东泰华庭推广策略1

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1、1版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归杭州泰隆行房地产策划有限公司所有，未经我公司书面许可，不得擅自向其它任何机 构和个人传阅、引用、复制、发布报告中的部分或全部内容。敬呈:浙江东泰房地产开发有限公司【2008】TLH018号东泰华庭商业部分 推广策略2其他疑问:1、台州房地产的市场形势？2、周边商业情况？核心关注的问题：1、东泰华庭商业部分特征是什么，该如何定位？2、为了顺利实现销售，商业该如何推广？3、推广节奏如何安排？本阶关注的问题3报告结构1234项目简介市场环境分析项目定位建议5项目推广方式建议7SP活动建议8类似项目成功案例项目SWOT分析6推广节奏建议4项目简介15项目简介飞

2、霞港湾地处台州西商务区CBD 核心，为未来的城市中心区域。小区 占地亩，总建筑面积1万平方米 ，其中商业约近万平方米，是椒江 最具规模的小区之一。详细 参数占地面积亩总建筑面积万平方米其中商业建筑面 积5万平方米住宅建筑面积商铺层 高层5.4米， 2层4.8米单铺 面积平米左右（ 层）6项目四至椒椒 江江 大大 桥桥 引引 桥桥无名路无名路区区 间间 道道 路路大环线大环线本项目（更换图片） 更换图文7项目现状现状描述工程进度项目整体已建设完毕，其中住宅部分已入住；商业部分已经具 备交房条件，但尚未开业。 销售进度目前住宅部分已经销售完毕；商业部分主打面积为100平米左 右（1-2层）销售不理

3、想。更换 图片8区位特征项目所 在位置老城区经济开发区商务区大学城9西商务区东 商 务 区中央商务区广播电视大学大学城市民广场海洋广场耀达国际酒 店台电小区区位详情本 案体育中心东泰华庭位于西商务区CBD的核心，一公里范围内有占地1000多亩，学生12000多人的台州大学城，有占地23万 以集会广场、文化广场、水景公园三部分展现无尽风采的市民广场，葭芷径文化长廊，东商务区、中央商务区、海洋馆 、台州大剧院、体育馆、五星级的耀达国际大饭店及新荣记酒店以及目前本市住宅规模最大的芷云小区和碧海明珠两大 小区，东京湾菜市场和大型超市乐客多。三公里范围内有台州客运总站，白云小学，实验中学，中心医院，耀达

4、百货等 ，距椒江城区最繁华的地段 十字马路也不到五公里。 10走进西商务区商务区西商务区位于台州经济开发区中心大道西侧，市府大道北侧，与东商务区遥相呼应，是台州市继东商务区成功的开发后，政府重点扶植与支持的主要项目，2008年即将启动建设。 在城市功能分工上，主要是以休闲、购物、餐饮、文化娱乐等商业形态为主，西商务区由AB区、C区、D区和E区四部分组成。 西商务区是一个以文化特色步行街区为主题，配置有购物、休闲、餐饮、文化娱乐、办公和宾馆等功能，并兼容部分居住功能，各项服务设施配套齐全的特色商业区。 西商务区鸟瞰2、台州市西商 务区控制性详细规 划有关经济技术 指标：总用地面积： 387200

5、平方米地上建筑面积： 768800平方米毛容积率：1.99建筑密度： 25.8%绿地率：18.5%本案11周边配套台州高教园区位于台州中央商务区西侧，总占地面面积1400多亩，目前已有台州学院、台州电大、浙江大学研究生院台州分院、上海外国语学校台州分校等多所大学进驻。体育中心区台州市体育中心是台州规模最大、标准最高、功能最全的大型现代化体育文化设施，工程总投 资约10亿元人民币，占地面积达523亩，主要建有主体育场、网球场馆、体育馆、跳水游泳馆以及与之相配套的运动员俱乐部、室外田径、球类训 练场地等。2006年台州市体育中心作为主会场，成功的举办了浙江省第十 三届运动会。 高教园区体育中心12

