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1、xx 县 xx 小区项目申请报告1 第一章 申报单位及项目概况1.1 项目概况1.1.1 项项目名称：目名称：xx 小区建设项目1.1.2 建建设单设单位：位：xx 县 xx 房地产开发有限公司1.1.3 法人代表：法人代表：xx1.1.4 建建设设地点：地点：位于 xx 县北部，xx 南侧1.1.5 建建设设性性质质： ：新 建1.1.6 建建设规设规模模xx 县 xx 小区规划总占地面积 3158.8m2（约合 4.74 亩），其中：建筑物占地面积 1005m2，绿地面积 947.6m2，道路及场地硬化面积 1206.2m2。规划总建筑面积 4350m2，其中：住宅用房建筑面积 3345m
2、2，仓储室建筑面积 1005m2。主要技术指标：容积率 1.38，建筑密度 31.8%，绿地率 30%。该项目实施后可提供住宅 40 套，预计可解决 128 人的住房问题。1.1.7 建建设设内容内容该项目规划新建 1 幢 4 层（局部 5 层）住宅楼，为砖混结构，建筑面积为 4350m2。1.1.8 建建设设工期工期根据项目建设规模，预计建设工期为 8.5 个月，即从 2011 年 9 月 15日开工建设，2012 年 5 月底全部竣工。1.1.9 估算估算总总投投资资与与资资金来源金来源本项目估算总投资 765.1 万元，其中：工程直接费 417.7 万元，其他费用 290.7 万元（包括
3、土地使用费），预备费 56.7 万元。项目估算总投资 765.1 万元，全部由建设单位自筹。1.1.10 主要技主要技术经济术经济指指标标xx 县 xx 小区项目申请报告2 主要技术经济指标详见表 1-1。1.2 建设单位概况xx 县 xx 房地产开发有限公司成立于 2010 年 11 月，公司位于 xx 市xx 县舜王大街南段（原二纸厂楼下），法人代表 xx，注册资本 500 万元，属有限责任公司。2011 年 1 月，公司经 xx 省住房和城乡建设厅核发取得房地产开发企业资质，主要从事房地产开发。公司现有员工 28 人，其中具有中级及以上职称人员 15 人，公司下设四部一室，包括：工程部、
4、财务部、材料部、质量安全部。该公司自成立以来，始终坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的城市建设方针，严格按照房地产经营开发管理条例，依据严密的施工组织措施，立足自我、艰苦创业，依靠“团结奋进、务实守信、创新奉献”的企业精神，得到了政府和人民群众的首肯和赞许。1.3 项目提出的理由住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。温家宝总理在2007 年政府工作报告中明确提出：房地产业应重点发展面向人民群众的普通商品房，它是构建和谐社会、建立具有中国特色社会主义住宅供应结构体系的一项长期的政策措施。温总理在 2010 年政府工
5、作报告中又一次提出：要促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。继续支持居民自住性住房消费，增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。近年来，随着 xx 县经济的快速发展，居民的经济收入提高很快，改善住房条件欲望很强。在城市化的不断推进中，城市人口迅速膨胀，住房需求增长很快。随着国家金融制度的改革以及人们的城乡阶层意识、群居xx 县 xx 小区项目申请报告3 意识、负债消费意识的增强，极大地促进了房地产业的发展。根据当地人们的生活方式，有钱必置业，置业必购房的习惯，xx 县企业产权制度改革领导组根据晋政办发20
