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1、天津中新生态城美林园暨别墅项目营销诊断报告北京浩文世纪地产机构目录： 营销执行一、区域市场分析由于生态城里最大体量的是住宅产品，所以我们必须对地块周边的项目进行分析，找出差异化，增加竞争优势。目前片区内在售的项目主要是：嘉铭红树湾、吉宝季景华庭、万通新新家园、万科锦庐、中房天和園、世茂湿地公元、景杉、远雄兰苑、阿亚拉雅境和美林园10个项目。又选取北塘别墅项目琴海别墅和开发区住宅项目津滨藏锦2个项目，我们将针对其进行重点分析。区域市场分析-概述区域市场分析-概述远雄兰苑景杉美林园天房天和园万通新新家园万科锦庐阿亚拉雅境世茂湿地公元嘉铭红树湾季景华庭重点项目分析嘉铭红树湾基本信息项目名称嘉铭红树湾
2、开发商天津生态城嘉铭融合城市开发有限公司区域位置滨海新区新生态城和韵路占地面积53845平方米 建筑面积130000平方米（含地下）容积率2.00 绿化率40% 总户数 建筑类别小高层、 高层装修状况精装修 物业类型住宅物业管理费2.8元/平米 车位配比1:1户型配比面积区间户数比 开盘/入住时间2010年9月开盘2011年入住一居产品定位中小户型二居90平米 主力产品价格12000元/m2三居110、132、146平米三 种户型 产品附加值小区内会所、临近轻轨站四居区域市场分析-住宅代理公司自行销售销售状况一期进入尾盘，二期未开盘售楼处样板间销售道具销售人员外展场销售暂无形象及接待能力一般重
3、点项目分析嘉铭红树湾区域市场分析-住宅重点项目分析世茂湿地公元基本信息项目名称世茂湿地公元开发商天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司区域位置滨海新区天津中新生态城 起步区占地面积105800平方米建筑面积152200平方米容积率1.4 绿化率45% 总户数1880 建筑类别板楼,双拼,联排,小高层装修状况精装修 物业类型普通住宅,公寓物业管理费3元/月/平米 车位配比别墅车位1:1以上户型配比面积区间户数比 开盘/入住时间2010年9月开盘2011年入住一居74平米产品定位二居86、91、93、100平米 主力产品价格三居126、140、产品附加值紧依永定洲湿地公园、创新 意义的湿地生态系统社
4、区四居143148平米区域市场分析-住宅代理公司自行销售销售状况售楼处样板间销售道具销售人员现场销 售售楼处有一定特色，建成规划展览馆形式有外展场缺乏服务意识重点项目分析世茂湿地公元区域市场分析-住宅重点项目分析吉宝季景华庭基本信息项目名称吉宝季景华庭开发商吉宝鸿达房地产开发有限公司区域位置滨海新区中新生态城和旭路 与和畅路交口占地面积100000平方米建筑面积170000平方米容积率1.6 绿化率45%总户数1670 建筑类别板楼装修状况精装 物业类型普通住宅物业管理费3.9元/月/平米 车位配比户型配比面积区间户数比 开盘/入住时间2011年3月开盘2013年5月入住一居60、79平米产品
5、定位二居87、100、108平米 主力产品价格三居135、142、143平米产品附加值未来规划轨道交通，邻近青 坨子特色中心四居区域市场分析-住宅代理公司世邦魏理仕、伟业销售状况售楼处样板间销售道具销售人员现场销 售售楼处尺度感强，但缺乏生活气息有外展场比较热情重点项目分析吉宝季景华庭区域市场分析-住宅重点项目分析万科锦庐基本信息项目名称万科锦庐开发商天津生态城万宏置业有限公司区域位置中新大道与和风路交口占地面积90000平方米 建筑面积126000平方米容积率1.40 绿化率40% 总户数 建筑类别多层洋房、 高层装修状况精装修 物业类型住宅物业管理费3.0元/平米 车位配比1:1户型配比面
