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1、第11章 城市用地分类及其适用性评 价一、城市用地概述 二、城市用地适用性评价 三、城市用地的分类与用地构成一、城市用地概述1、城市用地的概念城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称，是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的空间。通常所说的城市用地，既是指已经建设利用的土地，也包括已列入城市规划区域范围内尚待开发建设的土地。32、城市用地的属性 （1）自然属性： （不可移动性、耐久性和不可再 生性等） （2）社会属性：（依附于拥有地权的社会权力） （3）经济属性：通过人类社会活动而体现出的经 济价值； （4）法律属性：土地权益及其转让等，通过法律 保障。3、城市用地的价值（1）
2、使用价值：可用作城市活动场所，由于区 位、地质等差异影响使用价值；（2）交换价值：可作为商品进入市场，具体表 现为地价、租金或费用等，2009年全国土地出 让价16000亿元，约占全国地方财政收入的一半，土地的经济产出在城市发展中起着非常重要 的作用。4、城市用地区划1）定义根据不同目的和使用方式，将城市用地划分成不同的范围或区块，以表达一定用途、权属、性质、或量值。2）类型 行政区划：确定城市各行政单位（如市区、郊 区、市、区、县、乡、镇等）的界限和性质； 用途区划：按照所确定的土地利用功能和性质 ，对土地用途进行划分，如工业用地、绿化用地 等； 权属区划：对地产或房产的所有权所做的区划 ，
3、如国有土地、集体土地和地籍区划等； 地价区划：根据土地的区位、环境、性状等因 素、确定土地的价值，作为进入市场进行交换的 依据。72009年广州市工业用途基准地价图82009年广州市商业用途基准地价图92009年广州市居住用途基准地价图 105、城市用地的归属与管理（1）城市用地的归属中华人民共和国土地管理法规定“中华人民共和国 实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所 有制”；“城市市区的土地属国家所有”。（2）城市用地的管理“国务院土地管理部门统一负责全国土地的管理和监督 工作”，设置县级以上的土地管理机构，行使管理职能。 在城市建设用地管理方面，通过土地利用总体规划和城市 总体
4、规划相衔接，通过城市规划管理、城市土地管理相协 调的过程，合理有效地利用城市土地，推进城市的建设和 发展。城市用地适用性评价是对土地的自然环境，按照生态系统需求、城市规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度、以及城市建设的经济性与可行性的评估。二、城市用地适用性评价12二、城市用地适用性评价（一）城市与自然环境 （二）自然环境条件分析 （三）城市用地适用性评定 （四）城市用地的选择13人类是自然界的组成部分,城市是人类改造自然的结果 1、城市区位与自然环境（选择自然环境阻力最小的地方，保障城市的发展与营运） 2、人类构筑的人工环境与所处的自然环境交互作用 形成城市环境形态。城市环境
5、的作用:积极作用人类生活环境中有了大幅度改善消极作用城市内部问题很多，对整个自然环境的破坏作 用很大城市规划的作用充分发挥城市的积极因素，尽量抑制消 极因素（一）城市与自然环境14l自然条件影响城市选址 商业城市多在水陆交通干线上 大运河沿线、尼罗河 沿线 军事要塞多选择易于攻守地形 雅典、北京 工业城市多靠近矿产资源产地 唐山、阳泉，克拉玛 依、大庆 l自然条件制约城市规模和形态 水对北方地区或土地资源对山区城市的制约 地形地貌对城市形态的制约 兰州、江南水乡 山区城市的道路系统 l自然条件的改变影响城市的衰落 丝绸之路的兴衰影响敦煌、嘉峪关 陇海铁路影响沿线 大运河的兴衰 矿产资源的发现和