6、0356 号转发省经贸委关于中小企业产权制度改革的指导意见和垣县发200226 号关于加快国有企业改制的实施意见，经县企业改制领导组研究同意，决定将原物质总公司资产出让给 xx房地产开发有限责任公司用于房地产开发。该项目位于 xx 县北部，xx以南，总占地面积 3158.8m2（约合 4.74 亩），建筑总面积 4350m2，可提供住房 40 套，解决 128 人的住房问题。1.4 申请报告编制依据 本项目申请报告编制委托书xx 县土地利用总体规划（20062020 年）国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发【2006】37 号）国务院关于解决城市低收入
7、家庭住房困难的若干意见（国发【2007】24 号）国家发展改革委发布项目申请报告通用文本的通知（发改投资20071169 号）建设项目经济评价方法与参数（第三版 2006 年 7 月）xx 省企业投资项目核准暂行办法（2006 年 1 月） 项目建设单位提供的其它有关资料及调查资料1.5 结论及建议1.5.1 结论结论该项目建设属普通商品房建设项目，项目选址合理，符合 xx 县总体规划。90m2以下的小套户型占到总住宅面积的 70%以上，符合国家调整住房供应结构的要求。随着国民经济的快速发展，人民生活水平不断改善，xx 县 xx 小区项目申请报告4 城市建设快速推进，该项目的市场前景广阔，社会
8、效益及经济效益比较明显。该项目设计方案合理，技术配备先进，结构安全可靠，实施计划科学，对改善城市面貌，提高城市品位，均具有十分重要的意义。经过市场调查分析及市场预测，本项目住宅用房建成后可解决 40 户 128 人的住房问题，财务效益和社会效益较好。因此，本项目是可行的。目前，该场地的前期准备工作基本就绪，水、电、路等各种城市配套的基础设施基本形成，项目建设资金已基本落实，项目建设的前期基础条件均已具备，项目的节能环保、安全、消防措施得力，财务效益较好，建议尽快立项实施。1.5.2 建建议议1、建议在项目实施过程中，充分做好市场调查，广泛征求社会需求意见，按照用户需求随时调整和完善建设工程方案
9、做到社会效益和企业效益双丰收。2、建设过程中，建议采用限额设计的方法，对造价实施严格的控制。3、应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位。4、建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺利完工，创建一个优质工程。5、对项目建设的设备材料购置，应有超前意识，做到高起点、高标准、管理信息化，操作自动化。xx 县 xx 小区项目申请报告5 xx 小区建小区建设项设项目主要技目主要技术经济术经济指指标标一一览览表表 表 1-1 序 号项目名称单位数量备注1规规划划总总用地面用地面积积m23158.8约约合合 4.74 亩亩1.1建筑物基底面积m210051.2项目区绿地面积m29
10、47.6包括集中绿地与宅间绿化面积1.3道路与场地硬化面积m21206.22规规划划总总建筑面建筑面积积m243502.1住宅用房建筑面积m233452.2仓储室建筑面积m210053可提供住宅可提供住宅单单元房元房户户（套）（套）40均为90 m2以下小户型3.179.2m2户型户30占住宅总面积的71%3.296.9 m2户型户10占住宅总面积的29%4居住人口数居住人口数人人128户户均均3.2 人人5主要技主要技术术指指标标5.1容积率1.385.2建筑密度%31.85.3绿地率%306估算估算总总投投资资万元万元765.16.1建安工程费万元万元417.76.2其他费用万元万元290
11、.76.3基本预备费万元万元56.7xx 县 xx 小区项目申请报告6 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析2.1.1 国家国家“十二五十二五”规规划划展望“十二五”，中国经济总量将稳居世界第二位，人均 GDP 将超过5000 美元。 “十二五”时期，我国城镇化率将突破 50%，加快城镇化进程是转变经济发展方式的主要动力。城镇化将向着增长方式集约化、公共服务均等化、城乡发展一体化方向发展。根据世界银行研究表明，住宅需求与人均 GDP 有着密切的联系，当一个国家人均 GDP 在 8004000 美元时，房地产进入高速发展期；当人均 GDP 进入 40008000 美元时，
