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1、朝阳北路酒店式公寓市场研究及价格定位报告1目 录市场研究分析客户群定位项目租售模式分析区域基础环境研究区域酒店式公寓分析项目自身条件分析报告 内容北京酒店式公寓市场概述价格及租金定位2精装修：即来即住，具备酒店式硬件设施，方便生活涉外：外企、外地人员常驻北京办公的高管，各国驻京使馆工作人员办公：是高端办公集中区域或使馆区的配套部分服务：提供酒店式便捷服务，部分无偿，多数有偿配套：周边有成熟的购物、休闲、娱乐设施具体内容： 精装修：室内、厨卫精装修，配全套家电家具，包括电视、洗衣机、空调 、冰箱、微波炉等 服务：打扫卫生、翻译、叫早、洗衣、送餐、24小时热水、24小时保安 、订票、叫车等酒店式公
2、寓的条件特征优势：较酒店多了家的舒适性，较住宅多了随时可得的酒店式周到服务 但价格高，各项服务虽方便快捷，但需要付费。3市场研究分析产生原因源于对酒店服务需求，同时要求空间大、具有住宅的舒适性功能。酒店式公寓在北京的发展，是随着外国使馆及外企不断进驻，在其中工作的外籍人士既不能长期定居北京，但居住时间通常长达半年甚至几年，需要有家一样的居住环境来自用或安置家人，因此产生对酒店式公寓的需求。4酒店式公寓客户群体的特性：来源分布：目前北京酒店式公寓的客群主要是欧美人士，其次是日本客人；在外企工作的中国高管职员。职业分布：主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员，使馆工作人员，外籍公司派出的高级员工
3、、国内大型私企的老板、外地大型企业外派驻京工作人员等高阶层人士。其中国内客户（包括港、澳、台在内）所占的比例很小。北京酒店式公寓的客户以商务居住为主，具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用。 5目前北京酒店式公寓主要类型1.按销售/出租划分：产权式酒店公寓/出租式酒店公寓：两者差别在于是否出售2.按户型结构划分：居家型酒店公寓/零居室酒店公寓项目户型格 局户型面积用途客户类型计租期硬件设施物业费居家型酒店公寓同住宅 正常居室大：50-200 80-150 为 主出租长期客户以月、年 计租配全套家电 家具，有独 立厨房有零居室酒店公寓酒店单 间
4、小：30-90 40-60为主出租长期客户以月、年 计租配全套家电 家具，有开 放式厨房有酒店酒店单 间小：25-40 标准间为主出租短期及 长期客户以日计 租部分家电家 具，无厨房无从以上数据得出酒店式公寓与酒店相比的优势：酒店式公寓具有空间大；设备齐全；具有居家氛围；价格相对酒店低；人员流动性小，安全稳定的优势。6零居室酒店式公寓图例华业玫瑰东方长安驿瑞士公寓立方庭特征：1.室内格局同酒店客房 设计，面积稍大，为40 -70左右。2.非整居室，厨房为开 放式，无天然气。7北京酒店式公寓分布以CBD、中关村、金融街及使馆区为主，其中CBD、中关村、金融街是北京市三大办公集中区。北京酒店式公寓
5、分布的涉外及办公特征显著。北京酒店式公寓主要分布区域使馆区、三元 桥、机场沿线CBD8项目名称建筑面 积 ()总套数户型面 积 （）销售价 格 (元/)物业费 (元/月. )取暖方式开盘时间销售速度 （套/月） 方恒国际中 心30000 300 68-150待定待定待定2007.11华远 裘马都24833 304 75-100240005.5 市政户式中央空调2006.10.1513.8瑞士公寓40358 198 80-15033000 8.0 中央空调2007.858.4项目名称建筑面 积 ()总套 数户型面 积 （）销售价 格 (元/)物业费 (元/月. )取暖方式开盘时间销售速度 （套/