6、枯竭3、自然环境条件对城市生成与发展的影响15远去的城市玉门164、城市对自然环境的反作用 用地结构变化，地面植被被破坏北京西山的森林元明清被砍伐 ，风沙很大 城市能量释放，形成“热岛效应”大城市的“热岛效应” 超量开采地下水，引起地面沉降上海、天津、太原的地面沉降 ， 城市污染，影响全球生态环境 废气、污水、固体废弃物、噪音电磁 波 城市发展，影响自然资源的开发利用城区下面的煤矿不能开采17（二）自然环境条件分析在城市规划与建设中，自然环境 的作用与影响是作为一项基础条件而存 在并给予考虑的。影响城市规划与建设 的自然条件是多方面的，这些要素以不 同的程度，不同的方式和从不同的范围 对城市产
7、生着影响。181920自然环境条件对城市规划和建设 的影响分析，还须要考虑下列情况： 1）由于地域的差异，自然条件相殊，同 样的自然要素对于不同城市的影响并不相 同； 2）有些自然要素的影响，须要超越所在 的局部地域，从更大的区域范围来评价其 利弊； 3）各种自然环境要素之间，有的有着相 互制约或抵消的关系，有的则相互配合加 剧了某种作用。211、地质条件（1）建筑地基重点在城市用地选择和工程 建设有关的工程地质分析1、地表物质组成 2、地质构造特征类别类别承载载力（t/m2 ）类别类别承载载力（t/m2）碎石（中密）40-70细细砂（很湿）（中密）12-16 角砾砾（中密）30-50大孔土1
8、5-25 粘土（固态态）25-50沿海地区淤泥4-10 粗砂、中砂（中 密）24-34泥炭1-5细细砂（稍湿）（ 中密）16-2223l 工程地质条件 l建筑土质与地基承载力 l自然地基类别与建筑物的承载力。 （碎石、角砾、粘土、粗砂、中纱、细纱） l直接关系到城市建设的安全。 l地基土选择应该注意的方面： l湿陷性黄土：受湿后引起结构变化而下陷，导致建筑的 损坏。 l膨胀土：受水膨胀，失水收缩 l沼泽地区经常处于饱和状态，地基承载力较低措施： 降低水位，排除积水。24成都德阳绵阳江油窦团山龙龙门门山山四川盆地四川盆地龙泉山绵阳市 地质构造分析地表断裂隐伏断裂25某镇规划方案的修改示意未发现断
9、裂带前的规划方案未发现断裂带前的规划方案 隐伏 断裂返返 回回隐伏 断裂26某镇规划方案的修改示意发现断裂后的修改方案发现断裂后的修改方案沿断裂带走向布置100米宽的卫生防护带返返 回回28（2）滑坡与崩塌确定滑坡地带与稳定用地边界 距离，以避免不稳定坡面，若 不能避免，须采用工程防护措 施30滑坡是斜坡上的岩土体在中立作用下整体 向下滑动的地质现象。 在选择建设用地时避免不稳定的坡面31崩塌：陡峭斜坡上的岩土体突然崩落、滚 动、堆积在山坡下的地质现象。菲律宾南部山体滑坡甘肃省东乡县塌陷滑坡甘肃省舟曲泥石流灾害甘肃省舟曲泥石流灾害（3）冲沟间断水流冲刷形成的沟槽，其切 割地面、使其破碎，对土地
10、利用 不利（4）地震：地壳断裂构造 运动引起的自然地质现象。以构造地震为主，多发生在 活动断裂到地区，影响城市 用地选择、建筑布置 、抗 震设防等 避免在强震区建设城市 按照用地的设计烈度及地质、地形，安排相宜的城市设施烈度在9度以上地区不宜作为城市用地41p城市规划中的防震措施 （1）确定建设地区的地震烈度，制定各项建设工程的 设防标准。（基本烈度和设计烈度）（2）强震区不适宜建设城市。（3）按照设计烈度与地质、地形条件，安排城市设施 。（4）有活动断裂带的地区，规划城市建设用地要慎重 。（5）地震断裂带上一般设置绿化带，不得进行建设。（6）在城市的上游不适宜建设水库，以免危及城市安 全。
11、p矿藏422、水文条件江河湖泊等水体，不但可作为城市水源，同时江河湖泊等水体，不但可作为城市水源，同时 它还在水运交通、改善气候、稀释污水、排除雨水它还在水运交通、改善气候、稀释污水、排除雨水以及美化环境等方面发挥作用。以及美化环境等方面发挥作用。（1）水文条件44l在建设实践中，由于对水文条件的考 虑不足造成不良后果的例子屡见不鲜。l江流上游修建水闸，使得下泄水量减少，导致航道 淤积；l大江流速高于夹江，使得排污口水被逼流入夹江， 影响水质。45（2）水文地质条件:指地下水的 存在形式、含水层厚度、矿化度、硬度 、水温以及动态等条件。l地下水分为上层滞水、潜水和承压水 。后两者是城市水源。承
