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1、第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况1.11.1 项目申报单位概况项目申报单位概况*有限责任公司成立于 2007 年 11 月，注册资金5000 万元。公司经营范围为：房地产开发、经营、装修装饰、建筑材料（化学危险品除外）、百货、家用电器的批发及零售。公司从成立伊始就积极参与抚州市的生态文化名城建设，公司坚持贯彻 “以人为本”的文化管理理念，倡导以客户为本，不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民生产、生活环境及城市面貌，做出了应有的贡献。公司目前开发的“某某某”项目属于高档商住楼盘，位于新城规划中央行政区中，项目总用地面积为 113301 平方米，其中：一期规划
2、用地为 55226 平方米（计 82.84 亩），总建筑面积为380765 平方米，一期总建筑面积为 177686。法人代表： 1.21.2 项目概况项目概况1.2.1 项项目名称目名称某某某商住小区一期建设项目1.2.2 项项目地点目地点本项目位于梦湖南侧支流凤岗河旁，毗邻抚州市新的行政中心，东至玉茗大道，与新抚州行政中心隔街相望，西至凤岗河，南为新石抚路，北至迎宾大道，与金巢开发区仅一街之隔。地块沿凤岗河呈狭长状，该项目用地性质为居住（兼容商业）。目前该地为净地。地势较玉茗大道低 3-5 米。建设总用地 113301 平方米（计 169.94 亩）,其中：一期规划用地为 55226 平方米
3、（计 82.84 亩）、二期规划用地为 58075 平方米（计 87.11 亩）。规划为商住用地，符合总体规划用地要求，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见；项目用地范围在抚州市土地利用总体规划规划建设用地区内，抚州市城市规划局同意在用地规划区内建设。1.2.3 项项目目实实施期限施期限2008 年 3 月-2010 年 5 月项目建设实施进度为：1、工程的前期准备工作：2008 年 3 月至 2008 年 4 月完成。主要包括：项目可行性研究报告的编制及审批工作。2、完成工程施工图：2008 年 4 月至 2008 年 5 月，主要完成工程施工图。3、工程招标：2008 年 5
4、月完成。4、工程建设期：从 2008 年 6 月开工，2010 年 5 月全部竣工交付使用。1.2.4 建建设设内容、内容、规规模、模、总总投投资资及及资资金筹措（一期）金筹措（一期）本项目建设总用地面积 55226 平方米（计 82.84 亩），总建筑面积为 177686，其中：住宅建筑面积 141703、商业建筑面积13083、地下室建筑面积 15000（不计入容积率面积）、机房、大堂 5100、幼儿园 2000、其他 800，绿化面积 19881.4。本项目总投资（开发成本及开发费用，下同）为 35838.54 万元。资金来源为：在项目的前期，项目单位自有资金用于支付土地取得、前期工程费
5、以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设，剩余部分由房屋预售再投入补充。1.2.5 报报告告编编制依据制依据1、 中华人民共和国土地管理法；2、 中华人民共和国房地产管理法；3、 国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知【发改投资20071169 号】；4、江西电联实业（抚州）公司签定的国有土地使用权出让合同；5、抚州市城市规划设计院江西电联实业（抚州）公司某某某项目建筑规划设计方案；6、抚州市新城区规划；7、 抚州市城市规划管理技术规定；8、 城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ-137-90）；9、 城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；10、 民用建筑设计通则（GB
6、50353-2005）11、国家发展和改革委建设项目经济评价方法与参数（第三版）；12、建设部房地产开发项目经济评价方法；13、原国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）14、国家和抚州市政府相关政策及法律、法规。1.2.6 项项目主要技目主要技术术指指标标（一期）（一期）本项目总用地面积：55226 平方米（计 82.84 亩）；总建筑面积：177686；其中：地上建筑面积：162686地下建筑面积：15000（人防 7500）容积率: 2.95建筑密度: 28.6%绿化率： 36%机动车停车位：485 辆住宅总户数：1279 户本项目总投资：35838.54 万元；总收入：50939.60
7、 万元；项目利润总额：11469.06 万元投资利润率：32.0%投资净利润率：21.4%财务内部收益率(FIRR)：23.67%10%(行业基准率)本项目高层为主的住宅及商业用房建筑。建设总用地面积55226 平方米（计 82.84 亩），总建筑面积为 177686，其中：住宅建筑面积 141703、商业建筑面积 13083、地下室建筑面积15000（不计入容积率面积）、机房、大堂 5100、幼儿园2000、其他 800，绿化面积 19881.4。户型分别为二房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅二卫，小区住宅总户数 1279 户，总居住人口约 4476 人，建筑密度 28.6%，容积率 2.9
8、5，绿地率 36%。根据城市规划和建设的需要，市政府要求在 m（2007）21、22 号地块上兴建高层建筑，按照江西省规划技术导则的规定，在满足间距和日照系数的情况下，该地块容积率可在 3.0 以上。本地块土地使用性质规划为商住用地，容积率3.0，建筑密度35%，绿地率28%，日照间距系数为 1.1，本项目的建设符合这一地块的功能定位和发展趋势，迎合了地区对住宅和商业设施的需求，本项目建成后作为抚州市城市建设的新亮点，具有良好的市场。根据地块周边地区及抚州市区内商品房售价情况及其发展趋势，本项目预测价格为：本项目销售收入渠道由住宅、商铺分别面积为141703和 13083；车库可销售停车位为