6、月）世界城43593 300 55-88360007.9 户式中央空调2007.1.27 世华国际中 心30000 370 40-120210006.0 户式中央空调待定0 华业 玫瑰东 方21000 296 47-101160006.0 地热2007.798.7美华世纪39800 207 79-200270006.0 地热/分户空调2005.4.7 长安驿108962 883 40-100300007.5 中央空调2006.5.2015.6项目名称建筑面积 ()总套 数户型面 积 （）销售价 格 (元/)物业费 (元/月. )取暖方式开盘时间销售速度 （套/月）立方庭90442 675 33
7、-733300014.0 中央空调2006.956.3纽约 客20000 292 50-60180008.2 中央空调200512.2艾瑟顿 50000 371 60-146180004.5 中央空调2006.1133北京各区域新建酒店式公寓对比分析CBD中关村使馆区、三元桥等9北京市各区域新建酒店公寓特征1、短期供应量大：2005年以来供应总量约为4196套；2、小户型零居、一居、两居为主，占90%；3、价格高，普遍高于同区域住宅10%-20%；4、取暖多用中央空调或户式中央空调；5、物业费高，多在6元/月/以上，这是酒店式公寓的普遍特征（包括物业费、空调等费用等）；6、各区域核心区销售速度
8、快，如CBD的世界城月回款6000万元，华业玫瑰东方3个月售罄回款约3.4亿元；中关村的立方庭已售完月均回款近1亿元；靠近使馆区的瑞士公寓月均回款约2亿元。其他区域如月均回款在3000万元左右；各区域酒店式公寓销售速度都较快。良好的出租率和高租金预期，是支持各项目销售速度快的主要因素。10二、区域酒店式公寓分析11重点区域酒店式公寓分布1.黑字体是老项目2.绿字体是新建成 或在建项目新世界太华公寓 长安驿美华世纪世界城和乔丽晶东环广场京广中心公寓汇园公寓国贸公寓金桥国际雅诗阁嘉里公寓世华国际和乔丽致盈科中心公寓泰悦豪庭丽都苑三全公寓华业玫瑰东方富顿酒店公寓华贸中心公寓棕榈泉万豪行政公寓CBD使
9、馆区、三元 桥、机场沿线12区域酒店式公寓分布特征1、客户趋向特征明显：CBD、使馆区、机场路周边分布较多；2、由以CBD核心区集中分布，逐渐向外沿发展。13项目名称建筑面 积 ()总套 数销售价 格 (元/ )取暖方式开盘时间剩余套数销售速度 （套/月）世界城43593 671 36000户式中央空调2007.1.40027.1 华业 玫瑰东 方21000 296 16000地热2007.7售完98.7长安驿108962 883 30000中央空调2006.5.2015.6 世华国际中 心30000 370 21000户式中央空调待定3700CBD区域酒店式公寓项目名称总套数户型面积 （）日
10、租赁价格 （元/）出租率 世桥国贸公 寓131 148-1623.4470%国贸公寓401 70-4079.8190%京广中心244 60-2355.5090%华贸 中心55 68-1386.5781%金桥国际253 38-1287.8085%嘉里公寓196 100-2247.2695%雅诗阁310 105-38011.6890%和乔丽 致168 60-1005.56100%美华世纪300 79-2004.6980% 富顿酒店公 寓150 50-1003.6070%泰悦豪庭382 45-1006.3975%盈科中心公寓318 85-22012.780%出租酒店式公寓新建在售酒店式公寓14CBD
11、区域酒店式公寓特征1.总体供应量大：占北京市总量的近50% 2.出租率高：基本都在70%以上 3.租金、售价高：每套月租金人民币10000元以上。 4.户型结构：出租项目户型普遍偏大，新建在售项目户型普遍偏小。原因分析： 产业支持：CBD规划办公面积500万平米以上，且 大部分已经建成。该区域聚焦世界500强企业有130 家入驻CBD，使区域内聚集大量外籍高收入人群。 需求量大：欧美企业为员工提供较高的租赁住房补贴，但不支持异国购房。雅诗阁151、总体供应量大：CBD总量占北京市总量的近50%；2、出租项目比例达到北京市出租项目的62.1%；在CBD酒店式公寓比例为75%；3、新建酒店式公寓在
