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1、A 市碧水云天房地产开发项目风险管理市碧水云天房地产开发项目风险管理3 A 市碧水云天房地产开发项目各阶段风险识别 3.1 A 市碧水云天房地产开发项目概况 3.1.1 项目背景 A 市的城市总体规划确定城市性质为：鲁南重要的区域性中心城市，历史、文 化旅游名城及商贸集散地。近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌 发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强，在 2008 年揭晓的“第八届全国县域经 济基本竞争力百强县”名列第 22 位。我国“十一五”期间住宅发展的总体目标是 2010 年城镇人均使用面积 21，2015 年人均使用面积 25，住宅建设质量有明显改善。 在今后 10-15
2、年内人均居住面积将达到这个要求。根据 2006 年 12 月底制定批准的A 市市城市总体规划（2006-2020 年） ，A 市 2010 年中心城区城市人口为 44 万，中 心城区建设用地约 51 平方公里，人均建设用地 116 平方米；2020 年中心城区城市人 口为 62 万，建设用地约 75 平方公里，人均建设用地 115 平方米。 A 市城区建国以后特别是改革开放以来，规模扩展较快。50 年前的 A 市城区面 积只有 0.6 平方公里，城区主要道路不足 4 公里。目前城区建成区面积已达到 40 多 平方公里，城市人口 39 万，道路长约 380 公里,绿化覆盖率达 40以上，昔日的旧
3、 县城已发展成为初具规模的发展中现代化城市。但是随着 A 市经济的快速发展和创 建大市、名市、强市步伐的加快，该区域的改造势在必行。因此，为合理配置城市 土地资源，提高土地利用率，优化城市空间布局，落实城市规划，改善人民群众的 生活工作环境，提高生活质量，提升城市品位，扩大内需，拉动经济增长，以推动 城市经济发展和社会进步。 3.1.2 项目开发单位简介 A 市房地产综合开发公司成立于 1987 年。现有员工 188 人，其中专业技术人员 51 人，年开发规模 10 余万平方米，年产值 0.85 亿元，是鲁南地区技术力量较为雄 厚的开发企业，名列山东省建设系统五十强企业。 公司成立以来，始终坚
4、持以人为本，建精品小区，科学管理，创一流企业的 宗旨，先后开发建设了北门里、春秋阁、新兴、阳光丽景等 20 多个住宅小区及组团； 完成了大同路、河滨路、府前东路、龙泉路、北门里街及火车站广场和民族大厦、 金河大厦等项目的建设，开发总面积突破 200 万平方米，总投资 15 余亿元，工程合 格率 100%，优良率 60%以上。实现了企业和城市的同步发展，获得了主管部门和市 民的一致好评。 随着企业的发展，公司在 A 市率先通过了 ISO9000-2000 质量管理体系认证，率 先成立商品房售后服务部，率先推行物业管理，走在了 A 市房地产开发企业的前列。 目前，公司借助市委、市政府全面实施城市新
5、一轮总体规划之机，以优良上乘 的施工质量、功能齐全的各套型商品房、景致优雅的居住环境、一流的服务质量、 高效的工作效率、务实的工作作风，开发建设各类新颖、美观的生活住宅小区，为 居民提供优美舒适的生活环境，为 A 市经济繁荣和市民安居乐业做出全新的贡献。 3.1.3 项目建设内容 该项目地段位于 A 市城区中心，拆迁改造规划占地面积约 20 万平方米。该区域 拆迁居民约计 747 户，单位 17 个，拆迁房屋总建筑面积约 22.2 万平方米，其中单位 产权房屋约 2.2 万平方米，居民私房约 20 万平方米。 根据当前形势的发展，扩大内需已成经济工作重点。加快民生工程、基础设施、 生态环境等方
