入住装修时，提出二次二、业主王某在入住装修时，提出二次 装修申请，物业公司经审查认为符合安装修申请，物业公司经审查认为符合安 全等要求，予以批复。后王某在装修厕全等要求，予以批复。后王某在装修厕 所时擅自改动供暖管道位置，被物业公所时擅自改动供暖管道位置，被物业公 司检查时及时发现，责令王某停止施工、司检查时及时发现，责令王某停止施工、 限期恢复。王某认为不影响物业使用，限期恢复。王某认为不影响物业使用， 迟迟不予理睬。于是物业公司向主管部迟迟不予理睬。于是物业公司向主管部 门
5、报告，但主管部门迟迟不予处理。于门报告，但主管部门迟迟不予处理。于 是物业公司在要王某写出一份是物业公司在要王某写出一份“出现安出现安 全事故责任自负全事故责任自负”的保证书后，向王某的保证书后，向王某 收取收取 2000 元罚款，未作其他处置。后元罚款，未作其他处置。后 王某楼下住户业主李某发现自家天花渗王某楼下住户业主李某发现自家天花渗 水。试问水。试问 1.物业服务企业对住宅装修主物业服务企业对住宅装修主 要应进行哪些监管？要应进行哪些监管？2.本案王某与物业本案王某与物业 服务企业的做法是否妥当？服务企业的做法是否妥当？3.李某如何李某如何 解决王某装修引发的天花漏水问题？解决王某装修
6、引发的天花漏水问题？参考答案：4答：1按照住宅室内装饰装修管理 办法和物业管理条例的有关规定， 物业服务企业应对业主（装修人）装饰 装修活动进行管理，并与装修人签订 装修管理协议 。 对装修人的装修方案进行审批，并 将装修时的注意事项与禁止行为告诉装 修人。 装修过程中应对装修现场进行检查， 监督是否按装修图纸进行，是否符合消 防、卫生等管理规定，是否是指定的人 员在规定的时间内进行装修； 装修完成后，进行现场查验，符合 要求的办理退还装修保证金等手续。 2本案王某的做法不当。王某必 须提交供暖管理单位的批准文件，方可 改动供暖管道位置。 王某对物业公司的监管措施不予理 睬的做法错误，服从物业
7、公司装修监管 是王某的合同与法定职责。 本案物业公司及时检查，责令王某 停止施工、限期恢复，向主管部门报告5后，等做法符合法规与合同要求，是妥 当的。 但物业公司向业主收取罚款的做法 是错误的，物业公司的装修管理不是行 政管理，没有罚款权 3李某可以与王某协商解决天花漏 水问题；可以向物业公司、业委会、居委 会等部门反映情况，请求相关部门协调 督促解决；也可以直接向法院提起诉讼，请 求法院判决解决三、某住宅楼业主全部入住已经三、某住宅楼业主全部入住已经 3 年多年多 了。半年前，在管物业服务企业捷达物了。半年前，在管物业服务企业捷达物 业管理公司接到了顶层业管理公司接到了顶层 501 单元业主
8、的单元业主的 投诉，认为自家在下雨时屋顶渗漏是物投诉，认为自家在下雨时屋顶渗漏是物 业管理公司对房屋维修养护管理不当所业管理公司对房屋维修养护管理不当所 致，要求物业管理公司负责维修并给予致，要求物业管理公司负责维修并给予 一定的经济赔偿。一定的经济赔偿。 试分析：试分析： 1捷达物业管理公司是否应负责捷达物业管理公司是否应负责6维修，并给予维修，并给予 601 单元业主一定的经济单元业主一定的经济 赔偿赔偿?2为了给业主提供良好的居住环为了给业主提供良好的居住环 境，物业管理公司应采取哪些维修方式境，物业管理公司应采取哪些维修方式 做好房屋的维修养护工作做好房屋的维修养护工作?答： 1 捷达
9、物业管理公司是否应负责维修 并给予赔偿，要视具体情况而定。(2 分)必要时，需进行技术鉴定确定原因：（1）如果屋顶漏雨是由于建筑施 工质量问题造成，因为物业处于 5 年保 修期内，应由建设单位负责维修，物业 管理公司不须为此承担责任，但应积极 协助业主联系建设单位及时解决问题。 （2）如果屋顶漏雨是由人为破坏 造成的，应由损坏责任人承担维修责任。 物业管理公司可以予以协助。 （3）如果屋顶漏雨是由 501 业主 自己不当装修导致，则应由其自身承担 责任。(2 分)7（4）如果确是物业管理公司在房屋 维修养护管理工作中失职所造成的问题， 物业管理公司应该承担责任，负责修复 并赔偿损失。 2物业公
10、司应采取以下方式做好房屋 的维修工作： （1）房屋的重点部位和可能的老 化、损毁采用预防性维修方式 （2）对发生问题或性能降低部位 采用事后维修方式。 （3）对意外事故引发的问题采用 紧急抢修方式。四、四、2006 年年 8 月，张小姐购买了某大厦月，张小姐购买了某大厦 一套住宅。一套住宅。2006 年年 10 月月 9 日，办理入日，办理入 住手续，大厦住手续，大厦物业服务合同物业服务合同中一条中一条 约定：物业公司负责维护小区的公共秩约定：物业公司负责维护小区的公共秩 序，包括巡视、门岗值勤、盘查可疑人序，包括巡视、门岗值勤、盘查可疑人 员；如物业公司违反合同的约定，未达员；如物业公司违反
