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1、1服务管理 第6讲服务业选址、布局及装饰生产、消费、营销2本讲内容 服务业选址问题 服务业布局和装饰问题 附录：若干分析工具3选址与布局重要性 选址布局：结构性影响因素n 次数有限，责任长期重大n 一旦出错，很难克服n 对后续运作具有根本性的影响 设施布局：运营性影响因素4比较 制造业选址 服务业选址5制造业与服务业选址的原则 成本最低原则 利润最大原则6制造业选址-多与成本有关 能源供应 劳动力 原料 运输成本 税收7服务业选址-多与市场有关 交通便利性/交通流量 竞争者/同行的位置 相邻市场的位置麦当劳选址（70%-5分钟） 目标客户的位置-与顾客保持必要的距离8相邻市场的位置由于沃尔玛店
2、址已定，不少大型企业纷纷前来咨询考察。同属于世界知名公司的英国百安居、德国欧倍德（OBI）已闻风前来，欲在沃尔玛旁边建店。随大型零售业配套的麦当劳、肯德基、天安数码城、进口车展示中心、药业大厦、图书城等大型企业纷至沓来，估算年营业额可达19亿元。沃尔玛的商业吸引力可见一斑。9一 步 差 三 市101服务业如何选址店址选择适当，有什么好处？11小情景练习 北京拍卖第21届地坛春节庙会，40个摊位 8天，熙熙攘攘 拍卖最好的展位，起拍价：8000 你准备不准备买，准备出多少钱？12 厂甸、莲花池、大观园、白云观四大庙会闭幕。据北京市假日办透露，初六当天，厂甸、地坛公园、龙潭公园、大观园、莲花池等五
3、个庙会共接待61万人，其中厂甸庙会接待国内游客22.5万人，龙潭庙会接待游人12万人，大观园红楼庙会接待游人8万人，地坛庙会接待游人13万人。13天津家电卖场卷入地盘之争6家门店逐鹿3公里新华网天津频道月日电（记者张琦）强强相遇勇者胜。早在7月份国美南楼店开业时，天津家电市场就领教了连锁商家门对门贴面厮杀的威力。时隔4个月，更为惨烈的街头夹击战又在南楼商圈上演。不过，此次大战的始作俑者是永乐。昨天，河西区大沽南路不足 3公里的路段汇集了国内家电连锁的四大巨头的6家门店。岁末家电市场首轮大战也由此正式打响。14天津家电卖场卷入地盘之争6家门店逐鹿3公里在战略位置上，永乐登发店无疑触动了对手们最敏
4、感的神经。要知道，该门店恰恰处在国美南楼店、苏宁南楼店与国美河西店、大中河西店四家门店的中间位置。“我们不能给对手任何喘息的机会”，国美负责人言语间火药味甚浓。据了解，国美一次性拿出了价值数百万元的促销资源投入到河西区的两家门店，创下单位区域投放力度的最高纪录。仅昨天，这两家门店的销售额就占其在天津市场 20家门店总销售额的 30。同期，苏宁和大中也在南楼商圈的既有门店投入重兵，全面打响阻击战。15家电市场首现夹击战其实，早在永乐敲定登发店之时，有业内人士并不看好其前景。究其原因，主要是由于永乐已经在原新澳购物广场开出一门店，如果再开登发店简直就是“自相残杀”。而且，河西区南楼一带已经盘踞了国
5、美、苏宁、大中三家连锁商，永乐再进入的话，困难重重。 16巩固区域强势对于上述质疑，永乐高层表示，作为天津市场的后来者，永乐的策略就是要巩固区域强势地位。体现在市场上，就是集中在强势区域开出多家门店。俗话说，攥起拳头打人才疼。永乐登发店看似被国美、苏宁、大中“围攻”，但实际上，从地理位置上看，永乐新澳店和登发店同时发力，也将对国美南楼店和苏宁南楼店形成夹击之势。此外，登发店还能牵制国美河西店和大中河西店的势力。 17业内人士分析在大沽南路不足 3公里的路段，四大连锁商家高密度投入 6家门店，这在天津市场还未有先例，也足以将夹击战术发挥得淋漓尽致，能够留下来的商家终将形成彼此制衡、互相牵制的竞争
6、格局。当然，这也释放出一个信号，那就是天津家电市场可能将进入新的淘汰赛阶段。18服务业选址考虑的因素客流规律 交通状况商业环境地形特点城市规划要求企业类型 19客流规律是选址的最重要因素 即使相同客流规模的地区，因客流的目的、速度、时间不同，对选址有不同的影响 选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧 选择店址还要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置家乐福的原文含义是什么？ 20你选哪个店面A1A2A3A4A5A6A7B1B2B3B4B5B6B7大 量 客 流21欧洲迪斯尼：该选在哪？ 1982年，欧洲主题公园 200多个选址方案，后来缩
7、小到法国和西班牙 最后：法国欧洲的中心，政府的支持专家：四通八达的交通网足以弥补法国的恶劣气候和刁钻的民族个性 结果：深陷“欧洲沼泽”22政府的支持 以19世纪70年代的价格出售了4800亩土地 7.85%的优惠利率提供了高达8亿美元、20年期的贷款，当时非常低 税收优惠 欣喜若狂的迪斯尼股东们正期待着一个美好的未来。23结果 预算成本25亿美元（实际花费44亿美元） 预计游客每年1100万以上（实际人数达到了，但是在票价大打折扣的基础上） 开业后从来没有盈利24原因。 禁止饮酒 禁止野餐 距离巴黎市中心仅有70英里，实际上成为游客的一个中转站，很少有人在此过夜，酒店利用率仅有37%。back
8、252、交通状况 服务业要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达服务场所。 服务设施最佳选址的实质：所有消费者到达中心地点的出行时间总和最小。 服务设施的周围有大型停车场能给消费者带来极大方便，从而吸引顾客，增加竞争优势。 26选址首要路畅通 每个公司都有自己的选址原则，沃尔玛在天津选的店址，最大的优势在于交通通畅。 从位置看，华昌大街是通往机场的迎宾大道，也是通往天津新港、开发区、保税区的必经之路。back273、商业环境 选择地址应考虑设立地点附近的同行的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业者，势必影响经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择