6、面建设， 、改善民生被放在相当突出的位置。民生工程位列进一步扩大内需各项建设之首，通过加大对民生工程的投入力度，改善居民生活、增强消费能 力，以拉动消费、促进发展的意图十分鲜明。 A 市按照规划进行东扩，该地段处于城市的中心位置，土地价格飚升，使用价 值升高，加之相关基础设施的疏通改造，不仅有利于整合用地，优化了土地的配置， 而且有着较好的经济效益。 3.2 项目投资决策阶段的风险识别 投资决策时期往往由于国家和 A 市政府实施房地产新政而带来的风险；同时， 碧水云天项房产开发时机的选择也可能带来风险。具体来说分为以下两个方面。 3.2.1 政策环境风险 由于未来房地产宏观调控政策的变化而导致
7、碧水云天项目出现的损失称作政策 风险。建筑业由于与国民经济的发展紧密相关，国家宏观经济调控往往会决定房地 产项目的命运。以 2009 年经济危机为例，美国的房地产危机是全球经济危机的导火 索。2009 年全球发生经济危机，为了避免其影响，我国的政府实施 4 万亿的刺激计 划下，我国房地产形势并未受其影响，却导致 2010 年上半年房地产市场出现反弹。 土地的市场价格也随之上涨；房地产开发企业为保证利润将房价提到高位，使 2010 年公司面临调控风险。政策环境通常来说可以分为多种，包括产业、土地等政策32。 国家正是通过以上各种手段（如税收、金融工具等）进行调控的。A 市房地产 公司应成立专门的
8、政策研究室，应时刻注意调控政策的变化，一旦有关房地产政策 发生改变，则需要分析这种变化对本项目潜在的不利影响，如成本、售价影响，制 定相应的风险应对策略，避免由政策变化带来的风险和损失。 3.2.2 开发时机风险 A 市碧水云天房地产项目建设时，正值地产行业处于利好阶段，国家经济处于 上行周期。A 市房地产公司采取分期开发、滚动回笼政策，现在开发至销售开始可 能房价正处于高位。而且将来国家宏观调控政策复杂多变。但是如果现在不开发， 现在土地获取成本持续上升，势必导致未来房价处于高位，将面临价格风险。 3.2.3 经济环境风险 碧水云天项目的经济环境风险通常是指 A 市近几年以及未来的经济形势对
9、本项 目的影响；A 市房地产市场的供求因素的变化；该项目所处地段是否处于 A 市经济 发展的核心地段以及未来经济是否有通胀风险等。A 市地产商在进行投资之前，需 要对经济环境实施密切关注，确保把握正确的时机下，才有避免经济环境风险。针 对项目所处的经济环境，开发商需要密切关注的变化：房地产新规新政、项目审批 流程、区域经济发展的变化、银行贷款政策、调研房地产需求现状及趋势。 3.3 项目前期阶段的风险识别 3.3.1 筹资风险 筹资风险是项目前期阶段常见的风险。由于占地面积较大，A 市碧水云天房地 产项目需要前期投入的资金量较多。通常来说，与建设项目有关的贷款主要有抵押 贷款、短期贷款、存款抵
10、押等33。银行贷款由于其便利可靠性，往往是是房地产项 目主要资金的来源，但是由于面临着宏观调控政策，房地产企业往往很难从银行获 得信贷支持。利率风险就是在这种背景下产生的，是利率的变化而给开发商带来的 风险34。投资商往往因使用民间借贷付出更多的利息，导致损失。 3.3.2 土地获取风险 土地获取风险主要来自土地的社会经济属性以及土地投标面临的风险。土地社 会经济属性是指人类的社会活动给予土地的属性，如政府规划、产权性质等。土 地成本的控制非常关键，直接关系到全局规模，在确定投资对象前，要反复论证项目可行性、对占用资金过多的项目果断放弃、选择能升值的地块来进行运作，控制 风险。 碧水云天所处地
11、段产权混乱、拆迁成本不确定，因此该项目存在土地获取风险。 3.3.3 规划设计风险 在产品设计与规划阶段，要设定房地产的参数、为达到相应市场定位而要采取 结构和设备器材的方案，包括产品的层次、外观设计等，一个完整的规划也包括成 本预算、工期等因素。设计风险往往是由于设计不够完善，在参数、器材方面选择 不够理想而导致房屋产品未能达到相应的要求。在设计规划阶段，主要风险有： 策划不完善造成的风险、二次设计风险等。对于策划不完善造成的风险，要策划人 员、管理人员、专家集思广益、协商解决，共同寻找风险规避策略。 3.4 项目施工建设阶段的风险识别 在碧水云天项目建设过程中，由于多种因素的影响，建设阶段