6、积区间户数比 开盘/入住时间2010.12/2012一居 产品定位高层二居80平米 主力产品价格高层三居120平米 产品附加值宜居生态地产,紧邻公园洋房三居110平米 地铁沿线,低密居所洋房四居140平米区域市场分析-住宅重点项目分析万科锦庐代理公司新联康（中国）销售状况三栋高层售罄，在售洋房去化速度较慢售楼处样板间销售道具销售人员现场销 售建在公园里，环境好比较专业说服能力较强区域市场分析-住宅重点项目分析Park tower 景杉 基本信息项目名称Park tower 景杉 开发商天津生态城三井投资开发有限公司区域位置滨海新区中生大道与和韵路 交口 占地面积63000平方米建筑面积1010
7、00平方米容积率1.60 绿化率44.2% 总户数900 建筑类别高层 、小高层装修状况精装修 物业类型住宅物业管理费 2.68元/平方米月 车位配比1:1户型配比面积区间户数比开盘/入住时间 2010-11-27 / 2012一居产品定位 中小户型 二居80-120平米 主力产品价格三居150平米 产品附加值紧邻生态谷公园 绿色环保，科技型地产四居区域市场分析-住宅重点项目分析Park tower 景杉 代理公司世联地产销售状况小户型销售较好，129平米三居剩余较多售楼处样板间销售道具销售人员现场销 售售楼尺度适宜，内部宣传包装十分充分有外展场最专业区域市场分析-住宅重点项目分析万通新新家园
8、基本信息项目名称万通新新家园开发商天津生态城万拓置业有限公司区域位置新新家园地块北侧隔中新大 道与生态城管委会相邻占地面积7.825万平方米建筑面积171000平方米容积率1.60 绿化率40% 总户数960 建筑类别多层洋房、 高层装修状况精装修 物业类型住宅物业管理费3.0元/平米 车位配比1:1户型配比面积区间户数比 开盘/入住时间2010-11-20 开盘 2012年入住 一居产品定位高层二居105-119平米 主力产品价格高层三居128-161平米 产品附加值紧邻商务中心 、大型超市 和商场 洋房三居170平米洋房四居176-187平米区域市场分析-住宅重点项目分析万通新新家园代理公
9、司自行销售销售状况售楼处样板间销售道具销售人员外展场销售现场停放售房车，只有1个销售人员，可以截留天房项目的客户业务能力较强区域市场分析-住宅重点项目分析天房天和園基本信息项目名称天房天和園开发商天津生态城天城置业有限公司区域位置滨海新区天津中新生态城中 新大道1852号占地面积7.8279万平方米建筑面积171000平方米容积率1.60 绿化率40% 总户数960 建筑类别板楼,低层,多层,小高层,高层装修状况精装修 物业类型住宅物业管理费3.0元/平米 车位配比1:1户型配比面积区间户数比 开盘/入住时间2010-12 /2012-7-31一居 产品定位高层二居95-126平米 主力产品价
10、格高层三居140平米 产品附加值临近规划中轻轨洋房三居205平米 洋房五居245平米区域市场分析-住宅重点项目分析天房天和園代理公司天津海纳智地投资有限公司销售状况售楼处样板间销售道具销售人员现场销 售售楼处文化气息比较浓厚但空间稍小区域市场分析-住宅重点项目分析远雄兰苑基本信息项目名称远雄兰苑开发商天津生态城远雄投资开发有限公司区域位置滨海新区中新天津生态城内 占地面积1500000平方米 建筑面积120000平方米容积率1.60 绿化率50% 总户数 建筑类别高层和小高层装修状况精装修 物业类型住宅物业管理费暂无 车位配比1:1户型配比面积区间户数比 开盘/入住时间2010年12月开盘20
11、12年入住零居产品定位 中小户型 一居70平米 主力产品价格二居105平米 125平米两 种户型 产品附加值国际学校、医院、超市、商 业等生活配套设 距生态城商业中心步行10 分钟 三居四居区域市场分析-住宅重点项目分析远雄兰苑代理公司天津生态城远雄投资开发有限公司销售状况售楼处样板间销售道具销售人员外展场销售尚未开放区域市场分析-住宅重点项目分析远雄兰苑两室两厅两卫105平米两室两厅两卫125平米区域市场分析-住宅重点项目分析远雄兰苑三室两厅两卫170平米一室两厅一卫75平米区域市场分析-住宅重点项目分析阿亚拉雅境基本信息项目名称阿亚拉雅境开发商天津生态城阿亚拉置地开发有限公司区域位置滨海新