9、商品和服务，以及希望一次购足所需的商品和服务，这又有集中趋势，此为趋同性。 周围条件、顾客群的受教育水平、购买力水平等。 政府的经济立法、减少税收等措施都可能为服务业提供更加便利的条件28零售业选商铺 持续销售支撑力 商业内容与旗舰店的匹配 消费人数匹配：2万人10000平米 人流走向：进入店堂内的人数只及门店的1/429谁是世界最佳商业城市？劳动力素质、稳定的政府管理和优质的 生活质量是对最佳商业城市的基本要求30伦敦12届欧洲最佳商业城市 Healey & Baker公司采访了欧洲500家公司的高层 经理。报告显示，大部分欧洲公司在决定投资地点 时，主要考虑以下5大因素：n 进入市场是否快
10、捷？ n 是否拥有一流的电讯设施？ n 是否拥有所需的优秀人才？ n 是否存在语言障碍？ n 是否拥有现代化的交通网络？ 31伦伦敦GDP约约占英国GDP总值总值 的15%，达1,620亿亿美元。伦伦敦是欧洲的商业业中心：33%的世界级级大公司已将其欧洲总总部设设在伦伦敦附近；世界500强中有65%的公司在伦伦敦设设有分公司或办办事处处。伦伦敦是欧洲货币货币 交易、银银行交易、保险险、期货货、期权权及基金管理的中心，已有70多个国家和地区的539家银银行落户伦户伦 敦。伦伦敦的希思罗罗机场场是目前世界上最繁忙的国际际机场场，年客流量达5,300万人次。伦伦敦第一投资资局局长长Michael C
11、harlton表示：伦伦敦能够连续够连续12年获获此殊荣，不仅仅因为伦为伦 敦是国际际金融中心及世界市场场的通道；更因为为全球商界对伦对伦 敦充满满信心。32产业集群 是一组在地理上靠近的相互联系的公司和关联的机构，它们同处或相关于一个特定的产业领域，由于具有共性和互补性而联系在一起。 在美国，有硅谷和128公路的微电子业群、纽约玛第森大街的广告业群、明尼阿波利斯的医学设备业群、克利夫兰的油漆和涂料业群、加利福尼亚的娱乐业群、西密歇根的办公家具业群、达尔顿的地毯业群、加利福尼亚的葡萄酒业群、马萨诸塞的制鞋业群等33中国产业集聚效应某种产业在一个地区集聚，可以带动相关产业发展，吸引人才，并且实现
12、企业间的分工。结果，这一地区的产业竞争力会越来越强。 在中国实行改革开放后，产业在一些沿海地区集聚，90年代涌现了全国乃至世界闻名的产业集聚地，如珠江三角洲地区、浙江省等。在浙江，诸如小家电，制鞋，制衣，制扣，打火机等行业都各自聚集在特定的地区，形成一种地区集中化的制造业布局。类似的效应也出现在其他领域，北京上海这样的大城市就具有多种集聚效应，包括经济、文化、人才、交通乃至政治等等。back344、地形特点选择能见度高的地点选择在临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增加出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。位于街道的凹进部位能见度
13、就差。 back355、城市规划的要求 城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，服务设施的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要 。 天津居民区底商不再审批餐饮业back366 企业类型需求刺激型公司选址的目标是通过地址来吸引顾客。如银行、餐馆、零售商店等。这类公司的选址依赖于顾客的可达性，因为它们都是顾客走近企业而不是企业走近顾客。传递服务型公司选址中要考虑用多点定点的方式来有效的覆盖地理区域，如消防站、邮局、医疗诊所、维修服务等。准制造型服务公司的目标是减少多点网络的后勤成本，如仓库、批发业务公司、电话服务中心等。 b
14、ack37经常吃麦当劳的人会有印象：几乎每一个麦当劳店生意都是很兴隆的。麦当劳的生意兴隆的原因除了作为品牌的因素外，店址的选择也是其中至关重要的条件。麦当劳华东地区总裁施文哲这样表述：麦当劳之所以开一家火一家，第一是地点，第二是地点，第三还是地点。麦当劳的选址是一件极为重大的事情，通常一个店的开与否都要经过三到六个月的考察，考察的问题极为细致，甚至涉及到店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰。老化商圈内坚决不设点。纯住宅原则上也不设点。 38肯德基选址的步骤商圈的划分与选择 聚客点的测算与选择 Back39 划分商圈肯德基计划进入某
15、城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。商圈规划采取的是记分的方法，通过打分把商圈分成好几大类 。 选择商圈 在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。40 商圈成熟才开店，而且还要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪，肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。 选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。 因为人们的品牌忠诚度还不够高。41专业的调查研究 某地区有一个大商场，1000万算几分n 一条公交线路算几分n 办公楼算几分n 居民区算几分n 地铁站算几分n 人们行走路线等42选址：最后教你几招 交通便利
16、人们聚集 人口及潜力 较少横街或建筑物 自发形成n经营内容n傍大款n朝向、斜坡n广告空间n由冷变热？back432 布局与装饰44整体布局图45General Interior Flooring Colors Lighting Scents Sounds Store fixtures Wall textures Temperature Aisle space Dressing facilities In-store transportation (elevator, escalator, stairs) Personnel Merchandise Price levels Displays Technology Store cleanliness46零售服务业布置
