南京市奥体丹桂园项目精装定位报告【精品】

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1、 丹桂园项目精装定位报告丹桂园项目位于奥体正中心项目北临兴隆大街，南至松花江西街，东靠金陵中学附属小学，西侧为燕山路。周边有紫鑫中华广场、奥体新城等成熟社区。项目距离奥体中心仅300米，距奥体CBD、绿博园、滨江公园、河西中央公园1公里左右，距离河西万达商圈约1.5公里，距离青奥中心约2公里。是一个出则繁华，入则宁静的绝版宜居宝地。效果示意项 目 简 介经 济 指 标营销部在对南京市目前在售精装修项目调研的基础上针对丹桂园项目前期认购客户做了一番初步调研，共发放调研问卷30份，回收有效调研问卷26份。通过对该批调研问卷深入分析，就丹桂园项目精装修材质、品牌及客户主要关注点、品牌喜好程度等方面的

2、问题汇总分析，形成此报告。精 装 调 研南京目前在售精装修典型项目调研调研目的： 了解南京精装项目市场，对丹桂园精装方案实施有所借鉴 ； 对相同品类、同等费用标准下的建材标准、材质、品牌等 进行规律性分析； 对精装项目现行营销推广手段及推广材料进行搜集统计； 对精装项目开发企业各部门运作流程进行初步了解和借鉴 ；调研方法： 实地采盘+网络信息搜集+楼书信息+电话调研+同行交流调研项目： 汇景国际凌江；仁恒江湾城；奥体新城紫薇园；中北 尚品；五矿御江金城；中海凤凰熙岸；城开御园注：由于调研时间、方法及信息甄别原因，部分信息可能与项目实 际略有出入。精 装 调 研金基 汇景凌江五矿 御江金城仁恒

3、江 湾 城中海 凤凰熙岸精装报价3000300035004000采暖制冷地源热泵 风机盘管中央空调 锅炉地暖中央空调 锅炉地暖中央空调 锅炉地暖合同方案住宅装修 合同分开住宅装修 一本合同住宅装修 一本合同住宅装修 一本合同主机品牌三星温控威能 或同等品牌东芝 威能大金 威能调 研 项 目金基 汇景凌江五矿 御江金城仁恒 江湾城中海 凤凰熙岸中北 尚品地板圣象、安信 或同等品牌仁恒定制 未透露定制 品牌未定瓷砖格莱斯 诺贝尔五矿定制 未透露仁恒定制 未透露定制 品牌未定马可波罗 或同等品牌开关施耐德 或同等品牌施耐德施耐德施耐德 西门子朗能或 西门子衣橱索菲亚 史丹利史丹利定制 品牌未定志邦

4、或同等品牌调 研 项 目金基 汇景凌江五矿 御江金城仁恒 江湾城中海 凤凰熙岸中北 尚品龙头 花洒科勒 摩恩科勒 TOTO高仪高仪 科勒科勒 摩恩浴霸奥普 同等品牌奥普奥普奥普 楚楚奥普 或同等品牌洁具科勒 TOTOTOTO高仪科勒科勒 摩恩客厅 地面地砖大理石实木复合大理石大理石纹砖精 装 调 研金基 汇景凌江五矿 御江金城仁恒 江湾城中海 凤凰熙岸中北 尚品橱柜东方邦太 同等品牌法格仁恒定制 未透露中海定制 品牌未定志邦 或同等品牌水槽弗兰卡 摩恩弗兰卡帕布洛弗兰卡摩恩 或同等品牌科勒摩恩 或同等品牌电器方太 西门子方太西门子西门子西门子地面大理石大理石地砖大理石地砖精 装 调 研金基汇景

5、凌江延续汇景国际精装水平，产品技术成熟中北尚品样板房尚未公开五矿御江金城后期改为精装修，对户型做了一定修改仁恒江湾城装修品牌使用一般，集成效果较好中海凤凰熙岸美式风格，大量使用实木石材装修，品质感较好调 研 项 目南京在售精装修项目区域特点分析特征1： 城市核心区域项目做精装修：如老城凤凰西街区域的中海凤凰 熙岸项目，邓府巷长江路9号项目，以及将装修卖点做到极致的 长发羲和项目，龙蟠中路菲尼克斯项目等。说明这些主城核心 区域，因区域优势突出，项目开发档次较高，选做精装修能充 分提升项目品质，提升项目档次，进而拉高项目价格；特征2： 城市发展潜力明显的区域做精装修：如河西板块、青奥板块区 域，因