12、北京市分布更加分散：在售项目达到北京新酒店式公寓项目的30.7%。经营状态数量（套）在CBD的比例在北京市的比例 出租2908 75%62.1% 在售1287 25%30.7% 合计3877 47.3%CBD酒店式公寓供应量特征16老项目项目名称户型面 积 （）户型结构 世桥国贸公 寓148-162三居至四居国贸公寓70-407一至四居、跃层京广中心60-235一居至四居华贸 中心68-138一居至三居金桥国际38-128零居至三居嘉里公寓100-224二居至四居、跃 层雅诗阁105-380二居至四居、跃 层盈科中心公寓85-220一居于四居、跃 层美华世纪79-200一居至四居、跃 层 富顿
13、顿酒店公 寓50-100一居至两居泰悦豪庭45-100一居至两居和乔丽乔丽 致60-100一居至两居CBD酒店式公寓户型大小及结构特征在售项目项目名称户型面积 （）户型结构一居 户型比 例立项类别世界城55-88零居、两居60%写字楼/公寓 华业华业 玫瑰东东 方47-101零居、两居80%写字楼长长安驿驿40-100零居、两居80%公寓 世华华国际际中 心40-120零居、两居50%写字楼1、老项目户型普遍偏大，以两居到三居为 主；少部分一居、四居、跃层；2、在售项目户型偏小，基本都是零居、一 居为主，最大户型为小两居。 在售项目小户型居多的主要原因是多数项目以写字楼立项，为实现快速、高价销
14、售而将项目改造成酒店式公寓。受结构限制而建成小户型。 目前房价过高，小户型总价相对低，便于销售。 17项目名称总套数户型面积 （）日租赁价格 （元/）出租率 世桥国贸公 寓131 148-1623.4470%国贸公寓401 70-4079.8190%京广中心公寓244 60-2355.5090%华贸 中心55 68-1386.5781%金桥国际253 38-1287.8085%嘉里公寓196 100-2247.2695%雅诗阁310 105-38011.6890%和乔丽 致168 60-1005.56100%美华华世纪纪300 79-2004.6972% 富顿顿酒店公 寓150 50-1003
15、.6070%泰悦豪庭382 45-1006.3975%盈科中心公寓318 85-22012.780%CBD酒店式公寓出租率高、租金高，市场消化量大1、老项目出租率普遍高，基本都在81%以上,租金都在3元/平方米以上。原因之一是长期的市场培养；二是这些项目处于以国贸为中心的CBD核心区，高端写字楼的高端客户。2、新项目（后四个项目）出租率亦不低，透露出市场潜在需求旺盛。3、租金高于同区域普通住宅一倍，甚至更多。酒店式公寓提供的硬件及服务附加值是租金高出的主要原因。 18三、区域市场环境研究分析19区域属性：泛CBD区域，目前仍属于CBD后花园居住区，目前已升级为北京市又一富人居住区。交通条件：城
16、市快速交通线朝阳北路的规划及2002年动工改造，是促进区域地产升温导火索。配套设施：商业及教育配套正在建设，预计2009年将走向成熟。环境优良：北有1600亩国家森林公园，东有2000亩绿化隔离带。区域环境研究分析20区域已售及在售项目各项指标标示高端居住区特征l高档楼盘为主：表现为单价高、户型面积大、精装修、客户群也是中高端 消费群体；l售价高：精装修均价16600-19000元/平方米，总价200万元左右，其中，星河湾单套总价甚至达千万元以上；l户型面积大：诸多项目主力户型面积都在140以上；l精装修：75%项目精装修。区域房地产市场正在成为高档住宅为主的富人区。项目名称户型面积装修情况销售均价 （元/）总价范围 （万元） 润枫水尚 90-250精装修19000150-450 天鹅湾80-350精装修18000120-800 青年汇62-130毛坯12000（售完）73-200星河湾240-560精装修31000/35000624-1500 新华联丽 景90-190精装修19000170
