房地产建筑业最全营改增实务课件_图文文库

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1、0 2015毕马威企业咨询(中国)有限公司 中国外商独资企业, 是与瑞士实体 毕马威国际合作组织 ( “毕马威国际“ ) 相关联的独立成员所网络中的成 员。版权所有，不得转载。中国印刷。 房地产建筑业 营改增项目交流内部培训2016年5月目录1. 认识“营改增”2. 增值税的重要概念3. “营改增”整体思路和工作方法4. “营改增”的具体应对措施5. 房地产、建筑业重要政策问题认识“营改增”中国间接税概述 - 营改增实施前营业税 所有其他服务消费税 某些特定商品60%增值税货物-销售和进口修理修配服务为什么“营改增”?生产者一级批发二级批发零售商SALE销售价格销项税购进价格进项税应付增值税1

2、0017508.58.542.515025.5100178.52003415025.58.525042.5200348.5“营改增”是否是一项利好涉及新增建筑、房地产、金融、生活服务4个行业约1000多万户纳税人， 新增试点行业的营业税约占原营业税总收入的80%，预计今年营改增减税 规模将超过5000亿元营改增是今年确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供 给侧结构性改革的重头戏，确保改革后所有行业税负只减不增，这是经全 国人民代表大会批准的政府工作报告对社会的承诺结论：测算 进项发票 增值税 净利 现金流“营改增”征收范围(动产租赁、停车场、转让股权)现代服务业 (6%/17%)

3、“特殊商品”货物销售 (17%)维修服务 (17%)加工 (17%)交通运输 服务 (11%)邮政业 (11%)房地产业 (5%)建筑业 (3%)生活服务业 (5% - 20%) 混合销售 兼营金融业 (5%)电信业 (6%/11% ) 图例1 增值税; 2 营业税; 3 消费税和增值税中国营改增扩展时间表北京Ti betJian gxiFuji an天津安徽上海浙江福建广东湖北江苏扩展（按行业）生活服务业（包括酒店 ） （2016年5月1日）广播、电影和电视 业 （2013年8月1日）邮政、铁路 运输和电信 业 （2014）上海：财税2011111号2011年11月6日2012年1月1日45

4、天 全国：财税201337号2013年5月24日2013年8月1日66天铁路运输和邮政业：财税2013106号2013年12月12日2014年月1日1日18天电信业：财税201443号2014年4月29日2014年6月1日32天预期较短的实施时间房地产和建设业 （2016年5月1日 ）金融服务及保险业 （2016年5月1日）房地产与建筑业营改增政策亮点 2016年3月2016年5月1日宣布四个行业的增值税改革 政策四个行业的增值税改革政策同时 生效 金融服务及保险业 房地产 建筑业 生活服务业土地成本可以抵减销售收入预收款采取预缴方式 融资成本不能抵扣 对于贷款所产生的利息费用暂不允许抵扣进项

5、税，同业往来利息暂不征税。老项目计税方法可以选择不动产纳入抵扣范围 将新增不动产进项税100%纳入抵扣范围，但试点初期分期抵扣。甲供材纳税处理发生变化纳税地点问题得到解决增值税的重要概念“一般纳税人”q 认定的标准 “一般纳税人”（满足下列条件之一） 年应税销售额人民币500,000元 从事货物生产或者提供应税劳务为主的纳税 人 年应税销售额 人民币800,000元 商贸企业纳税人 年应税服务销售额人民币5,000,000元 对于小规模纳税人若会计核算健全且能够准确提供税务资料，可向主管税务机 关申请一 般纳税人资格认定“小规模纳税人”（满足下列条件之一）： 年应税销售额人民币500,000元

6、 从事货物生产或者提供应税劳务为主的纳税 人 年应税销售额人民币800,000元 商贸企业纳税人 年应税服务销售额人民币5,000,000元讨论：没有取得销售额前是否可以是一般纳税人？（房地产企业）增值税纳税人税务登记年销售额 人民币五百万元强制性选择性营改增试点 方案中的一 般纳税人认 定会计核算健全，能准确 核算销项税额、进项税额自2015年4 月1日起， 增值税一般 纳税人资格 实行登记制应税服务年销售额超过规定 标准但不经常提供应税服务 的单位和个体工商户增值税纳税人税务登记（供应商、客户的梳理）q 登记为“小规模纳税人”增值税征收率3%，但不可以抵扣进项税额，也不可以自行开具增值税专

7、用发票，但可向税务机关申请 代开。q 登记为“增值税一般纳税人”增值税税率17%、13%、11%或6%，可以抵扣采购而发生的进项税额，可以自行开具增值税专用发票。注： 增值税小规模纳税人依自愿申请可能成为增值税一般纳税人，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规 模纳税人。 应当办理一般纳税人资格登记而未办理，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项 税额，也不得使用增值税专用发票。 年应税销售额超过规定标准的纳税人，符合有关政策规定选择小规模纳税人纳税的，应当向主管税务机 关提交书面说明。（如：处置资产）讨论：认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题？国家税务总局关于纳税人认定或登记