12、要确保实现工期、 质量、成本和安全的目标，才能保证项目能按时按质完成，保障投资商利益。 在开发建设中建筑承包商水平不一、种类繁多、鱼龙混杂，难免有承包商为了 中标压低价格，降低质量要求。A 市碧水云天房地产项目分包、承包现象严重，不 能忽略存在的潜在风险。项目建设阶段通常存在以下风险： 3.4.1 工期风险 因为 A 市碧水云天项目分期开发，筹建延期、成本超支或者不达标等方面都会 导致工期的拖延。虽然碧水云天暂时不存在但不可以忽视这种风险： 第一，由于管理不善造成的工期拖延。通常有以下因素：建设单位建设资金不 到位，手续不完善，未能按时提供图纸；临时增加工程量；未能按时支付工程款， 建设管理和
13、质量监督部门拖延审批时间，不可抗力等。 第二，项目承包商造成的工期延误。通常有以下因素：承包商技术不过关；断 货、管理不当等因素造成无法准时完工等。 第三，由不可抗力、意外等其他因素引起的工期风险。 3.4.2 质量风险 不同的项目拥有不同的性能、质量风险，引起质量风险的因素有很多37，如中标 承包商以牺牲质量来换取成本优势；建筑材料不合格、偷工减料、以次充好；监管人员现 场监理不到位、质量意识淡薄、不负责任；施工方案不当；施工技术、管理制度 不完善等等。加强对影响工程质量的因素实施控制，是避免质量风险的关键。 3.4.3 管理风险 管理风险通常是指管理团队是否目标清晰、是否对经验教训进行分析
14、、决策是否 独断专行等。在管理的过程中，信息不对称、判断失误等细节往往会造成管理风险。 概括来说管理风险主要来自于四个部分，即管理者的素质、组织结构、企业文 化和管理过程。个人管理者或群体管理层的品德、素质直接决定了管理的效果和效 率；组织结构是维持组织运行的架构，不合理的组织结构可能造成信息流的阻滞和 畸变；企业文化汇聚了全体员工的行为习惯，反映了全体员工的价值取向，企业文 化塑造的失败往往导致士气低、组织落缺少凝聚力和归属感；管理过程包含计划、 组织、领导、控制四个连续过程，任一过程中的失误都将造成管理风险。 3.4.4 技术风险 技术风险是指建筑工程承包商安排施工组织、采用的施工方法不合
15、理或技术更 新而给投资商带来的风险。通常分为施工方法风险和新材料、新技术和新工艺风险。 管理风险是指在管理过程中产生的风险。建设阶段的主要风险如表 3.1 所示。3.5 项目销售管理阶段的风险识别 3.5.1 销售时机风险 房产销售通常分为预售、即售、滞售三种销售方式。预售是指在楼盘尚未竣工 时就提前进行楼盘销售。A 市房地产开发企业若采用预售方式，预售可以尽快回笼 资金、提前收回初始资金，避免因后期房价下跌产生损失，缓解了开发项目上的压 力。但预售不是万全之策，若后期房价上涨开发商会遭受经济损失；预售需要申请 预售许可证，但申请审批环节复杂多变。即时销售会使房地产开发商收益随市场 变动；滞后
16、销售帮助企业获取超额利润，但面临还贷压力。碧水云天项目的销售时 机存在风险，项目管理者要慎重选择。 3.5.2 销售价格风险 价格风险是指由价格变动带来的风险。销售价格是否适合决定着企业的利润以 及是否存在现金流压力，销售价格能否合理决定房地产开发企业能否把房屋出售出 去。碧水云天项目地处新城扩张的核心地段，该地段房产市场在未来是比处于上升 周期，若市场定价策略不准确，会存在销售风险，即低价销售影响本项目利润，高 价销售，存在滞销压力。 以上是针对各阶段分别进行风险识别，下面针对项目整体进行 SWOT 风险识别。 利用 SWOT 技术工具，对 A 市碧水云天项进行风险分析，见表 3.2。1）项目优势（S） （1）地理位置优越。碧水云天处于市中心，交通便利；服务设施齐全。良好的 区位优势和交通环境决定了本项目的升值潜力。 （2）市场需求旺盛。改善性住房需求持续增长；城市化进程和外来人口购房推 动住房需求；旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求；土地供应减少和土地储备匮乏， 房价提升以成必然。 2）项目劣势（W） 两年前期工作存在滞后效应。由于滞后效应的影响，存在潜在
