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1、商丘市夏邑县商丘市夏邑县 地块调查分析报告地块调查分析报告第一部分第一部分 项目地块概况项目地块概况一、一、地块位置地块位置项目位于夏邑县北一环与二环路之间，北临北二环，南临北一环，西边为民房，东边规划路暂未开通。二、二、地块现状地块现状项目总占地 35840 平方米，其中 14667 平方米土地已转化为住宅开发用地，剩余 21173 平方米仍为德信集团工业用地。地块平整方正，三面临路，通达性较好，但周边相关配套尚不完善。三、三、周边环境周边环境北一环和北二环路都是城市主干道，且路面情况、宽度、绿化在夏邑县相对较好。北二环路从项目处往东，沿路有电信夏邑分公司、司法局、审记局、统计局、人事局、法
2、院等多个政府部门，目前北二环路是夏邑县的行政路之一。项目一公里范围内分布有一中、职教中心、盛源中学、孔祖中学、城关一小、城关三小、梁源中学、梁源小学、雪枫幼儿园等教育单位；有人民医院等医疗单位；沿北二环向东 200 米左右的盛世都市名家是目前夏邑县目前规模相对较大的高档楼盘之一。四、四、 综述综述项目地块状况良好，交通便利，周边环境相对较好，但项目剩余 21173 平方米土地性质的转换与项目东面政府规划路的开通也是项目操作中要重点解决的问题。第二部分第二部分 夏邑概述夏邑概述1 1、位置、面积及行政区划、位置、面积及行政区划 夏邑县位于河南省东部，沱河上游,处于豫、鲁、苏、皖四省交界区，东部和
3、南部与永城市为邻，西部和北部与虞城县接壤，西南部与安徽毫州市交界，东北部与安徽砀山县毗连。西至郑州 270 公里，东抵徐州 120 公里。依陇海，南临江淮，东接云港，西连京九，是京九经济开发带的重要组成部分和黄金枢纽。夏邑总面积 1470 平方公里，人口 113 万，其中城区人口 13 万左右。夏邑县辖 8 个镇、16 个乡：城关镇、会亭镇、车站镇、李集镇、杨集镇、马头镇、韩道口镇、济阳镇；北镇乡、歧河乡、火店乡、中峰乡、罗庄乡、孔庄乡、业庙乡、何营乡、骆集乡、王集乡、太平乡、郭店乡、桑堌乡、曹集乡、刘店集乡、胡桥乡。2 2、交通区位、交通区位夏邑距京九、陇海铁路交叉的黄金十字架仅 40 公里
4、，陇海铁路、霍连高速公路、310 国道、商宿公路在境内纵横交错，四通八达的交通网遍及城乡。公路总里程 372 公里，公路密度每百平方公里 25.5 公里。有省道 3 条，全长 76 公里，县乡道全长 296 公里。桥梁 73 座，1770 延米，乡公路晴雨畅通。664 个行政村通汽车。北部有陇海铁路 12 公里，地方铁路商芒路经境内 48 公里。3 3、文化教育及医疗卫生、文化教育及医疗卫生夏邑县有各类学校 642 所，其中中专 3 所，高级中学 7 所，初中 65 所，小学 567 所，在校学生 26.85 万人。 其中夏邑县重点高中是省内升学率最高的重点高中之一。全县有卫生机构 33 个，
5、卫生技术人员 2652 人，拥有病床位 1925 张。 夏邑体育工作成绩显著，被国家体育总局命名为“全国武术之乡” 。4 4、国民经济、国民经济国内生产总值 160253 万元，人均国内生产总值 1574 元。全县拥有农机、工业品、农资、粮油等 10 多个商品批发市场，是豫、鲁、苏、皖结合部重要的物资商品集散地。夏邑是国家商品粮基地县、优质棉基地县、优质苹果基地县、秸秆养牛示范县、瘦肉型猪基地县、山羊板皮出口基地县、全国平原绿化达标县和省水利建设先进县。夏邑是全国四大石棉生产基地之一，是全国丝织地毯、抽纱刺绣生产出口基地和全国最大的打火机生产基地。正在开发的永（城）夏（邑）煤田储量达 100