6、周边配套中央商务区位于台州市几何中心，由市府大道、学院路、东海大道、中心大道组成，规 划用地面积59.2公顷，总建筑面积137.28万平方米，分为商务区块、公寓区块、公共空 间区块等三大功能区块。 商务区的发展目标是：建设成为具有活力的商务中心、具有魅力的城市形象中心、富有吸引力的城市生活焦点。中央商务区东商务区东商务区是台州市中心区域 的核心商业中心以大型百货商厦为主要业态，初步建成以 世纪联华、欧美雅国际家居广场、鑫泰广场 的家乐居、巨鼎广场、米兰春天等为主的大 型商圈，并初步实现了商业繁荣兴旺的局面 。 东商务区13周边配套行政文化区主要由市政府大院，市民广场及周边大剧院、图书馆、博物馆

7、、科技馆、文化艺术中心、海洋馆等重要公共建筑组成。既是台州市行政的中心，也是展示台州市人文环境和文化艺术水平的文化中心。其中市民广场是台州市现代公 共园林景观的代表，总用地面积22.84公顷，它由集会广场、文化广场、水景公园三部分组成，是台州市最大的公共休闲娱乐场所。 市政府大楼海洋世界市民广场市民广场14周边配套台州客运总站建设基地位于椒江城区西侧，北临82省道，西侧为台州大道，东靠学院路，南依4号路，项目总用地面积约230亩，并按交通部一级客运站标准建设，设计日平均客流量1.1万人次。目前临时客运总站已投入运营,日发车170多班次,发送旅客5000多人.椒江大桥大桥全长2587.30米，总

8、宽19米，工程总投资3.5亿元，2001年10月竣工通车,是构建台州沿海大通道的主要工程项目之一,它连接省道75、82和83线，进而接通104国道和甬台温高速公路，加强台州健跳港、海门港、 大麦屿港的联系,构建成台州沿海通道的基本框架。客运中心椒江大桥15住宅小区（需要补充）16项目简介市场环境分析217台州是一座年轻的滨海城市，位于浙江沿海中部、上海经济区南翼，陆地面积9411平方公里，海域面积8万多平方公里，总人口564.7万。下辖椒江、黄岩、路桥三个区，临海、温岭两个县级市，玉环、天台、仙居、三门四个县。台州是我国股份合作经济的发祥地、浙江制造业的重要基地、浙江的粮食主产地、我国主要渔区

9、、著名的果品基地，是商贸发达的市场大市、新兴旅游城市和电力大市，也是长三角城市群成员。市区经济综合竞争力在中国大陆城市竞争力排名中 居35位，2006年，全市实现生产总值1467.48亿元，财政总收入175.69亿元, 城镇居民人均可支配收入19036元，农村居民人均纯收入7368元。 走进台州椒江，旧称“海门”，为台州市政府所在地，台州主城区之一，全区陆地面积280.1平方公里，海域面积1604平方公里，人口47.79万，2O04年，全区实现生产总值166.14亿元，人均生产总值4229美元。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到16651元和7194元。 18房地产概述 房地产开发

10、企业状况台州市区房地产开发企业现有114家，其中一级企业2家，占总数1.75%；二级企业13家，占总数11.5%；三级企业24家，占总数21.1%；四级企业7家，占总数6.1%；暂定资质68家（含三、四级暂定企业），占总数59.55%。市区房地产开发企业拥有2000万元以上注册资本的企业37家，占企业总数32.5%；拥有5000万以上注册资本的企业8家，占企业总数7%。城市居民居住水平台州市区现有人均住宅使用面积27.06平方米。市区现状居住用地约20.0平方公里，占现状城市建设用地的31.3%，比例偏高。人均居住用地32.7平方米/人，超出国家18.028.0平方米/人的上限指标，是浙江省住

11、房宽敞的城市之一。 根据规划台州市区2010年人均住宅使用面积37.15平方米，人均建筑面积约为48.3平方米。19交通通讯据统计数据显示，2001年以来，台州房价不断攀升，2002年全市商品房销售均价每平方米1948元，2003年、2004年、2005年、2006年分别为2628、2538、3550、4726元，2007年上半年，全市商品房平均销售价格则达到5301元/平方米，其中住宅5060元/平方米，商业营业用房9853元/平方米，销售均价年增长率近20%。20椒江商圈分布解放路 中 山路商圈经中路 开元 路商圈市民广场 商圈椒江市区现主要的商业集中分布在了上图所示的商圈里。传统市区商业

