W置业有限公司成本控制

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1、W 置业有限公司成本控制置业有限公司成本控制3 W 置业有限公司成本控制现状分析 3.1 W 置业有限公司简介及其财务评价 3.1.1 W 置业有限公司简介 W 置业有限公司成立于 2004 年 1 月，该公司组织机构完善，技术力量雄厚， 始终坚持“质量第一、信誉至上、打造品牌”的原则与“健康生活、真诚奉献”的发展 宗旨和目标，狠抓安全文明施工，加强施工人员的安全质量意识，不间断的对职 工进行培训以提高职工的业务水平，凭借优质的建设质量、良好的服务水平，在 房地产业逐步树立起优质的品牌。 该公司下设总经办、行政部、开发部、工程部、财务部、经营部和销售部等 部门，拥有管理、技术人员及销售人员 7

2、8 人，涉及工民建、建筑、结构、给排 水、预决算、房地产开发和市场营销及其相关专业，具备综合开发房地产的丰富 经验和能力。公司采用先进的设计理念、专业的施工建设、完善的配套设施和贴 心的物业管理，力求为广大消费者提供最经典的楼盘，是所在地市发展势头和社 会声誉最好的房地产开发企业之一。 3.1.2 W 置业有限公司财务评价 (1)资产负债表分析 资产负债率反映开发项目用债权人提供资金进行经营活动的能力，并反映 债权人发放贷款的安全程度。由表 3.1 中的资产负债率的情况来看，W 置业有限公 司的资产负债率呈现逐年递减的趋势，说明其经营活动的能力正在逐年降低。 流动比率反映流动资产在短期债务到期

3、以前可以变为现金用于偿还流动负 债的能力。由表 3.1 中的数据情况来看，W 置业有限公司的现金的偿还能力在之前 比较强，但是 2013 年 2 月份的比率较低，说明其在开发的项目现金回笼较少，还 不足以偿还流动负债。但是根据流动资产的数据趋势，流动资产的数量是在逐年 提高的，这就说明企业有较强的支付能力，同时企业变现的能力在逐渐提高。 速动比率反映项目流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力，根据表 3.1 中的数据可知，截止 2013 年 2 月末公司用于偿付流动负债的能力逐渐降低，降 至行业平均值以下。 另外对表 3.1 中变化较大的无形资产进行分析：2012 年末，无形资产较 2011

4、 年降幅较大，主要是将原储备的一个地块进行了开发。剩余的 2315 万元为另外一宗储备土 地，该土地是公司 2005 年 3 月份通过招拍挂取得，用途为商住，面积为 38211 平方米，对该块土地暂无开发计划。 结合当下的房地产政策可知，由于国家通过宏观调控来控制房价，使得房地 产企业正在面临着各种转型，其中尤以企业盈利模式的转变最为突出。过去的房 地产开发企业主要依靠对土地进行囤积，等待土地价值上涨这种方式盈利，如今 政策不允许，房地产企业的盈利模式发生转变，从依靠土地盈利转变为依靠最终楼盘。因 此这就要求房地产企业，在控制成本的同时要提高产品的差异化，使得 自己的楼盘能够在众多楼盘之中脱颖

5、而出，这才是房地产企业新的盈利模式。 (2)历年开发项目的成本分析 该公司从 04 年 8 月的第一个项目 A 项目开始，共开发建设如下楼盘，开发建 筑面积近 17 万平方米，所建工程合格率 100%，除其中的两个楼盘外，其余项目均 已售罄。剩余项目中 C 二期的楼盘已销售达 94%；项目 D 的楼盘也已销售 9458 平 方米，剩余部分借公司计划自主经营或对外出租。各项目的销售数据如下表所示：通过以上数据，对各项目的销售业绩进行评价：首先，根据利润等于收入减 去成本，得出每个项目的成本等于销售收入减去利润，再根据开发面积计算出每 平方米的成本价格，得出各项目的数据： 根据上表的数据可以看出，