8、为一般纳税人前进项税额抵扣问题的通知（国家税务总局公告2015 年第59号）纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率 简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳 税人后抵扣进项税。价外费用(举例：滞纳金、违约金、保证金、押金) 应纳税额 = 销项税额 进项税额其中：销项税额 = 不含税销售额 X 税率全部价款 销售货物 应税劳务 应税服务销售额价外费用 手续费、返还利润、奖励 费、违约金、滞纳金、延 期付款利息、赔偿金、代 收款项、代垫款项、运输 装卸费以及其他各种性质 的价外收费。 不包括：以委

9、托方名义代 委托方收取视同销售 销售折扣单位或者个体工商户的下列行为，视同销 售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代 销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核 算的纳税人，将货物从一个机构移送其他 机构用于销售，但相关机构设在同一县（ 市）的除外；（四）将自产或者委托加工的货物用于 非增值税应税项目；（五）将自产、委托加工的货物用于集 体福利或者个人消费；（六）将自产、委托加工或者购进的货 物作为投资，提供给其他单位或者个体工 商户；（七）将自产、委托加工或者购进的货 物分配给股东或者投资者；（八）将自产、委托加工或者购进的货 物无偿赠送其他单位或者个人。（九）向其他单位

10、或者个人无偿提供服 务，无偿转让无形资产或不动产，但以公 益活动为目的或者以社会公众为对象的除 外。按下列顺序确定销售额： 按照纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。 按照其他纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。 按照组成计税价格确定。组成计税价格=成本（1+成本利润率） 视同销售（举例：免租期/装修期 关联企业无偿借款）销 售 额 计 算 方 法适 用 情 形缴款书上注明的增值税额发票上注明的增值税额票面金额13%缴款书上注明的增值税额可抵扣税额增值税专用发票（含机动车销 售统一发票）海关进口增值税专用缴款书税收缴款凭证农产品收购发票、农产品销售发票需要 认证/ 比对不需

11、认证增值税扣税凭证进项税额及其计算准予从销项税额中抵扣的进项税额，限于下列增值税扣税凭证上注明的增值税税额 和按规定的扣除率计算的进项税额。 进项税额超过销项税额部分可留抵下期，不能退回 接受境外单位和个人提供的应税服务，应具备书面合同、付款证明和境外单位 的对账单或者发票，资料不全不得抵扣。用于简易计税 方法计税项 目、免征增值 税项目、集体 福利或者个人 消费的购进货 物、加工修理 修配劳务、服 务、无形资产 和不动产非正常损失 的购进货物 及相关的加 工修理修配 劳务或者交 通运输业服 务非正常损失的 在产品、产成 品所耗用的购 进货物（不包 括固定资产 ）、加工修理 修配劳务或者 交通

12、运输业服 务不可抵扣的进项税额购进的旅客 运输服务、 贷款服务、 餐饮服务、 居民日常服 务和娱乐服 务。适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法 划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项 目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。*土地价款、在建工程、购进固定资产进项抵扣进项税额及其计算 （续）非正常损失的 不动产在建工 程,不动产以 及该不动产所 耗用的购进货 物、设计服务 和建筑服务不得抵扣进

13、项的规定根据通知第二十七条相关规定，不得抵扣进项税额包括： 1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费 的进项税额。 注意：涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于简易计税方法计 税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费项目的固定资产、无 形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。讨论：小汽车2.非正常损失的发生的进项税额 通知第二十九条规定非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢 失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、 销毁、拆除的情形。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 其在建工程所耗用的购进货物，

14、发生非正常损失的不能做进项抵扣。讨论：央视大楼不得抵扣进项规定（续）3.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务进项税额。 （1）建筑、房地产企业取得的贷款的进项税额是不能抵扣的，如贷款利息，并且规定 了纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续 费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 （2）与纳税人直接相关的业务有餐饮服务、娱乐服务等。 （3）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的，如未办理一般纳税人登记，按照规定 将销售额依照征收率计算应纳税额，不得抵扣进项税。 （4）一般纳税人取得允许抵扣的进项税额，自开票之日起180日内未到税

15、务机关办理认 证、认证不符或者虽认证通过但未在认证通过的次月申报期内申报抵扣的，其进项 税额不允许抵扣。 （5）按照差额确定销售额业务的有效凭证中属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得 从销项税额中抵扣，因为已经按照差额确认销售额，所以不会再重复允许抵扣其进 项税额部分，包括下列业务： A.试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法，扣除支付分包款的业务。 B.房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目业务中扣除受让土地时向 政府部门支付的土地价款的业务。特殊销售事项兼营（一个纳税人涉及多种行为） 兼营营业税非应税项目应当分别核算销售额未分别核算的，由主管税务机关核 定应税服务的销售额 兼

16、营不同税率或者征收率的应税服务应当分别核算销售额未分别核算的，从高适用税率 兼营免税、减税项目的应当分别核算销售额未分别核算的，不得免税、减税 需要记录并划分相应的进项税混合销售（一种应税行为既涉及服务又涉 及货物）依主业缴纳增值税纳税义务发生时间财税201636号 纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天 ；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款 项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签 订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当 天。 纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时 间为收到预收款的当天。注意合同约定付款日期、开 具发票、实际收款、会计入 账的时间差跨境增值税服务供应商所在地接收方所在地/消费地点