12、项目主要集中在老 城区解放南路和中山西路一带，因历史原因，人气旺盛，它的商业地位无法替代。但随着城市拓 展东西发展战略，市府路、中心大道一带商业配套设施的逐步完善，以市民广场为中心的新城商 圈初露端倪，且潜力巨大。而位于开元路和经中的商圈因为作为老城与新城的过渡地带，将继续 处于自然的状态。21椒江商业物业市场租售情况 玉宏凤凰商业广场：外铺一层主 要是精品服装、鞋帽、箱包、首饰 名表及精品百货为主、二层主要经 营牛排馆、川味馆、KTV量贩，于 餐饮、休闲、娱乐为一体。一楼临 街商铺均价在35000/平米左右,一楼 内铺均价在18000/平米左右,二层外 、内铺均价在12000/平米左右,三楼

13、 均价9000/平米左右。面积为63平方 米，外铺租金为7-10万/年，二层的 租金为5万/年。万豪国际（在建中） 一层外铺均价为38000/平米左右， 内铺根据不同的位置均价在17000- 25000/平米左右，二层均价在 12000/平米左右，该项目商铺返租 为2年，年租金为5%。 解放路和中山西路商圈：（缺图片）22凤凰.铂金广场（在建中） 一层商铺大部分是拆迁户自 留，二、三层近200套左右 ，公开销售。三层层高5米 ，二楼均价16000/平米左 右,三楼均价10000/平米左 右。 商铺由开发商返租5 年，前三年年租金为5%。 锦江百货周边的商铺 主要经营体育休闲服饰，眼 镜、食品等

14、，主要商铺户型 在30-40平方左右，锦江百 货一楼外商铺租金为8-12万 /年，锦江百货对前沿街商 铺主要经营内衣内裤、化妆 品店及参葺行等，租金为6- 8万/年。23银河商城 位于中山路和工人路交叉处， 位置便利，地段优越，人流量 大，一层主要经营经营中、低 档服装、床上用品、鞋店、首 饰等。主要商铺户型在40-60平 方，北区50平方左右，租金为4 -6万/年，中区租金为10-12万/ 年，南区7-10万/年。二层主要 经营床上用品、童装，主要商 铺户型在30-60平方，二层区40 平方左右，租金为1-2万/年，中 区和南区租金为3-5万/年。 中山西路的沿街商铺 主要经营首饰、箱包、鞋

15、店、 中高档服装及品牌运动系列等 。户型在30-200不等，靠近轮 渡路的商铺租金相对的低一点 ，30平方左右，租金在7-9万/ 年。靠近十字马路的商铺租金 相对高点，30平方左右，租金 在13-15万/年。24开元路和经中路商圈： 商铺面积在4050平方不等， 根据不同的位置和地段，一层年 租金在5000-5万不等，商业没 有进行严格划分和布局，按自然 自发状态经营，业态相对比较自 由零散，一楼以各种社区生活配 套的业态为住，如小吃饮食、五 金、低档服饰，鞋帽，小超市等 ，楼上以宾馆、美容、网吧等为 主 市民广场商圈：以东商务区、中 央商务区、西商务区位主，目前 东商务区已经成形，周围集中了

16、 ，中海海天苑、鑫泰广场（家乐 居）、亿嘉国际大厦、巨鼎东方 大厦、杭州大厦（欧美雅国际家 居广场），但是人气不是很旺， 在各项目的销售开盘期，销售形 式都很好，由于这几年来，东商 务区经营状况不是很好，租金水 平比较低，影响了本地人对本区 域的投资信心，本区域的租金水 平普遍在1000-1500每月不等， 单铺面积在40平方左右，售价 在每平方15000左右。25项目简介项目SWOT分析326优势（Strength）1、项目处于西商务区的核心地带，是未来的市中心，发展潜力良好 。 2、处于西商务区拥有良好的区域规划和项目规划，是目前台州规划 最好，最具规模的高档办公、商业以及居住区域。 3、根据规划本案区块内有唯一的商务区步行街落户，将形成高档的 购物、休闲、餐饮、文化娱乐一条街 4、商业底层5.4米和二层4.8的层高，可拓展性强，业态定位比较灵 活。 5、外立面设计良好，档次较高，便于树立项目形象。 6、项目体量适中，并全部沿街，便于销售和商业氛围的形成。 7、项目配