12、压水是城市主 要水源。l地下水开采过量，地下水位下降，会 形成“漏斗”造成水质污染，严重会形 成地面塌陷。47l对地下水污染比较严重的项目不应该 建设在地下水的上游方向。l地下水的流向应该与地面建筑用地的 分布以及其他自然条件一起考虑。防止 地下水受到工业排放物的污染。48l地下水的水质 、水温由于地质 情况和矿化程度 不一样，对城市 用地和建筑工程 的适用性应该引 起注意。l城市规划布局 中，地下水的流 向与地面建设用 地的分布以及其 他自然条件都要 考虑。493、气候条件气候条件对城市规划与建设有着多方面的影响，尤其在为居民创造适宜的生活环境、防止环境污染等方面，关系十分密切。（1）太阳辐
13、射：是具有重要的卫生价值，同时也是取之不竭的能源。分析研究城市所在地区的太阳运行规律和辐射强度，对建筑的日照标准、间距、朝向的确定、建筑的这样设施以及各项工程的热工设计，将有所依据。50（2）风象：由风向和风速组成，表示风向最基本的一个特征指标叫风向频率。风向频率一般是分8个或16个罗盘方位观测、累计某一时期内（一季、一年或多年）各个方位风向的次数，并以各个风向发生的次数占该时期内观测累计各个不同风向（包括静风）的总次数的百分比来表示。表示风速是按每个风向的风速累计平均值来表示的。根据城市多年风向观测记录汇总所绘制的风向频率图和平均风速图叫风玫瑰图。515253l静风：无风，盆 地、峡谷城市的
14、静 风频率最高，烟气 滞留城市上空无法 吹散。盛行风向 全年只有一个盛行风向且相对风向频率最小，工业区放在虽小风频上风向，居住区在下风方向； 全年拥有两个盛行风时，避免工业区在上风向，一般将工业和居住区布置在盛行风两侧。56l盛行风向按照城市不同风向的最大频率来确 定。 l工业区应该位于盛行风向的下风向，即最小 风频的上风位。 l当城市拥有两个方向的盛行风向时，工业区 要布置在盛行风向的两侧。 l规划楔状绿地插入城市，引导风向；道路系 统与冬季盛行风向成一定角度，减轻寒风对 城市的侵袭。57局地环流除大气候风外，城市地区由于地形的不同特除大气候风外，城市地区由于地形的不同特点，所受太阳辐射的强
15、弱不易，以及热量聚散速点，所受太阳辐射的强弱不易，以及热量聚散速度的差异，会形成局部地区的空气环流，即地方度的差异，会形成局部地区的空气环流，即地方风，如城市风、山谷风、海陆风等。风，如城市风、山谷风、海陆风等。（3）温度和降水和湿度 根据气温考虑城市的降温、采暖和能源消耗 工程选址考虑工业工艺对气温条件的适应性 通过城市人口与建筑密度控制、绿地建设和水面等开敞空间布置减小城市热岛 对于暴雨洪灾频率较高地区要注重城市排水设 施布置； 湿度的大小不但对某些工业生产工艺有所影响，同时对居民有否舒适的温热感的居住环境，也有一定的关系。4、地形条件城市各项工程建设总是要体现在城市用地上，不同的地形条件
16、，对规划布局、道路走向、线型、各种工程的建设以及建筑的组合布置、城市的轮廓、形态等都有一定的影响。名称绝对绝对 高度 （m）相对对高度 （m）名称绝对绝对 高度（ m）相对对高度 （m）极高山50001000高丘陵200-500200高山3500-50001000低丘陵200 -50050 -200高中山1000-35001000高原1500200中山1000-3500500-1000高平原200-150020 -50低中山1000-3500200-500低平原20020低山500-1000200-500我国地形分类65由于城市需占用较大地域，且为 了便于城市的建设与营运，多数城市是 选择在平原、河谷地带或是低丘山冈、 盆地等地方修建。地形条件对规划与建设的影响，具体有以下方面：（1）影响城市的布局和平面结构67（2）地面的高程和
