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1、LOGO抚顺地下商业项目前期沟通报告报告思路与逻辑PART1：前言PART2：城市宏观环境分析PART3：抚顺商业市场专项研究PART4：本案目标群体分析PART5：案例分享及借鉴PART6：项目定位方向建议PART1：前言关键词地下空间 概念设计 功能定位 摘要 城市地下空间并不是单独某一功能的开发，它是由地下轨道交通、地下静态交通、地下商业、地下公共功能等多种城市功能共同组成的多元的城市地下综合系统。各功能之间不是孤立存在，而是共生共荣，密不可分的一体化发展。地下空间的开发将是政府统筹规划整合，企业自主经营，注重社会效益和经济效益的弘大城市级工程。本次方案也是围绕打造专业城市地下空间而进行
2、的PART2：城市宏观环境分析城市解读经济情况居民生活城市规划PART2：城市宏观环境分析城市解读抚顺市抚顺市位于辽宁省的东部，东与吉林省接壤，西距省会沈阳市45公里，北与铁岭毗邻，南与本溪相望。地理位置及城市性质行政区划及面积全市辖四区（新抚区、望花区、东洲区、顺城区）、三县（清原县、新宾县、抚顺县），抚顺经济开发区和抚顺胜利经济开发区两个开发区。抚顺市总面积为11272.1平方公里，市区面积为713.6平方公里，全市总人口227万人，市区人口140万人。PART2：城市宏观环境分析城市解读产业情况抚顺曾以“煤都”著称，现已形成石化、冶金、装备制造、煤炭产业为支柱，体系完备、门类齐全的国家重
3、要能源和原材料基地。小结：抚顺的地理位置和交通优势以及丰富的能源资源为抚顺的济的发展提供了良好的基础和载体。关键词：距省城45公里、四区三县两个开发区、人口227万、石化、冶金、装备制造、煤炭为支柱产业【国民经济向前，机遇与挑战并存】城市数值排名大连 4417.71沈阳 43592鞍山 19153营口 8224锦州7905抚顺 7246盘锦 6857本溪 6808辽阳 6589丹东 665.810铁岭65311朝阳 518122009年辽宁省经济总量排名（亿元）PART2：城市宏观环境分析-经济情况经济总量排名PART2：城市宏观环境分析经济情况抚顺市GDP及产业自2003年以来，抚顺市城市经
4、济保持稳定增长，年均增幅超过16%，抚顺市以煤炭和石化为支柱产业但由于城市体量较小产业规模处于中型地位。【经济平稳上升，支柱产业客群相对稳定】抚顺市固定资产投资连年递增，2006年突破200亿大关，年均增幅在30%以上，呈现高速增长态势。就经济结构而言，抚顺市经济增长除倚靠自身优势的石化与煤炭产业外，固定资产投资占GDP比例平稳增长、日趋合理，抚顺市经济运行呈现良性发展。【固定资产投入增长，促进房地产业持续发展】抚顺固定资产投资分析PART2：城市宏观环境分析-经济情况抚顺市经济分析结论：近几年，抚顺市经济快速发展，经济实力的不断加强促进固定资产投资和房地产投资的持续加大，给本案提供了良好的外
5、部经济环境，同时快速的经济发展加速提升了抚顺市居民的购买力，为本案最终利润目标的达成提供了良好的客群保证。 PART2：城市宏观环境分析-经济情况人均可支配收入连年增长，但增幅呈现缓慢迹象。人均可支配收入增长幅度开始与GDP增长幅度靠近，说明GDP增长的效果开始作用于人民生活水平提高上 ，GDP带动居民收入的效应开始显现，为房地产的发展奠定了客群基础。【人民生活水平提高，购买力加强】抚顺市人均可支配收入PART2：城市宏观环境分析-居民生活PART2：城市宏观环境分析-居民生活社会消费品零售情况抚顺市社会消费品零售总额的年平均增长率达到13.7%，并且持续增长。居民可支配收入可以支撑稳步上升的