12、区中新生态城中新大 道与和风路交口占地面积97633.5平方米建筑面积186609.9平方米容积率1.5 绿化率45.2%总户数1244 建筑类别高层装修状况精装 物业类型普通住宅物业管理费待定 车位配比1:1以上户型配比面积区间户数比 开盘/入住时间2011年10月开盘一居 产品定位二居 主力产品价格三居产品附加值毗邻起步区商业中心、轻 轨Z2线四居区域市场分析-住宅重点项目分析藏锦基本信息项目名称津滨藏锦开发商天津津滨发展股份有限公司区域位置滨海新区一大街南10米占地面积5.19万平方米 建筑面积65936.38平方米容积率1.50 绿化率46% 总户数397 建筑类别多层洋房、 高层装修
13、状况精装修 物业类型住宅物业管理费2.20元/平米 车位配比1:1户型配比面积区间户数比 开盘/入住时间2011/42012.9一居 产品定位高层二居80平米 主力产品价格高层三居120平米 产品附加值景观豪宅地铁沿线 世界先进开放式街区公园规 划理念洋房三居150平米 洋房四居140平米区域市场分析-住宅重点项目分析藏锦代理公司凯成地产销售状况售楼处样板间销售道具销售人员外展场第二大街，内部装修和形象展示水平较低尚未开放业务能力一般区域市场分析-住宅基本信息项目名称联发滨 海琴墅开发商联发集团天津房地产开发有限公司区域位置滨海新区北塘大街以南 北塘小镇南面占地面积121935平方米建筑面积1
14、21935平方米容积率1 绿化率40%总户数831 建筑类别独栋别墅,双拼,联排,多层装修状况毛坯 物业类型普通住宅,别墅物业管理费3元/月/平米 车位配比1:1以上户型配比面积区间户数比 开盘/入住时间2011年1月开盘2012年5月入住一居产品定位二居94平米 主力产品价格三居118、122平米产品附加值配套较为完善、规划小学 和幼儿园、邻近医院别墅271、306平米重点项目分析联发滨海琴墅区域市场分析-住宅代理公司联发集团厦门房产代理有限公司销售状况良好，售楼处气氛比较热烈售楼处样板间销售道具销售人员北塘现场第二大街外展场，规模小资料不全一般重点项目分析联发滨海琴墅区域市场分析-别墅重点
15、项目分析联发滨海琴墅D1户型（总建面306平米，地上部分218平米）地下室一层区域市场分析-别墅二层三层重点项目分析联发滨海琴墅D1户型（总建面306平米，地上部分218平米）区域市场分析-别墅重点项目分析联发滨海琴墅E1户型(总建面271平米，地上部分186平米）地下室一层81平米区域市场分析-别墅二层58平米三层47平米重点项目分析联发滨海琴墅E1户型(总建面271平米，地上部分186平米）区域市场分析-别墅重点项目分析联发滨海琴墅E2户型（总建面273平米，地上部分188平米）地下室85平米一层83平米区域市场分析-别墅二层58平米三层47平米重点项目分析联发滨海琴墅E2户型（总建面27
16、3平米，地上部分188平米）区域市场分析-别墅区域市场总结-住宅-共性价值1、区域生态先进性：环保材料、太阳能利用、架高层及停车入库等2、配套价值：商业，医疗，教育等3、区域规划的国家战略背景和滨海新区的经济发展动力区域市场总结-住宅-个性价值嘉铭红树 湾季景华庭万通 新新家园万科锦庐中房天和園世茂 湿地公元景杉远雄兰苑美林园建筑 形态小高层/高层小高层/高层洋房/高层洋房/高层洋房/ 小高层/高层双拼/联排 /小高层小高层/高层联排/ 小高层/高层小高层/高层户型两居/三居一居/ 两居/三居两居/三居/ 四居两居/三居两居/三居/ 五居一居/ 两居/三居 /四居两居/三居 /四居一居/ 两居/三居两居/三居/ 四居/五居园林绿地穿插其间， 错落有致，绿化 率达到40%低密居所，绿 化率高达45%， 环境怡人地块平坦，呈长 方形布局，绿化 率40%舒适，节能，环 保，低碳生态环 境，绿化率40%花园式洋房，