6、随着时间的推移，该公司的单位面积成本在逐年 的上升中，而成本利润率却在逐年的下降。单位成本的增加在排除物价上涨的影响之后，可能由几种原因造成，首先是土地成本的加大，国家政策的宏观调控和 土地的稀缺性造成的土地价格在逐年的攀升；其次，由于地产企业之间的竞争逐 渐加剧，房价又在政策的推动下趋缓，使得企业只能从自身降低成本来提高利润 水平。 (3)再根据近三年的销售情况做一个年度销售业绩的评价 近三年，该公司销售收入平稳，近三年销售利润率高于行业平均值，说明其 开发的房地产具有较强的盈利能力。 该公司 2010 年、2011 年、2012 年以及 2013 年 1-2 月份分别实现销售收入 1615

7、7 万元、16032 万元、15957 万元、1591 万元，近三年及即期销售收入构成如 下： 投资回报率等于年利润总额除以总投资，与行业平均值的比较，若小于行业 平均值则可行。从以上三年的投资率来看，虽然呈现的是一个逐渐下降的趋势， 但是依然是高于行业平均值的，可见项目至少还是盈利的，可是仅高于行业的平 均值有限的范围，我们都知道房地产的开发是个将大量资金长期耗费在一个项目 中的，这其中的资金成本就需要企业近可能的用利润来进行弥补，因此利润率显 然还是偏低，归根结底还是要从成本控制上来解决。 因此，为了分析公司在成本控制方面可能存在的具体问题，提取了该企业最 新的一个项目的部分数据进行简要的

8、案例分析，希望能从具体的案例中发现该公 司共性的问题，为其成本的降低提供一些行之有效的帮助。 3.2 W 置业有限公司 Y 项目简介及其财务评价 3.2.1 Y 项目简介 Y 项目与该市“新一中”咫尺对望，地段上佳。汇集了全国多家专业公司的力 量，规划优越，倾力打造的一个人文型高档社区。项目共由 7 个组团的高层、小高 层住宅所组成。绿化率达到 52%，总户数约为 6000 多户，整个社区共设置 6 个出 入口，共同形成小区的对外交往空间，为目前该市体量最大的优质住宅小区项 目。本项目对园林景观作了细致的规划，是经开发商及各合作企业投入大量精力 反复调整形成的英伦景观体系，是项目价值最有力的支

9、撑之一。项目小区道路系 统采用完全人车分流的交通体系，是目前该地市场上所不具备的。同时拥有自身 完善的社区配套，设置有健康休闲型社区中央会所，篮球场、网球场、儿童游乐 区、休闲广场错落分布在园林之中，满足业主康体娱乐就在家门口便利需要。 Y 项目规划总用地面积 80691.57 平方米，规划总建筑面积 382221.57 平方米， 其中地上 265382.01 平方米，包括：住宅 249369.69 平方米，幼儿园 6300 平方米， 物业管理 1861 平方米，商业 7206.05 平方米，其他配套建筑 645.27 平方米；地下 116839.56 平方米，包括：储藏室 28808.66

10、平方米，车库 85557.90 平方米，设备用房 2473 平方米。项目容积率 3.29，建筑密度 19.93%，绿地率 40.00%。项目共建设 住宅 19 栋，其中 32 层住宅 4 栋、28 层住宅 13 栋以及 11 层住宅 2 栋。提供住宅 2607 户，停车位 2734 个，其中地上 326 个，地下 2408 个。 3.2.2 Y 项目财务评价 (1)项目财务效益分析 以下选取的是与 Y 项目处于就近位置的项目进行销售价格的比较，可比项目 情况见表 3.7。 本项目有地理位置的优势，周边优美，故本项目在价格竞争上具有较强优势。 2013 年 4 月 Y 项目开盘后，该项目住宅均价

11、为 5300 元/m2 ，普遍高于周围楼盘住宅均价。本项目总建筑面积 382221.57 平方米，可售面积 363736.3 平方米，其中：住 宅 249369.69 平方米、商业 7206.05 平方米、地上车位 326 个、地下储藏室 28808.66 平方米以及地下车库 85557.9 平方米（2408 个） 。预计实现销售收入 130454 万元， 利润总额 20080 万元，投资利润率（按年折算）和销售利润率分别为 6.49%、 15.39%，内部收益率 16.63%，财务净现值 8641 万元，投资回收期 2.78 年。Y 项目 主要财务评价指标如表 3.8 所示。(2)与同类项目