6、亿吨，是全国六大无烟煤基地之一。夏邑工业已形成以酿造、化工、铸造、电缆、食品、建材、机械、粮棉、木材加工等为主的工业体系。全县现有淮海铸造、味源生物、大富豪酒业、新星啤酒、华泰农药、雪枫粉业、德信集团、亿路电缆、华鹏棉业、郑氏化工、新九火机、恒泰木业等 10 余家重点企业，一批具有一定规格的工业项目正在兴建。全县乡镇企业已发展到 6000 多家，从业人员达 20 万人。球墨铸件、骨粒骨粉、皮毛制品、丝织地毯、抽纱刺绣、和服腰带等 10 多个产品出口 20 多个国家和地区。5 5、综述、综述夏邑县经济在商丘市相对较好，但经济总量和消费水平不高，城市发展比较缓慢，产业结构中农业所占比例仍然很高，且
7、工业基本是劳动密集型产业，技术型企业较少，从而会使夏邑县未来经济发展比较平缓。第三部分第三部分 夏邑房地产市场概述夏邑房地产市场概述一、夏邑房地产成长历史一、夏邑房地产成长历史- 夏邑县房地产市场发展只是近 3 年的事，经历了从小规模自发开发到成规摸社区的出现。在大盘的拉动下，从 06 年底到 07 年初价格出现了跳跃性成长。1 1、成长过程、成长过程20062006 年以前年以前 起步阶段起步阶段 在城市改造过程中，城市中心自发出现一些小规模的商品房，以 3 栋以下居多 基本没有外地开发商进入，其间出现一些早期的项目，例如 2005 年出现的卫康花园等 产品设计落后，销售方法单一2006-2
8、0072006-2007 年年 大盘拉动发展阶段大盘拉动发展阶段 外地开发商介入，推动了住区品质的迅速提升 以都市名家和中央尚城的开发为标志，相对高档的大规模小区出现，与以往项目形成价差 在此相对高档的大盘价格的拉动下，原本销售不畅的其他小规模楼盘迅速去化，而且价格在大盘增长幅度下也进行了相应提升2 2、价格成长、价格成长 在 2006 年以前，夏邑的房地产发展只是处于自发性的初级阶段，在城市建设中出现了小规模的房地产开发，需求基本以自住为主，价格相对较低，多数为 700 元/平米以下的价格 2006 年下半年都市名家的出现到 2007 年中央尚城的入市，相对较大的规模和相对较高的品质感，直接
9、带动夏邑县房价的第一次跳跃性发展，稍具规模楼盘的房价已达到 1200 左右。 近几年，夏邑县城市道路、绿化、休闲等基础设施建设发展缓慢，城市环境较差，栗城广场等一批市政建设的搁置都反映了夏邑县本身城市建设的滞后性；另一方面，夏邑产业结构中农业比例过大，工业结构中仍以低科技含量的加工制造业为主，短期内很难转变。在大盘带动后价格出现的第一次价格跃升之后，夏邑县房地产的发展短期内没有城市建设及产业结构优化的支撑，下一步价格成长会相对平缓。项目200520062007卫康花园600书香名邸10001328淮海花园9561200都市名家11001300中央尚城1280二、夏邑房地产现状综述夏邑房地产现状
10、综述1 1、目前尚处于房地产开发的初级阶段、目前尚处于房地产开发的初级阶段 从夏邑县的房地产开发现况来看，夏邑县的房地产发展尚处于起步阶段，且规模都较小。2 2、区域市场现有楼盘质素不高、区域市场现有楼盘质素不高夏邑县的房地产开发起步较晚，目前尚处于房地产开发的初级阶段，市场上现有楼盘整体质素不高，整体规划、景观布置、户型设计、外观视觉等都比较粗糙，产品一般。3 3、区域市场放量较少，后续不足、区域市场放量较少，后续不足从目前的市场情况来看，夏邑县房地产项目的市场投放量较少，目前只有都市名家和中央尚城两个大的项目，都市名家已处于销售晚期，中央尚城销售 4 成左右，由于本案入市尚有时日，当前区域
11、项目对本案构成的竞争威胁不大。4 4、区域市政配套建设尚不完善、区域市政配套建设尚不完善当前区域内大型超市以及酒店、高档娱乐场所等配套设施较为欠缺。5 5、公共交通系统的欠缺、公共交通系统的欠缺高档物业对公共交通的依赖性相应较小，但区域内当前公共交通问题欠缺，且远景规划亦较为贫乏。第四部分第四部分 夏邑典型楼盘情况夏邑典型楼盘情况一、都市名家一、都市名家（1）位置北二环与昌盛路口（2）产品以 120142 平方米的三房为主兼有 95 左右的二房、150 左右四房和 200250 平米的顶层复式。（3）价格时间2006620076均价11001300（4）卖点1、是目前夏邑最具规模的居住小区，大
