《营口房地产市场分析暨东部1#地开发建议书2009年5月12日》由会员分享，可在线阅读，更多相关《营口房地产市场分析暨东部1#地开发建议书2009年5月12日（106页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 合生创豪房地产投资顾问有限公司营口房地产市场分析 暨东部1#地开发建议书合生创豪房地产投资顾问公司 2009年5月12日合生创豪房地产投资顾问有限公司目 录第一部分：市场调研与分析一、本案位置分析1.本案地块位置分析1.1地块在营口市关系1.2地块在区域的关系1.3地块交通动线描述2.地块数据与资源2.1地块基础数据2.2地块资源分析2.2.1自然资源分析及结论2.2.2规划资源分析及结论29-910-10 11-1112-1819-2119-1920-219-1112-219-20合生创豪房地产投资顾问有限公司目 录二、营口市房地产市场概括分析1.营口市人口与经济分析1.1 2008年及四
2、年后人口变化分析1.2 国民生产总值与人均国民生产总值分析1.3 小结2.宏观经济与房地产发展关系及结论3.2008-2009年房地产数据分析及结论3.1 基本交易数据分析3.2 成交均价分析3.3 数据分析小结3.4 数据分析结论222-2223-2425-2528-3031-3132-3233-3326-2722-2528-3322-33合生创豪房地产投资顾问有限公司目 录三、本案的竞争楼盘分析1. 竞争楼盘分析1.1 竞争楼盘分布1.2 竞争楼盘分析2. 针对于本地块的住宅市场分析2.1 住宅市场分析结论2.2 住宅市场分析对本案的借鉴意义334-3435-4647-5053-5953-
3、5556-5951-522.3 典型竞争个案分析2.3.1 价格分析2.3.2 户型分析34-4647-5934-59合生创豪房地产投资顾问有限公司目 录4四、竞争楼盘住宅消费特点及消费群体特征分析.60-641、住宅消费特点分析 60-602、消费群体特征分析 61-642.1客户职业分析 61-612.2客户置业目的分析 62-622.3客户关注要素分析 63-632.4辅射区域分析 64-64五、竞争楼盘消费者价值取向与本案价值点 65-661、消费者价值取向分析.65-652、本案价值点研究 66-66合生创豪房地产投资顾问有限公司6目 录六、本案SWOT分析.67-67第二部分：产品
4、定位.69-72一、竞争楼盘房地产市场空白点，本案与市场空白点的对接.69-69二、本案定位.70-721、本案主题方向总则.70-702、本案主题方向的研究.71-71 3、本案主题方向的甄选与确定.72-72第三部分：本案规划建议 73-74一、本案户型配比建议 73-73合生创豪房地产投资顾问有限公司7目 录二、本案价格建议.74-74第四部分：建筑立面与外观建议75-82第五部分：园林景观的主调、风格与示意 . 84-93一、园林景观的主调、风格. 84-84二、景观风格示意.85-93第六部分：物业管理相关内容建议.95-102一、日常服务.95-99二、特约服务.100-102合生
5、创豪房地产投资顾问有限公司8第一部分：市场调研与分析合生创豪房地产投资顾问有限公司1、本案地块位置分析n地理位置：本案位于营口城市 东侧，目前属于城乡结合部；n规划：营口市整体规划方向向 南，本案所处位置与城市总体 规划方面契合程度较低，在城 市总规划方面所用借力不多。 并且本区域的目前是营口市中 低档次住宅供应区域，所以可 供项目发力的点较少；n出行：距离商业中心和日常生 活供应步行基本在20分钟内， 方便快捷。处于城乡结合部，虽然项目所 处区域生活非常便利，但由于 目前营口市对该区域的市场认 知和项目地块规模，导致项目 的中端或者中低端的运作模式 。91.1 地块在营口市关系第一部分：市场
6、调研与分析 一、本案地块位置分析本案合生创豪房地产投资顾问有限公司n本案处于城乡结合部，从规划前景来看是城市居住用地 ；n距离商业中心和副食供应中心较近距离，生活便利；本案地块关系中，大规模开发的龙头和生活便利性是本案 可供利用的发力点。10第一部分：市场调研与分析 一、本案地块位置分析 1、本案地块位置分析1.2 地块在区域的关系合生创豪房地产投资顾问有限公司111、本案地块位置分析1.3 地块交通动线描述第一部分：市场调研与分析 一、本案地块位置分析n交通配套：太和大街、东升路转至市内各处，可乘坐公交线路有14路 、3路、27路等多条公交线路可迅速达到市内区域。本项目距离营口客运分站1.7
7、公里，步行约20分钟。与主干线有一定距离，畅达性一般合生创豪房地产投资顾问有限公司n地理位置：本案位于营口 东侧，站前区与老边结合部 。处于东升街与太和北街交 汇处。n地块现状：本地块主要位 于营口市公路总公司院内。 西北侧近邻太和北街（目前 有三栋住宅楼，近期动迁） 。东北、东南侧是即将动迁 的棚户区。西南侧为厂区。n地块情况：本地块向东南 向偏转约40度，地块呈矩形 ，比较规矩，地块内地势平 坦。本案2、地块数据与资源2.1 地块基础数据第一部分：市场调研与分析 一、本案地块位置分析12合生创豪房地产投资顾问有限公司地块现状地块现状地块东北侧即将动迁的棚户区地块东南侧即将动迁的棚户区地块西