12、财务收益比较分析 选取与 Y 项目同期开发，规模类似和规模差别较大的另外两个项目进行对比 分析，如表 3.9 所示，主要对比分析如下指标：投资利润率、销售利润率、内部收 益率、投资回收期。 其中，内部收益率的计算式相对客观的，针对不同方案不同项目的经济比较 提供相同的基础，包含了项目整个的建设周期，内部收益率越高，表示投入的成 本相对较少。从上表中可看出 Y 项目的内部收益率相对偏低，表示项目投入的成 本较高。通过对 Y 项目的成本造价进行分析，得出的结论是 Y 项目为了打造高质 量的小区，在追求高质量和差异化中单位成本提高了 1500 元，这无疑是一个不小 的数目。除了内部收益率，还可以看到

13、该项目的投资利润率，销售利润率都偏低，可见该项目本身的盈利能力较差。一味的追求差异化造成的就是低利润甚至 亏损，而企业如果不以追求利润最大化为目标，将面临着很多严峻的考验。因此 在追求差异化的同时也要考虑成本的高低。 综合分析 Y 项目成本增加的原因，发现该项目在园林、外墙、太阳能、电 梯、室外自来水、防盗门、车库、地暖、室外地下电线、屋面防水保温等方面有 明显高出普通楼盘的成本变化。其中我认为在有些方面的成本可以稍作降低，例 如园林成本每平方米超过普通楼盘 400 元，屋顶天窗 1500 元/个，数字彩色对讲系 统 2000 元/户。而有些成本的增加我觉得十分有必要，看似成本增加，其实是为了

14、 降低后期的修理维护费用，是一种无形之中对成本的降低，例如在地暖方面，每 平方米增加 6 元可降低地面开裂问题；采用锻造一体式铜分水器，每路分水器价格 增加 50 元，可以解决渗漏问题；屋面瓦采用石纹平板瓦，每块价格增加 17 元，可 以增加增加使用年限，降低维修次数；外墙采用聚氨酯现场喷涂发泡保温，可有 效地防止外墙裂缝，每平米增加 130 元；内墙采用耐碱网格布抹灰，彻底解决内墙 裂缝现象，价格每平方米增加 5 元以上；采用甲级防火防盗特制防盗门，每户增加 500 元；采用不锈钢无负压供水设备，彻底解决高层供水难问题，每套价格多出 65 万元；室外自来水给水管采用 PE 管材，增强使用寿命

15、，每米增加 70 元；除此之外 该项目还有许多先进技术都在增加了使用价值的同时提高了单位成本，但是需要 注意的是与人民生活息息相关的例如水、电、门等必需品，就是应该采用优质的 材料，一方面可以提高楼盘的品质，一方面可以降低后期的维护修理费，而有的 价值不是每个业主都有需求，增加了成本的同时对房价的提高会丧失部分的目标 购买人群。(2)与同类项目财务收益比较分析 选取与 Y 项目同期开发，规模类似和规模差别较大的另外两个项目进行对比 分析，如表 3.9 所示，主要对比分析如下指标：投资利润率、销售利润率、内部收 益率、投资回收期。 其中，内部收益率的计算式相对客观的，针对不同方案不同项目的经济比

16、较 提供相同的基础，包含了项目整个的建设周期，内部收益率越高，表示投入的成 本相对较少。从上表中可看出 Y 项目的内部收益率相对偏低，表示项目投入的成 本较高。通过对 Y 项目的成本造价进行分析，得出的结论是 Y 项目为了打造高质 量的小区，在追求高质量和差异化中单位成本提高了 1500 元，这无疑是一个不小 的数目。除了内部收益率，还可以看到该项目的投资利润率，销售利润率都偏低，可见该项目本身的盈利能力较差。一味的追求差异化造成的就是低利润甚至 亏损，而企业如果不以追求利润最大化为目标，将面临着很多严峻的考验。因此 在追求差异化的同时也要考虑成本的高低。 综合分析 Y 项目成本增加的原因，发现该项目在园林、外墙、太阳能、电 梯、室外自来水、防盗门、车库、地暖、室外地下电线、屋面防水保温等方面有 明显高出普通楼盘的成本变化。其中我认为在有些方面的成本可以稍作降低，例 如园林成本每平方米超过普通楼盘 400 元，屋顶天窗 1500 元/个，数字彩色对讲系 统 2000 元/户。而有些成本的增加我觉得十分有必要，看似成本增加，其实是为了 降低后期的修理维护费用，是一种无形之中对成本