12、房地产进入稳定快速增长期，当一个国家人均居住面积在达到 3035m2之前（我国 2005 年底城镇人均居住面积为 26.11m2），城镇居民将保持旺盛的居住需求。2.1.2 xx 县县城市城市现现状状xx 县交通较为方便，县城有闻垣一级公路和大运高速公路 xx 入口，90km 达 xx 民航机场。此外境内还有 xx 至焦作公路干线、县城至阳城支线公路及简易公路多条，联系着全县各乡镇和矿区。自八十年代开始县城建设快速发展，座座楼房拔地而起，使城市建设初具规模。尤其是近几年随着国民经济的快速发展和城市化率的快速推进，县城人口迅速膨胀，城区建设日新月异。目前城区常住人口达 7.6万余人，城区面积达
13、12.6km2，六街（由西往东依次为：西环路、中条大街、沿河街、舜王大街、新城大街、东环路）六路（由南往北依次为黄河路、人民路、七一路、xx、友谊路、中铜路）的城区主干街道网络已基本形成，一座美丽的绿色山城就象一颗绿色宝珠，镶嵌在中条山腹地。2010 年，xx 县面对国际金融危机的冲击，县委、县政府以科学发展xx 县 xx 小区项目申请报告7 观为指导，审时度势，积极应对，扎实苦干，使全县经济总体呈现出企稳回升整体向好的发展态势。2010 年全县共完成生产总值 232883 万元，按可比价同比增长 23.1%。其中，第一产业完成增加值 30696 万元，同比增长 10.2%；第二产业完成增加值
14、 104807 万元，同比增长 40.8%，其中工业增加值 96944 万元，同比增长 42.6%；第三产业完成增加值 97380 万元，同比增长 12.3%。三次产业结构比例为 13.2：45.0：41.8。全县固定资产投资共计完成 245519 万元（含高速路 91279 万元），同比增长 19.5%，其中城镇项目投资 208691 万元，农村非农户投资 29398 万元，房地产开发7430 万元。城镇居民收入稳步增长。2010 年全县城镇居民人均可支配收入 12527.99 万元，同比增长 16.3%，城镇居民人均消费支出 6689.81 元，同比增长 5.7%。全县农民人均纯收入 16
15、31 元，比上年增长 8.4%。城乡居民居住条件改善。城镇居民人均建筑面积 29.9 平方米，同比增长 3.1%；农村居民人均居住面积 26.37 平方米，同比增长 4.6%。2010 年末，全县总人口为 23.1 人。2.2 产业政策分析中国房地产业是市场化比较成功的一个行业，但是受“民生”问题影响，又是受政府调控较多的行业。在“市场”与“民生”的两难中，中国楼市在政策趋严的调控下，反而愈调愈涨，呈现出市场走势与政策意愿相背离的发展态势，2010年表现尤甚。在2010年以前，楼市调控政策多冠之以“稳定”、 “理性”等字眼，但在政策的“温柔乡”里，楼市“愈调愈涨”，不停地蚕食购房者的住房梦。然
16、而2008 年全球金融危机，曾经让部分购房者成功置业，却因救市刺激楼市大肆反弹，也最终招致2010年史上最强调控的出台，并首次冠之以“遏制”之严厉字眼。2010 年国务院曾三度发文调控楼市，频率之高，力度之大，前所未有。在三大政策的统领下，土地、税收、金融、保障房等方面的政策xx 县 xx 小区项目申请报告8 全面出击，不仅如此，部委之间的联合也不仅体现在发文这一动作中，而开始体现在政策落实的检查中，并且开始约谈地方政府。然而市场仅在政策出台后有短暂回落，又分别于3-4月、7-9月实现反弹，年底楼市又现反弹迹象。若以国务院针对楼市前后发文的时间间隔为一个调控周期，无疑楼市调控的周期越来越短。之所以如此的原因：在2008 年以前楼市“愈调愈涨”的参照下，及2009 年楼市大反弹的背景下，政府及其政策在购房者心目中的公信力被大幅贬低，并且已形成一种强烈的预期。在这种预期的支撑下，2010 年楼市“三落三起”，并且全年成交量继续放大，销售均价再次攀升。但楼市反弹的根本原因通