6、该区域的项目众多，竞争激烈，必须通过引入较为先进 的开发理念及操作手段，来有效吸引更多购买客户的进入；特征3： 实力型开发商做精装修高：仁恒、中海、万科、五矿等。说明 实力型开发商更关注市场发展的动态（精装修是市场发展的必 然趋势），引导市场发展方向，体现开发商的综合实力。精 装 调 研南京在售精装修项目产品特色分析特色3： 面积分布：面积主要集中在两个极端，小户型市场和大户型市 场，（小户型市场不再阐述），大户型做精装修主要为了提升 产品的自身竞争力； 增大产品能够给予客户的附加值。特色2： 精装修项目户型数量普遍较少，如仁恒江湾城；中海凤凰熙岸 等，皆不超过5种户型；主要为避免因户型过多加

7、大施工成本， 增加施工难度；特色1： 小户型产品、酒店式公寓产品形式做精装修，其中酒店式公寓 选择做大堂或共享区域精装修比例高，小户型住宅（公寓）做 全部精装修比例高。产 品 特 色室内部分玄关、客厅、卧室费用标准2000-3500元/平米。 材质：地面：大理石拼花，高级地砖，高档实木复合地板墙面：乳胶漆或壁纸，环保性天花：乳胶漆或造型吊顶，简约造型灯具：灯具普遍自配，吊顶部分配筒灯衣柜：卧室普遍赠送高档衣柜，也有赠送电视柜、床头柜等 品牌：此类标准地面、墙面品牌并不明确，主要突出的是产品的档 次或环保性天花除了涂刷的材料外，更强调吊顶的造型或形式美感南京精装项目玄关、客厅、卧室材质及品牌规律

8、总结：精 装 调 研室内部分餐厨区域南京中高端精装修项目餐厨区域材质品牌对比分析： 材质：地面：高级防滑瓷砖，天然石材或实木复合地板墙面：厨房为高级面转，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸；封闭式厨房 全部贴瓷砖；天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨灯具：灯具普遍配筒灯设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档组合橱柜，高档人造石台 面、不锈钢水槽（洗菜盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶。如仁恒厨房 用具整套兼为西门子品牌。 品牌：此部分为客户最为关注的重点之一地面：大理石拼花或高级瓷砖墙面及天花：立邦、多乐士、ICI等设施：橱柜及台面使用奢华品牌，部分使用意大利或法国品牌。目前使用品牌主要为摩恩

9、、佛兰卡；方太抽油烟机及炉灶。精 装 调 研室内部分餐厨区域以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析 ： 材质：此类最大差别在于设施方面，仁恒江湾城厨房整套厨具西门子品牌设施：阿里斯顿的嵌入式冷藏箱、嵌入式冷冻箱；德国艾诺的橱柜；华伦 蒂的抽油烟机、 燃气灶、微波炉、嵌入式消毒柜；美国GE的独立式对开门 冰箱；装 修 调 研室内部分卫生间卫生间为突出装修亮点的重要部位：材质：地面：大理石，金线马赛克或高级防滑地砖，部分突出颜色组合或拼接造型；墙面：高级墙砖或大理石；天花：铝扣板吊顶；灯具：灯具普遍自配，部分赠送镜前灯、吸顶灯；设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆、排风

10、扇品牌：此部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施品牌方面；地面：高档大理石拼花或金线马赛克；墙面及天花：天花使用华狮龙吊顶；同档次产品，龙头为摩恩，热水器为阿里斯顿。精 装 调 研卫具品牌示例装 修 调 研室内部分卫生间中高端项目精装修卫生间材质品牌对比分析：材质：此类最大差别在于设施方面，以 仁恒江湾城为例，卫生间品 牌为高仪，杜拉维特等国际一线品牌。设施：日本依耐洁具;汉斯格雅的面盆龙头、摩恩龙头、淋浴面板组 合、头顶花洒；劳芬的洗面盆、坐便器；卡德维的独立钢板浴缸；华 伦蒂的嵌入式洗衣机。装 修 调 研销售流程分析： 精装修是项目的最大特色，通过样板间实景，结合户型特点打动客

11、户，并强调高级的选材，并结合项目升值前景、地段价值等促进客户成交。例：华润悦府、仁恒江湾城等 地段与区域环境是项目最大卖点，精装修是提升项目附加值的重要组成部分，此类项目通常是在客户对项目地段认可的前提下，通过奢华样板间打动客户。例：中海凤凰熙岸、长江路九号、长发羲和等销售推介重点分析： 各项目普遍没有统一说辞，部分已经交付的项目对前期问题进行总结后，口头上调整销售说辞。告知客户要降低对精装修的期望值，不能保证质量100%没有问题，只能说出现问题物业肯定会协调结决。重点强调已经明确的品牌或功能区选材。销售策略规律分析装 修 调 研普通商品房合同没有对精装修的部分进行说明，而精装修的合同则在设备