11、合同的约定，未达 到约定的管理目标，造成业主经济损失到约定的管理目标，造成业主经济损失 的，物业公司应给予业主赔偿。的，物业公司应给予业主赔偿。20078年年 7 月的一天凌晨，张小姐在朦胧中被月的一天凌晨，张小姐在朦胧中被 响动惊醒，起身查看，发现屋中异常，响动惊醒，起身查看，发现屋中异常， 认为家中发生盗窃，马上打物业公司值认为家中发生盗窃，马上打物业公司值 班电话，物业公司管理员随即赶到现场，班电话，物业公司管理员随即赶到现场， 并打并打“110”报警。经民警对现场进行勘报警。经民警对现场进行勘 察，发现屋内有翻动的痕迹。业主报案察，发现屋内有翻动的痕迹。业主报案 时称家中丢失了项链时称
12、家中丢失了项链 1 条、手机条、手机 1 部、部、 现金现金 900 元，案件一直未侦破。张小姐元，案件一直未侦破。张小姐 认为，由于物业公司监管不严，监视装认为，由于物业公司监管不严，监视装 备失效，保安人员失职，导致发生入屋备失效，保安人员失职，导致发生入屋 盗窃案件，差一点造成人身伤害。故向盗窃案件，差一点造成人身伤害。故向 法院提起诉讼，要求物业公司承担违约法院提起诉讼，要求物业公司承担违约 责任，赔偿被盗财物经济损失。试分析责任，赔偿被盗财物经济损失。试分析 此案中物业管理公司要否承担违约责任，此案中物业管理公司要否承担违约责任， 赔偿损失？赔偿损失？ 答： 本案物业服务企业是否要承
13、担承担违约 责任、赔偿损失，要视情况而定 要明确物业服务企业提供的安全服 务为公共区域的治安防范服务，而非业 主家中的安全保障服务。 物业管理条例36 条规定：物业9服务企业未能履行物业服务合同的约定， 导致业主人身、财产安全受到损害的， 应当依法承担相应的法律责任。所以本 案的关键是看物业公司有无按合同约定 履行义务。若张小姐能举证证明物业服务企业 工作人员在巡视、门岗值勤、值班监控 等方面失职违约，导致事件发生，且能 证明自己的实际损失，则物业公司须承 担必要的责任，赔偿损失； 反之，如果物业公司采取的防范措 施得当，公共区域没有治安隐患，保安 员尽职尽责，张小姐不能举证物业公司 有违约失
14、职之处，则物业公司不应承担 赔偿责任。 另外，本案偷盗刑事案件未侦破， 张小姐的损失无法准确界定，张小姐如 不能向法院提交其他证据证明其所受到 的损失。物业公司也不用承担张小姐主 张的赔偿。10五、某日晚五、某日晚 7 点，业主刘先生把汽车停点，业主刘先生把汽车停 在小区的地下车库里。第二天早上，他在小区的地下车库里。第二天早上，他 发现车不见了。刘先生立即将这事告诉发现车不见了。刘先生立即将这事告诉 了车库保安，同时打了了车库保安，同时打了 110 报警。公安报警。公安 机关根据保安监控中心的录像判断，事机关根据保安监控中心的录像判断，事 发当晚录像中一个戴墨镜的人很可能就发当晚录像中一个戴
15、墨镜的人很可能就 是盗车者。半年过去了，车子仍未找回。是盗车者。半年过去了，车子仍未找回。 刘先生认为，他每月向物业公司交刘先生认为，他每月向物业公司交 350 元的停车费，车子被盗，物业公司负有元的停车费，车子被盗，物业公司负有 不可推卸的责任，理应对车辆被盗损失不可推卸的责任，理应对车辆被盗损失 给予赔偿。物业公司却表示，公司不负给予赔偿。物业公司却表示，公司不负 责小区内车辆的安全，不用赔偿，因为责小区内车辆的安全，不用赔偿，因为 双方签订的双方签订的停车服务协议停车服务协议规定，公规定，公 司收取的司收取的 350 元停车费只是车位出租费，元停车费只是车位出租费， 不是保管费。而刘先生
16、指出，他的车子不是保管费。而刘先生指出，他的车子 被盗时，车库出口的栏杆已损坏两月有被盗时，车库出口的栏杆已损坏两月有 余，在栏杆未坏之前，汽车进出需要刷余，在栏杆未坏之前，汽车进出需要刷 卡，栏杆坏了后，汽车出入不用刷卡，卡，栏杆坏了后，汽车出入不用刷卡， 也没有任何盘查，自己的出入卡尚在，也没有任何盘查，自己的出入卡尚在， 车已丢失，因此物业公司服务有过失，车已丢失，因此物业公司服务有过失， 理应赔偿。双方为此分陈己见，各执一理应赔偿。双方为此分陈己见，各执一 词。请你评析词。请你评析 1此案物业公司是否应此案物业公司是否应11对刘先生做出全额赔偿？对刘先生做出全额赔偿？2物业公司物业公司 如何做好此类风险防范？如何做好此类风险防范？答案： 此案物业公司应该对刘先生做出赔 偿 因为： 1尽管业主与物业公司签订的 停车服务协议有收取的 350 元停车 费只是车位出租费的约定，但此种约定 不一定合法，不少城市制定的有关停车 管理办法都有只要收费，就有保管之责 的规定，此种情况下， 停
