不动产与法第一章

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1、李闫岩 主编一、房地产法的课程特点1、实践性强。实践中应用范围广泛，属于应用 法学；2、综合性强。需要民法与经济法、行政法等课 程的基础知识；3、变化快。经常会颁布新的法律法规，或者对 现有法律法规进行修订。二、学习房地产法的方法1、理论联系实际。结合自身实践去学习。2、温故而知新。在学习过程中遇到的民法、经济 法等基础知识，应当及时温习。3、法规与理论相结合。作为一门应用法学，既要 掌握基本理论，也要掌握法规。4、应当要掌握的基本法律法规和司法解释应当要掌握的基本法律法规和司法解释包括：1中华人民共和国城市房地产管理法，中华人民共和国第八届 全国人民代表大会常务委员会第八次会议于年月日通过

2、，自年月日起施行，根据2007年8月30日第十届全国人 民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共和国 城市房地产管理法的决定修正2中华人民共和国土地管理法，1986年6月25日第六届全国人 民代表大会常务委员会第十六次会议通过；1988年12月29日第一次 修正；1998年8月29日第二次修订，自1999年1 月1日起施行；2004 年8月28日第三次修正，自2004年8月28日起施行。3中华人民共和国土地管理法实施条例，年月 日发布，自年月日起施行。4中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例， 1990年5月19日国务院发布，自发布之日起施行。5城市房地产开发经营管理条

3、例，年月日国务 院发布，自发布之日起施行。6物业管理条例，年月日国务院第次常务会 议通过，自年月日起施行，根据2007年8月26日国务 院关于修改物业管理条例的决定修订。7最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释，年月日最高人民法院审判委员会第 次会议通过，自年月日起施行。8最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用 法律问题的解释，2004年11月23日最高人民法院审判委员会第 1334次会议通过，自2005年8月1日起施行。三、授课、考试、成绩（一）授课方式1讲授式：适当的笔记。2互动式讨论：（1）理论探讨；（2）问题回 答 (3) 案例分析（二）本课

4、程考核方法1平时提问：20分2平时考勤：20分3、期未考试：60分一、什么是房地产（一）房地产的内涵房产和地产的总称。1房产：指在法律上有明确所有权权属关系的房 屋财产。2地产：指有明确法律权属关系的土地。（二）房地产的外延1广义的房地产：包括一切作为财产或不动产的 土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部 分。2狭义的房地产：特指以商品经营服务性质为主 的地产和房产，尤其指城市中具有商品房意义的 房地产。（不包括集体土地范围内的房地产、国 有土地范围内具有公益目的房地产、国有土地范 围内自建自用的房地产）。（三）与房地产相关的概念1不动产：指土地以及房屋、林木等地上定着物 。2动产：指不动

5、产以外的物。3房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理 和服务的产业。（具体包括土地的开发、房屋的 建设、维修、管理、土地使用权的出让、转让、 房屋所有权的买卖、租赁、抵押等）。第一节 房地产法概述第二节 房地产法律关系第三节 我国房地产法的渊源第四节 房地产法的体系一、房地产法的概念 房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称 。二、房地产法的特征 1、房地产法调整不动产领域，其所调整的社会关系 比较稳固。 2、房地产法律关系严格置于国家的控制之下。 3、房地产法律关系的确定一般都采用书面形式。 4、以登记公示为权利变动的成立要件。三、房地产法的调整对象房地产法所调整的特定领域的房地产社会

6、经济关 系。1、按照房地产法律关系所主要涉及的法律部门可 分为三类：（1）房地产民事关系。房地产权属法律关系、房 地产转让关系、房地产租赁关系、房地产相邻关 系、房地产拆迁关系等。（2）房地产行政关系。房地产行政管理体制关系 、房地产建设项目管理关系、房地产产权和产籍管 理关系、房地产行业管理关系、房地产市场的监 督管理关系等（3）房地产经济法律关系。主要包括土地管理法 律关系、房地产规划管理关系、房地产开发和经 营管理关系、房地产税费收缴关系、房地产金融 关系、房地产质量等（4）房地产社会保障关系。2、房地产法调整对象具体内容（1）土地、房屋财产关系。（2）土地利用和管理关系。（3）城市房地

7、产开发经营关系。（4）城市房地产管理关系。（5）城市物业管理服务关系。四、房地产法的基本原则1、土地公有和有偿使用原则。2、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原 则。3、房地产综合开发原则。4、城镇住房商品化原则。5、宏观调控和市场调节相结合的原则。（国十条 ）一、房地产法律关系概念。1、概念。房地产社会关系受到多种社会规范的调整，如政 策规范、法律规范、道德与习惯规范、组织纪律 和内部规章规范等，其中法律规范调整的房地产 社会关系形成了受法律强制力保护的权利义务关 系，这种房地产社会关系即上升为房地产法律关 系。2、房地产法律关系要素。（1）主体要素：房地产法律关系的参加者。（2）内容要

8、素：房地产法律关系主体所享有的权 利和所承担的义务。（3）客体要素：房地产法律关系主体的权利义务 所指向的对象。房地产法律关系缺一不可的构成要素，任何一个 要素的变更或消灭都会导致房地产法律关系的变 更或消灭。二、房地产法律关系的特征1、房地产法律关系是一种新型的法律关系。2、房地产法律关系是一种综合的法律关系。3、房地产法律关系是一种有限的法律关系。三、房地产法律关系的构成要素1、房地产法律关系主体。即房地产法律关系的参加者，指参加房地产法律 关系，享有房地产权利、承担房地产义务的当事 人。（1）从一般民事法律关系的角度，房地产法律关 系主体可分为国家、法人和公民。（2）从各类主体在房地产法

9、律活动中所起的作用 的角度，房地产法律关系主体可分为：A.国家或政府;B.房地产开发商;C.工程承包商;D.房地产卖方;E.房地产买方;F.房地产辅助商G.房地产他项权利人和义务人：包括抵押权人及 其相对人、房地产出租和承租人。（3）从房地产利益结构关系的角度，房地产法律 关系主体可以划分为国家和政府、房地产经营者 和房地产消费者。2、房地产法律关系客体指主体依法享有房地产权利和依法承担房地产义 务所共同指向的对象。这种对象往往被理解为物 、行为和智力成果等。3、房地产法律关系内容即房地产法律关系主体依法享有的权利和依法承 担的义务。（1）房地产民事权利义务：物权、债权、继承权 。（2）房地产

10、行政权利义务。（3）房地产经济权利义务。4、房地产法律关系的产生、变更和终止（1）房地产法律关系的产生：在房地产法律关系 主体之间形成一定的房地产权利和义务关系。（2）房地产法律关系的变更：房地产法律关系的 主体、内容和客体任一要素发生变化。（3）房地产法律关系的终止：指房地产当事人之 间房地产权利义务的终结。一、概念房地产法的渊源指房地产法律规范的表现形式。二、专门性规范1、我国现有的专门性法律、法规。2、我国现行房地产重要政策规范。3、法律解释。三、相关性规范宪法、民法、经济法一、概念房地产法体系是指全部房地产法律规范的有机联 系的整体。二、房地产经济模式及相应的立法体系。1、以土地私有制为基础的市场经济模式。主要存在于美国、日本、法国等国家，其标志是 以物权法或不动产所有权为房地产立法体系的基 础，私人自由处置权最大。2、以土地公有制为主的国家控制市场的模式。主要存在于英国、英联邦国家和地区。3、建立在土地公有制基础上的非市场经济模式。以苏联和传统体制下的中国最为典型。三、完善我国房地产法律体系。