12、设施方面加入补充协议，专门对精装修进行说明。精装修合同差异精装修合同差异普通住宅合同附件富力城合同附件合 同 差 异精装修项目后期操作分析l 目前大多数项目的装修周期在4个月左右。l 精装修的周期决定于：体量、装修工人素质、数量等综合因素。较小体量的项目周期一般控制在2-3个月内，工程较大或工人较少的情况下，一般在4-5个月也能交工。1. 交付周期装 修 调 研后期操作分析2. 精装修合同处理分析：目前南京主要在售精装修项目对于精装修部分的合同处理方式比较相似 ： 第一：合同形式简单，不规范精装修合同仅在普通合同基础上增加一个附件，其中较规范的是仁恒 江湾城，以一册精装修确认书的形式代替附件。

13、但虽然形式有所变化， 内容却没有变化，附件和精装修确认书同样在签署买卖合同时，一并签 订。 第二：用词含糊，规避风险精装修的附件内容包括：全部或部分精装修使用的材料、品牌。而装 修的相关质量、保修等问题则由客户办理入住时签订的商品房质量保证书 和商品房使用说明书约束。合同附件中经常出现“某品牌或同档次品牌”、“开发商有权采用用 质量、同档次的材料和设备代替，无需通知客户且客户予以同意并接受”等 备注。用词含糊的原因在于：避免由于材料供应短缺时，出于交工时间压力 ，进行个别品牌、材料调换时，引发的潜在矛盾和风险。装 修 调 研后期操作分析3. 工程管理程序第一：工程外包，工人素质使精装效果良莠不

14、齐目前南京主要的精装修项目多数采用装修工程外包的形式，工人的素质对精装修的质量将产生极大的影响，同一支工程对、同一批工人的施工效果都不尽相同。第二：一次性验房，毛坯工程质量问题与精装工程质量问题不易区分目前，多数项目采用精装工程完成后，一次性验房程序。而验房时客户提出的疑义，有时比较难界定是毛坯工程问题还是精装质量问题，权责较难界定。第三：对客户看房等行为进行管理，降低外来认为因素对装修的破坏如果验房过程中，客户对质量没有疑义，则办理入住手续。在验房之前，不允许客户私自看房，如果客户在这期间私自进入，出现质量问题很难界定是工程问题还是客户的无意破坏，如出现此类情况，则由客户自己负责。装 修 调

15、 研不同环节对于精装修的比评不同环节对于精装修的比评 精装修的 优劣比评其他物业开发商客户装 修 调 研对于开发商对于开发商 提升项目品质，增加产品附加值； 进一步凸现项目及产品的稀缺性； 以高品质吸引更多高端优质客户，进一步提升项目价值； 提升项目价值，产生新的利润点； 提升开发商品牌的影响力与美誉度； 可以弱化户型上的缺点。对于开发商的利好需要开发商成立专项小组负责精装修，增加开发商管理协调难度； 交工标准更加严格，交房时间相应较长； 合同文本比毛坯房的内容更多，更加复杂； 对于开发商的品牌实力考验； 对开发商现金流要求较高； 需专门设立精装修售后服务部门。对于开发商的影响装 修 调 研开

16、发商专业技术人员 的介入和品牌材质的 使用室内环境质量有 保障。有利于提高装修速度及 造价的控制。对于客户对于客户 省时，省力。购房后 不用再进行装修就直 接可以入住； 方便投资客户。提高 投资客户的收益速度 ，增加收益；材料和标准笼统引起的 矛盾。很多材料没有定 性化。 施工质量问题。原因是 装修行业没有技术标准 和技术验收标准。客户知识面不够造成的 纠纷，比如清漆木地板 的花纹不一致”装修风格问题，客户选 择面单一利好点利好点 & & 矛盾点矛盾点装 修 调 研p对于物业公司的管 理质量要求较高； p刚入住时客户可能 会对精装修产生纠 纷，考验物业公司 服务能力。p 减小物业公司的管理 难度，统一装修，减少 各家装修给物业管理带 来的管理难度； p 提高小区的居住品质 ； p 管道铺设不易被破坏 ，不会占用公共空间。对于物业公司对于物业公司 利好影响物 业 管 理室内部分入户门、分户门、