6、社会消费品零售总额的增长。消费能力空前高涨：2009年城市消费品零售额338.1亿元，比上年增长18.1；从行业看：2009年批发零售贸易业零售额46.5元，比上年增长15.6；2009年住宿和餐饮业零售额69.8亿元，比上年增长26.5；抚顺近年社会消费品零售总额（亿元）消费力上升，居民生活水平提升，未来生活前景看好PART2：城市宏观环境分析-居民生活小结：抚顺市人均可支配收入的持续快速增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，社会消费购买力旺盛，但未得到合理引导和充分释放，如加以合理引导，具备较大增长空间。PART2：城市宏观环境分析-城市规划“西进、北拓、南治、东优”西进即城市新兴产业重
7、心向西发展。积极融入沈阳经济区，率先实现沈抚经济一体化。北拓即城市居住区向北拓展。南治即对城市南部进行综合整治。加大对地质灾害区域的生态恢复和土地整治。东优即优化东部产业结构。依托东部石化产业基础，围绕百万吨乙烯工程，创建高新技术产业开发区，延长产业链，形成具有国际规模和水平石化产业基地。发展格局同城的步伐 2007年6月19日，辽宁省委书记李克强对沈阳、抚顺进行实地调研； 9月12日，沈阳、抚顺两市政府举办了“沈抚同城化战略高峰论坛”； 预计2015年全面实现两市同城化。同城的措施 沈抚高速公路调整成市内公交路线； 两年内取消现在抚顺的区号，共同使用沈阳024的区号； 通讯、产业、技术、医疗
8、、教育和金融服务等方面实现共享； 建立共同的“浑河生态人文景观带”； 沈抚同沈抚同城规划城规划发展格局PART2：城市宏观环境分析-城市规划沈抚同城带给抚顺的机会沈抚同城带给抚顺的机会 完善调整产业结构，完成抚顺资源型城市的转型； 为抚顺发展接续产业、扩大就业机会提供重要途径； 实现共同的城市规划和产业规划； 利用沈阳的高新产业资源，发展抚顺的新型产业； 规划浑南为产业区、浑北为生态区，带动抚顺浑河北部的发展； 沈抚立交改建、沈抚大道建设，浑河上游污染治理等启动； 沈抚同城推动辽宁沿海与腹地互动发展 ，实现双赢。PART2：城市宏观环境分析-城市规划沈抚同城规划丰富的自然资源优势、雄厚的工业基
9、础优势悠久的历史文化优势、发展壮大的企业优势230 万消费人口支持、沈抚同城的规划发展以资源而闻名世界的现代工业城市因历史而影响中国的优秀旅游城市PART2：城市宏观环境分析-城市规划抚顺经济发展的支撑点抚顺PART2：城市宏观环境分析结论： 抚顺的地理位置和交通优势以及丰富的能源资源为抚顺的济的发展提供了良好的基础和载体。 抚顺市经济分析结论：近几年，抚顺市经济快速发展，经济实力的不断加强促进固定资产投资和房地产投资的持续加大，给本案提供了良好的外部经济环境，同时快速的经济发展加速提升了抚顺市居民的购买力，为本案最终利润目标的达成提供了良好的客群保证。 抚顺市人均可支配收入的持续快速增加促使
10、家庭支出逐步转向享受型和发展型，社会消费购买力旺盛，但未得到合理引导和充分释放，如加以合理引导，具备较大增长空间。 构建沈抚“半小时交通圈” ，两地资源共享，未来增加本案消费客群。PART3：抚顺商业市场专项研究抚顺总体房地产概况抚顺商业市场专项研究PART3：抚顺商业市场专项研究-抚顺总体房地产概况商业发展缓慢商业街出现、品牌商业形成规模旅游地产、主题商业地产成行2000以前200620082009今起步时期全力推进跨越式发展引进品牌商业快速发展时期20012006抚顺市房地产发展抚顺市房地产市场起步相对较晚，得益于区域城市化进程不断加快，旧城改造日益推进，房地产市场一直处于快 速上升的发展
11、时期。特别是2007年下半年以来，沈抚同城规划带动了抚顺的城市建设，抚顺的房地产市场异常火 爆，进入飞速发展期。PART3：抚顺商业市场专项研究-抚顺总体房地产概况市场供需及价格从现有的数据中可以获得抚顺市在2005年以后出现了大量项目马上开工的情况，但竣工量相对有限，而市场交易量连年递增表现活跃，说明如果没有大量产品集中投放的情况下，抚顺房地产市场将呈现供小于求的现象，促成房价连年上涨。【 供求逐年缺口拉大，市场价格大幅提升】抚顺市供需及价格走势图未来市场预判预计未来三至五年供应量 将有较大的集中释放均价： 1839元均价： 2093元均价： 2269元均价： 2806元均价： 3501元根
