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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010这里是主标题，如：差异化定位，树立片区价值标杆这里是副标题，如：市场研究与定位报告这里是分公司及项目组信息，如：深圳中原事业九部 这里是地点和时间，如：ShenZhen.03.2010廖 婧内容提要商业地产及城市综合体的定义及特点综合体城市化发展进程综合体形态及价值链购物中心主力店与次主 力店的关系Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010请用四条直线把这九个点连起来，线与线之间不得断开（笔不得离开纸面，一笔画好，不要
2、描。2分钟内)。Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010商业地产的概念狭义商业地产狭义商业地产：限于从事各类批发限于从事各类批发 零售展示销售以及零售展示销售以及 办公等形式的商业办公等形式的商业 形态物业，近年也形态物业，近年也 有将酒店划入到狭有将酒店划入到狭 义商业地产范畴义商业地产范畴商业地产商业地产 房地产的一个分支房地产的一个分支广义商业地产广义商业地产：除了功能上提供居除了功能上提供居 住生活使用的住宅
3、住生活使用的住宅 房地产以外的一切房地产以外的一切 用于生产服务经营用于生产服务经营 而产生投资回报效而产生投资回报效 益的房地产类别益的房地产类别传统房地产传统房地产成独立行业成独立行业Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010回顾-商业地产发展的主要形态Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010中国商业地产的主要形态小百货小百货个体零售个体零售批发市场批发市场Code of this report | 8 Copyright Centaline Group
4、, 2010过去20年：由合到分综合到专业未来20年：由专业到综合未来20年趋势Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010商业地产的灵魂核心所在1、城市发展地段增值 2、社会经济进步增值 3、时间推移物业自然增值 4、房地产是商业承载的躯壳品牌力：不断开发和成功运营带来品牌力服务力：不断积累经验和资源带来服务力开发运营开发运营 品牌的增值品牌的增值商业流通经营的增值商业流通经营的增值房地产自身物业的增值房地产自身物业的增值持续循环资本市场溢资本市场溢 价的增值价的增值Code of this report | 10 Copyr
5、ight Centaline Group, 2010体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮 、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存 、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调， 从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体 城市综合体城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类的复 合形态我们必须要面对的问题Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010城市综合体城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化 、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用
6、、互为 价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整 的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市 价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体 通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联 系，延展城市的空间价值。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010城市综合体的特征1 23456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值Code of this report | 13 Copy
7、right Centaline Group, 2010城市综合体的发展离不开城市化发展进程Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010中国大中小城市的分类标准超大城市： 200万人口以上； 特大城市：100至200万人口 大城市： 50至100万人口； 中等城市：20至50万人口； 小城市： 20万以下人口。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 20101、重庆市： 3200万 2、上海市： 1845万 3、北京市： 1633万 4、成都市： 1221万Code
8、 of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010城市化发展“ 一个城市只有一个中心 ”广州-北京路重庆-解放碑北京-西单上海-南京路Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了 这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？成都的春熙路Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010上海由一个中心向多个中心发展上海-淮海
9、路上海-人民广场上海-陆家嘴上海-徐家汇上海-虹桥上 海 南 京 路城市化发展Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代城市化发展Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010城市化多核心发展是必然趋势Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010成都城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展成都城市化发展Code of this report | 22 C
10、opyright Centaline Group, 2010从春熙路，到“国际城南”Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010成都城市综合体的发展城市综合体随着成都城 市化发展，其轮廓已经 越来越清晰国际城南25 个城市综合体Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010未来成都可能面临的城市综合体社区的城市综合体市区的综合体城郊的综合体Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010城市综合体的
11、组成城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010巨型/超级购物中心24万以上大型购物中心12-24万中型购物中心6-12万小型购物中心2-6万Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010SHOPPING MALL含义商业零售业发展历程中的最高形式shoppingmall意为超大型购物中心，即购物犹如在林阴道上闲逛
12、一样舒适惬意。大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010Shopping Mall的业态美食快餐专卖店主力百货核心大型超市电影院KTV电玩主题公园Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010Shoppingmall的消费启蒙从物质消费-精神消费ShoppingMall这种新兴的商业形态，造就了一种新的生活形态和环境，能够给人们带来多功能、多特点、全方位的购物生活形态。 Code of th
13、is report | 30 Copyright Centaline Group, 2010东莞华南MALL-七个特色室外景区Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010华南MALL室外广场Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010广州正佳广场Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010广州正佳广场的室内步行街Code of this report | 34 Copyright Cental
14、ine Group, 2010广州正佳广场溜冰场喷泉水幕Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010城市综合体商业形态定位Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010核心商业形态家庭服务家庭时尚家庭娱乐辅助商业形态家庭休闲品家庭必需品家庭生活类城市综合体商业形态定位Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010城市综合体商业形态构成5-10%其他服务20-25%餐饮30-35%商业零售30-40
15、%休闲、娱乐 、酒店Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010城市综合体运营的价值城市综合体的综合开发价值链矩阵强烈弱或不确定中立潜在市场冲突Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010城市综合体的价值酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台 提升品质商务消费人流商旅消费人流城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010主力店与次主力店的思考Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010购物中心的门店组合形式主力店+次主力店+专门店 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group,