12、盘实力彰显，增强消费者信心；2、对比夏邑其他现有楼盘，小区整体规划到产品外立面设计相对要好；3、部分错层设计，在夏邑独一无二。（5）销售情况从 2006 年开盘至今，剩余 5 套左右。二、中央尚城二、中央尚城（1）位置人民路与东光街交叉口（2）产品以 120140 平方米的三房为主。（3）卖点1、城市中心，坐拥城市中心成熟的配套2、规模相对较大，大盘实力彰显（4）价格层数1 F2 F3 F4 F5 F均价价格138813881388112011201280备注带阁楼（5）销售情况2007 年 4 月开盘，目前销售 35%左右。三、书香名邸三、书香名邸（1）位置建设路与雪枫路交叉口（2）规模总建
13、筑面积约 5 万平方， 2006 年 11 月份开盘推出一期 110 套左右，二期尚未销售。（3）产品以 130 平方米左右的三房为主。（4）价格层数1 F2 F3 F4 F5 F均价价格138813881388123812381328备注送花园、储藏室送储藏室送储藏室送储藏室带阁楼送储藏室备注：书香名邸 2006 年 11 月份均价在 1000 元/平方米左右，目前优惠前均价达到 1328 左右。（5）销售情况已基本销售完毕，剩余少量顶层单位。四、淮海花园四、淮海花园（1）位置栗城广场对面（2）产品面积（）90112142169合计套数20106820118比例（%）17858%17100%
14、（3）卖点东面是城市未来发展方向，直面栗城广场，临近重点高中和汽车站。（4）价格1F2F3F4F5F（无阁楼）均价2006 年 6 月份9689789789688889562007 年 3 月份12181318131812189301200（5）销售情况2006 年 6 月至今已基本销售完毕。 第四部分第四部分 项目投资成本及收入估算项目投资成本及收入估算方案一方案一 总建筑面积按 821498 平方米计算 销售价格按多层 1300 元/平米商铺 3000 元/平米计算（一）主要技术经济指标编号项目数值单位01总用地面积3584002总建筑面积821498商业总建筑面积145340其中住宅建筑
15、面积67615803居住总人口1848人04居住户数528户05绿地率392%06容积率229（三）项目总成本估算表序号项目名称计算标准总金额（万元）开发成本开发成本 1土地成本土地成本4000002前期费用前期费用3864821建筑规划822201644022建筑地质勘测822151233023建筑招投标（3）01%48124预算审核（3）01%48125工程监理（3）1%480626三通一平822541103建筑安装工程费建筑安装工程费48055031多层住宅67655037180032商业1457501087504 4基础及市政配套建设费基础及市政配套建设费822100100822822
16、00005不可预见费不可预见费（1+2+3+4）3%3%30042 开发费用开发费用 1管理费用管理费用（1+2+3+4）3%3%30042 2财务费用财务费用贷款金额贷款金额贷款利率贷款利率400003销售费用销售费用销售收入销售收入3%3%39451 合计1140933（三）销售收入（全部销售）物业形态销售面积（）销售单价（元/）销售金额（万元）住宅6761580130000879005商业1453400300000436020合计（万元）1315025（四）利润估算序号项目名称计算依据合计1销售收入13150252总成本费用11409333营业税及附加（1）58%762714利润总额（1）（2）（3）978215所得税（4）33%32281税后利润税后利