12、据抚顺年鉴（2009年）显示，2008年抚顺市人均居住面积为22.51平米，与全国人均居住面积指标相差7.19平米人（全国人均居住面积为29.7平方米），抚顺市区人口为140万，缺口面积需求为1006.6万平米，按照住房年需求面积100万平米估算，住宅购买力可以满足约10.06年的需求。 POSCO changed C&C investment processConducted best practices gap analysesSM assessment & analysis also has some opportunitypractices gap analysesPOSCO chan
13、ged C&C investmysis also has some& analysis also has some opportunity（29.7平/人22.51平/人）140万人 = 住房年需求面积100万平/年抚顺2008年的人口购 买力可满足未来 10.06年的需求【初现供不应求趋势，居民购房潜在需求巨大】PART3：抚顺商业市场专项研究-抚顺总体房地产概况抚顺需求量预测PART3：抚顺商业市场专项研究-抚顺总体房地产概况小结：抚顺市房地产市场起步相对较晚，得益于区域城市化进程不断加快，旧城改造日益推进，房地产市场一直处于快速上升的发展时期。特别是2007年下半年以来，沈抚同城规划带动
14、 了抚顺的城市建设，抚顺的房地产市场异常火爆，进入飞速发展期。供求逐年缺口拉大，市场价格大幅提升。PART3：抚顺商业市场专项研究-抚顺商业市场专项研究抚顺商业数量相对较少，因此我们将本项目的整体和区域商业市场一并进行描述；由于抚顺的商业项目主要集中在市区范围内，因此本报告将主要对抚顺市区范围内的商业进行研究；按商业聚集程度来看：目前抚顺的商业主要集中在中央大街，中央大街商圈是抚顺目前唯一一个市级商业区，另外还有新华、望花、东洲3个商业聚集区；根据我们统计，目前抚顺市区范围内现有的优质商业供应量为18200平方米（优质商业主要指百货公司和购物中心）；抚顺商业市场概况城市名称抚顺杭州昆明青岛大连
15、沈阳北京市区户籍人口（人）1396，0004，243，0003，750，9002，710，0003，368，0005，090，0007，480，000百货公司和购物中心供 应面积（平方米）182，200711，500954，000650，000979，0001，746，4003，536，000市区人均拥有商业面积 （平方米/人）0.130.170。250.240.290.340.47抚顺做为一个三线城市，目前的市区人均商业面积是0.13平方米，仅次于杭州；抚顺人均优质商业面积略低于杭州，远落后于沈阳和北京，与大连、青岛、昆明相比，差距也很大。PART3：抚顺商业市场专项研究-抚顺商业市场专项研
16、究抚顺市与其他优质商业供应情况对比PART3：抚顺商业市场专项研究-抚顺商业市场专项研究商业区名 称现有主要商业 供应量（平方 米）各类商业类型所占比例百货商场专业店商品市场超市底商中央大街305，00048.9%8.8%30.5%N/A11.8%新华109，700N/A26.5%46.2%21.9%5.4%望花88，50037.5%N/AN/A16.1%46.4%抚顺各个商业区主要以百货商场、专业店和商品市场为主；目前抚顺各个商业区中还没有购物中心以及真正的地下商业供应出现；商业区名 称现有主要商业供 应量（平方米）各类商业类型所占比例服装服 饰餐饮休闲娱 乐超市家居建 材服务配 套其他中央大街305，00045%23%7%8%7%6%4%新华109，70040%19%11%16%4%5%5%望花88，50045%20%10%16%2%3%4%抚顺的各个商业业态比例中，服装服饰和超市两大传统业态