9、485 辆；销售单价预计分别为 2800 元/、7200 元/和 38000 元/车位（均价）。1.2.7 项项目建目建设设背景背景近年来，受江西省周边城市的影响，抚州市房地产市场快速发展，房地产业在抚州市经济发展中的支柱地位已日益显现。今后几年的抚州市房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展，国家有关房地产业的法规政策，抚州市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量、城建需求、供应结构、消费结构、房价涨幅等方面分析，抚州市今后几年的房地产市场仍处于持续健康的发展态势。供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。2006 年城市建设用地面
10、积达到 37.30 平方公里，其中居住用地13.66 平方公里，商品房施工面积 130.45 万平方米，竣工面积123.27 万平方米，销售面积 121.17 万平方米，2008 年的商品房上市节奏将明显加快。今后几年，商品住房的需求主要来自城市居民改善住房条件、老城区改造和基础设施建设动迁和外省市人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量仍将呈现供需基本平衡的发展态势。城市扩建拓宽需求分析到 2010 年抚州市城区将新增建设用地 2.5 平方公里，中心城区规模由现在的 27 万人、26 平方公里扩大到 35 万人、35 平方公里，成为省级园林城市、文明城市，争取进入国家级园林城市行列。随着
11、城乡一体化的快速推进，到 2010 年全市城市化水平将达到 40，比 2005 年的 31.4提高 8.6 个百分点，年均提高 1.7 个百分点左右。城市人口在短时间内的迅猛增长，城镇人口将增加 38.5 万人左右，其中转移农村人口 35 万人，年均转移农村人口 7 万人。市区接受转移 8 万人，各县城及建制镇共接受转移 27 万人，年均增长 7.7 万人，无疑给房地产市场带来巨大的需求拉动。以人均建筑面积 16计算，理论上每年新增住宅需求 123.2 万。商品住宅供应结构分析随土地供应区域分布结构的改善和市委、市政府南移至新城区的发展战略，抚州市老城区改造规模和拆迁节奏的有效控制以及中低价商
12、品住房建设的不断推进，2007 年新增的普通商品住房占住房供应总量的比例将接近 70%，抚州市商品住房阶段性、结构性矛盾将逐步趋向缓解。居民消费结构影响分析2000 年以来，抚州市城乡居民收入有较大幅度增长，城镇居民人均可支配收入从 5006 元增加到 2005 年的 8401.6 元，农村居民人均纯收入从 2155 元增加到 2005 年的 3232.9 元，到 2010年城乡居民人均收入分别达到 12800 元和 4600 元，年均分别增长 8.8和 7.3，收入增加在一定程度上提高了居民购房能力。另一方面，居民以前购买的福利房无论是户型设计还是配套设施，与现在新开发的商品房比较都存在较大
13、差距，加之目前开放了二级市场，居民通过“卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”，正在推进住房消费的升级换代。同时，随着城乡一体化的推进，有条件的农民也将成为潜在的购房对象。随着抚州市的不断发展，外来经商、务工的人口会逐步增多，每年外来人口(市外)有 1 万多人，一定程度上扩大了在抚州的购房需求。商品住房销售价格分析随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。2008 年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位数增长。未来抚州市房地
14、产发展也有其不利一面，如房贷新政、宏观调控、原材上涨导致开发成本增加等。总之，2008 年，抚州市房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理、房价涨幅趋向平缓。在未来三年中，商品房竣工量、销售量和存量房交易量都将基本平衡；房地产增加值占全市 GDP 的比重，每年在8%9%左右。抚州市新城区或拟建项目区域傍边的两个开发楼盘销售价格，拟作本项目参考。抚州翰城国 际总建筑面 积为118338， 多层和高层， 住宅销售均 价为 2600 元/。“伟星栖凤 华都”占地 450 亩，总建 筑面积 42 万 平方米，多 层和高层， 住宅销售均 价为 2800 元/。拟建项目用地分析本项目拟开发地块与抚州
15、市新行政中心隔街相望。随着城市的发展和经济中心的转移，在有限的空间里，中心城区城市用地已不能满足发展需求。为进一步落实抚州市城市总体规划和抚州市新城区控制详规，拉开城市框架，扩大城市规模，使整个城市的重心逐步向南转移，改善生态环境和人们居住条件，抚州市国土资源局对抚州市玉茗大道西侧 S1 地块（82.84 亩）进行公开招标挂牌出让，用地性质按商住用地出让，江西电联实业发展（抚州）有限责任公司通过竞拍取得该地的开发使用权，用于商住小区开发。1.2.8 工程方案工程方案一、规划设计（一）设计目标1、创造一个具有浓郁历史文化精神和人文思想，集文化、艺术，休闲，时尚于一体的中高档综合性住宅小区。成为当
16、地居住小区理念先锋是本次居住区规划设计的主要目标。2、创建二十一世纪的具有人文内涵的生态山水园林居住空间，促进经济的 发展，建筑、人、环境的协调平衡，并注重区域生态的平衡和保护。3、创建多功能交融的，满足使用者多样化选择要求的，充满凝聚力和号召力的小区服务中心。4、创建多功能交融的，满足使用者多样化选择要求的，充满生机和活力的商业中心和文化中心。（二）设计理念1、遵循“以人为本”的规划设计理念，以人的行为规律为准则，组织小区总体布局规划，空间组织设计，环境景观设计及建筑总体户型设计，从细部着手，使之处处体现“人性化”的个性设计，整个设计的成果也正是现代都市人对大自然向往的体现。2、体现人、自然、社会的共融共存协调人的需求，并在遵循自然和社会规律的前提下满足人的需求。设计从大处着眼设计的舒适型居住建筑社区空间，以得天独厚的自然日照间距、通风条件，体现高品质生活的舒适。3、城市轮廓线：利用