8、南侧厂区2、地块数据与资源2.1 地块基础数据第一部分：市场调研与分析 一、本案地块位置分析13合生创豪房地产投资顾问有限公司本案（大福源超市）营口客运分站营口骨伤医院长征小学人民公园泰和公园营口中医院营口糖尿病医院阳光大药房第七中学大润发购物商场商业中心区规划中小学建设所在地2、地块数据与资源2.1 地块基础数据第一部分：市场调研与分析 一、本案地块位置分析14合生创豪房地产投资顾问有限公司n 商业配套：本项目距离大润发购物商场（大福源超市进驻 此商场）约0.9公里，步行约9分钟。从大润发购物商场起，沿东升路至建设街沿线 为繁华的商业中心区。大润发购物商场商业中心区2、地块数据与资源2.1
9、地块基础数据第一部分：市场调研与分析 一、本案地块位置分析15合生创豪房地产投资顾问有限公司n 教育配套：本项目距离长征小学约1.8公里，步行约20分钟 。本项目距离第七中学约0.6公里，步行约5分钟。本项目距离本区域规划将要建设的小学约0.2公 里，步行约2分钟。营口第七中学营口长征小学2、地块数据与资源2.1 地块基础数据第一部分：市场调研与分析 一、本案地块位置分析16合生创豪房地产投资顾问有限公司n 医疗配套：本项目距离营口糖尿病医院约0.9公里，步行约9分钟 。本项目距离营口骨伤病医院约1.6公里，步行约17分钟 。本项目距离营口中医院约2公里，步行约17分钟。本项目距离阳光大药房约
10、0.9公里，步行约8分钟。营口糖尿病医院阳光大药房营口中医院营口骨伤医院2、地块数据与资源2.1 地块基础数据第一部分：市场调研与分析 一、本案地块位置分析17合生创豪房地产投资顾问有限公司n 项目周边配套 n 休闲交流空间：本项目距离泰和公园约0.6公里，步行约5分钟。本项目距离人民公园约1.9公里，步行约20分钟。2、地块数据与资源泰和公园人民公园182.1 地块基础数据合生创豪房地产投资顾问有限公司n地势平坦，地块完整，但规模较小；n整体地块呈西北东南朝向，规划中的朝向与容积率呈反比，按照容积率最 大化原则亦对销售构成一定的影响因素；n临近商业中心区和生活采购中心区；n空气质量一般；n噪
11、音较小；n周边环境杂乱，但拥有一个公园景观；n近距离配套设施较为匮乏；n交通动线单一；小结：优势资源：地块临近商业和生活采购中心区域，东南拥有公园，具备 一定得居住氛围；劣势资源：周边环境、配套设施、交通。192、地块数据与资源2.2.1 地块资源之自然资源分析第一部分：市场调研与分析 一、本案地块位置分析合生创豪房地产投资顾问有限公司n本项目作为2009年区域第一块供应土地，规模较小 ，随后周边即将释放大规模的土地供应，对项目产生 较大的竞争压力；n项目周边目前面临在售楼盘（现房实景）的竞争， 在进度上项目不具备优势，且部分楼盘拥有储备土地 ，进行后续开发，使项目面临竞争。202、地块数据与
12、资源2.2.2 地块资源之规划资源分析第一部分：市场调研与分析 一、本案地块位置分析合生创豪房地产投资顾问有限公司n规划资源中大面积的土地供应要求项目必须与时间赛跑，在进度上优于其他项目，建议采取快进快出的原则进行项目运作；n对于周边在售楼盘和部分在售楼盘后续开发对项目提出了较高的品质要求。所以由于规模的限制，要求本案在具备一定品质的前提下，执行快进快出的运作策略。212、地块数据与资源2.2.2 地块资源之规划资源分析第一部分：市场调研与分析 一、本案地块位置分析合生创豪房地产投资顾问有限公司单位：万人n目前营口市区人口为70万。 n四年后按照辽宁省五点一线 开发战略，营口人口规模将突 破百
13、万。结论：说明作为辽宁重 点发展城市，工业兴市 将极大地促进营口发展 ，新增30万人口将带动5 万户以上的房地产销售 ，必将促进营口房地产 事业发展，目前部分效 果已经显现。22第一部分：市场调研与分析 二、营口市房地产概括分析 1、营口市人口与经济分析1.1 2008年及四年后规划的人口变化分析合生创豪房地产投资顾问有限公司n总值：亿元n增幅：%结论：可以看出营口市 经济增长强劲，将有效 的拉动城市整体提升， 城市对外吸引力将进一 步加大。231、营口市人口与经济分析1.2 国民生产总值与人均国民生产总值分析第一部分：市场调研与分析 二、营口市房地产概括分析合生创豪房地产投资顾问有限公司n总
14、值：万元人均国民生产总值2008 年达到3.46万元，按美 元可比计算，人均5000 美元以上，按照对国际 房地产发展专业研究， 营口处于房地产上升的 快速发展时期。241、营口市人口与经济分析1.2 国民生产总值与人均国民生产总值分析第一部分：市场调研与分析 二、营口市房地产概括分析合生创豪房地产投资顾问有限公司n城市原经济较为一般；n目前处于重点发展城市地位，发展速度较快；n仍缺少中心城市应有的辐射力；n城市收入一般，新增经济发展效果未能有效循环至全市；结论：处于迅速发展的转型期城市，目前经济对于房地 产支持开始显现。251、营口市人口与经济分析1.3 小结第一部分：市场调研与分析 二、营口市房地产概括分析合生创豪房地产投资顾问有限公司p2008年营口市GDP为703亿元，比上年增长20.3% ；宏观经济 增长房地产业发产业发 展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞5-8%稳定发展 大于8%高速发发展p2008年营口市人均GDP为5000美元（总人口）；房地产发展阶段 与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定 了该地区房地产市场的不同发展阶段；营口市的 宏观经济处 于高速度发 展期； 营口市的人 均GDP为 5000美元， 因此，按照 相关理论， 其房地产市 场处于快速 发展期；800-4,000US
